Évaluation de l'offre de financement / prêt subordonné / remboursement

Bonjour à tous,

petite introduction : heureusement, la seconde moitié de la maison mitoyenne de mes parents est à vendre, construction assez ancienne (entre 1910 et 1930), mais néanmoins relativement bien entretenue. Nous pouvons avoir la maison pour 185 000 €, nous prévoyons grossièrement environ 55 000 € de coûts pour la transformation et la rénovation suite à une nouvelle extension des combles, dont cependant 10 000 € ne devront pas être comptabilisés grâce à la main-d'œuvre personnelle. Malheureusement, il n’y a pas vraiment de capital propre, car celui-ci a dû être prêté il y a environ 2-3 ans en raison d’une urgence familiale. Mais cela n’a pas d’importance ici, nous souhaitons vraiment avoir cette maison.

Actuellement, nous payons 840 € de loyer charges comprises, nous avons prévu une mensualité de crédit d’environ 1000 €. Nous avons reçu l’offre suivante de la banque DSL via Interhyp :

Prix d’achat du bien 185 000,00 EUR
Frais de transformation et de modernisation + 55 000,00 EUR
Frais de notaire et d’inscription au registre foncier + 3 700,00 EUR
Taxe sur l’acquisition foncière + 12 025,00 EUR
Main-d’œuvre personnelle - 10 000 €
Besoin total de financement : 245 700,00 EUR

Variante 1 :
Taux fixe pendant 15 ans, mensualité 1054 € :
DSL Bank 165 700,00 EUR Durée : 15 ans Taux nominal : 1,68 % Taux annuel effectif global : 1,71 %
Prêt subordonné DSL 30 000,00 EUR Durée : 120 mois Taux nominal : 6,78 % Taux annuel effectif global : 6,99 %
Programme logement KFW : 124 50 000,00 EUR Durée : 10 ans Taux nominal : 1,25 % Taux annuel effectif global : 1,29 %

Variante 2 :
Taux fixe pendant 20 ans, mensualité 1084 € :
DSL Bank 165 700,00 EUR Durée : 15 ans Taux nominal : 1,9 % Taux annuel effectif global : 1,93 %
Prêt subordonné DSL 30 000,00 EUR Durée : 120 mois Taux nominal : 6,78 % Taux annuel effectif global : 6,99 %
Programme logement KfW : 124 50 000,00 EUR Durée : 10 ans Taux nominal : 1,25 % Taux annuel effectif global : 1,29 %

Tout d’abord la question générale : que pensez-vous de l’offre ? Existe-t-il éventuellement d’autres variantes (contrat d’épargne logement ou autre) qui seraient mieux adaptées à notre situation ? Ma femme a un grand contrat sur lequel environ 10 000 € ont été versés. Notre conseillère en financement a dit qu’il ne serait pas ou guère avantageux pour des raisons fiscales de convertir ce contrat en Wohnriester.

Mardi, nous avons un rendez-vous pour discuter de l’offre de financement. Ce qui m’intéresse notamment, c’est s’il existe des aides et lesquelles, car nous avons deux enfants. Peut-être que le Wohnriester serait plus intéressant dans ce cas ? Je n’en ai pas, vaut-il la peine d’en souscrire un ?

Merci d’avance !

L'offre appartient à la déchiqueteuse. Désolé de le dire ainsi.

Obtenez une offre alternative d'une autre banque. L'histoire des 30 000 EUR ne va vraiment pas.

Hm, d'accord. Peux-tu peut-être un peu expliquer ton évaluation ? À ton avis, à quoi ressemblerait une variante plus judicieuse ? Je voudrais alors en parler aussi, je peux difficilement dire à la conseillère "ça doit aller à la déchiqueteuse".

Peut-être une petite explication concernant les 30 000 € : en fait, 15 000 € de prêts subordonnés étaient prévus, pour couvrir les frais annexes d'achat (apparemment c'est comme ça dans (presque) toutes les banques). Cependant, à la DSL-Bank, il vaut la peine de réfléchir à augmenter le prêt subordonné pour réduire la valeur en nantissement, car la DSL-Bank demande nettement moins d’intérêts à un nantissement de (je crois) 85 %. De mémoire, la différence était d'environ 0,7 %. Selon la conseillère, ça en vaut la peine, mais je pourrais aussi, si je le souhaite, recevoir une offre avec seulement 15 000 € de prêt subordonné.

Les conditions de la variante 1 pour le bloc de 15 ans ne sont vraiment pas mauvaises, étant donné qu'il s'agit en fait d'un >100% financement. Pour cela, le "Nachrangdarlehen" se situe plutôt dans le domaine d'un crédit à la consommation et n'est pas non plus petit avec les 30k, peut-être même trop grand. Il faudrait comparer pour savoir si cela en vaut la peine. Le "Nachrangdarlehen" doit en tout cas être remboursé rapidement et au bout de 10 ans, tu devras envisager quelque chose pour le solde restant du module KfW (ou faire un financement de suivi à cet endroit - c'est aussi possible).

Hm, ok. Peux-tu expliquer un peu ton évaluation ? Selon toi, à quoi ressemblerait une variante plus judicieuse ? Je pourrais alors en parler aussi, je peux difficilement dire à la conseillère "ça doit aller à la destruction" .

T’es-tu déjà penché sur la question du financement ? Désolé, la construction ou l’achat d’une maison implique bien plus que d’embaucher des artisans ou de mettre la main à la pâte toi-même.

À mon avis, le financement est l’un des éléments les plus importants. Tout repose là-dessus et cela vous accompagnera presque toute votre vie.

Je ne comprends pas comment certains peuvent être aussi naïfs face à ce sujet. Les gars, vous ne pouvez pas laisser cela de côté ou le faire à la va-vite à côté !

Oui, je me suis penché sur la question ou suis actuellement en train de le faire. Et s'informer, c'est aussi poser des questions sur le forum. J'ai expliqué l'affaire du prêt subordonné élevé et je ne peux guère me faire à "c'est pour la déchiqueteuse". Un prêt subordonné pour couvrir les frais annexes à l'achat n'est, à mon avis, pas rare. Que le prêt soit aussi élevé est dû au cas particulier mentionné de la DSL Bank.

Je suis conscient qu'en tant que demandeur, on ne peut rien attendre si on demande dans ce sens "je veux acheter une maison, d'où prendre l'argent ?" mais ma question était déjà plus détaillée et j'espère donc une réponse plus détaillée. Au minimum une justification