Évaluation du projet de construction, financement

Bonjour à tous,

nous sommes actuellement en phase d’offre pour la construction d’une maison individuelle neuve et venons de recevoir une offre concrète d’une entreprise de construction locale clé en main que nous avons transmise à la banque. Le terrain est disponible et est actuellement financé de manière variable. Nous l’avons acheté à la moitié de l’année dernière et avec un taux d’intérêt de 2,5 %, tout aurait été relativement tranquille. Mais comme nous avons également dû démolir une cabane de jardin + abattre beaucoup d’arbres et que nous ne pouvions pas estimer les coûts, nous avons attendu que le terrain soit constructible. Nous hésitons chaque jour entre « pouvons-nous nous le permettre » et peut-être que nous en demandons un peu trop, car de temps en temps, des vacances sont aussi prévues et on souhaite pouvoir aller spontanément au restaurant. Personne ne peut bien sûr prendre cette décision à notre place, mais nous sommes en tout cas très reconnaissants pour tout avis. La construction doit avoir lieu dans une petite commune à 25 minutes de Dresde.

Notre situation actuelle est la suivante :

Informations générales sur vous :

[*]Quel âge avez-vous ? 30 et 31
[*]Avez-vous des enfants ? 2 enfants, 1 an et 3 ans, pas d’autres enfants prévus
[*]Que faites-vous professionnellement ? Elle, éducatrice & lui en vente
[*]Tous deux salariés, elle 32 h, lui 40 h

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? Lui 3500 € net, elle 1900 € net, primes annuelles/13e mois/bons d’achat etc. environ 400 €/mois, mais non pris en compte dans le calcul du budget ménage. Des augmentations de salaire ne sont bien sûr pas exclues, mais il ne faut pas attendre de grandes hausses.
[*]Combien percevez-vous d’allocations familiales ? 500 €
[*]Quel capital propre avez-vous ? environ 70000 € (répartis sur différentes catégories d’investissement, mais disponibles à court terme)
[*]Combien de capital propre souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 50000 € + coûts déjà payés pour le terrain d’environ 12000 € (agent immobilier, notaire, taxes, étude de sol, démolition/évacuation), cela doit encore être corrigé dans l’offre ci-dessous, mais cela ne fait pas une grande différence

Situation des dépenses :

Coûts du logement : 790 €

[*]loyer actuel hors charges : 410 €
[*]loyer actuel charges comprises : 540 €
[*]électricité : 70 €
[*]gaz : 100 €
[*]téléphone, internet, mobile : 80 €

Coûts de mobilité : 370 €

[*]leasing : 120 €
[*]assurance : 30 €
[*]taxes : 0 €
[*]carburant : 50 € (kilométrage inférieur à 5000 km/an et ne changera pas significativement lors du déménagement)
[*]réparations : 20 €
[*]Y a-t-il une deuxième voiture, moto, scooter ? Actuellement non, lors du déménagement, je prendrai de nouveau une voiture de fonction (charge nette env. 150 €)

Coûts d’assurance : 230 €

[*]Assurance invalidité + mobilier + responsabilité civile + accident

Dépenses de la vie courante : 1900 € (je tiens un registre précis des coûts, comprend tout, comme crèche + nourriture, vêtements, etc.) arrondi généreusement

[*]alimentation
[*]coûts de restaurant
[*]soins/droguerie
[*]animaux domestiques (nourriture, vétérinaire, médicaments, coûts pour enclos)
[*]médicaments
[*]vêtements
[*]meubles
[*]frais de crèche/école (et repas)
[*]jouets

Épargne : 1850 €

[*]vacances : 300 €
[*]maison : 800 €
[*]retraite : ETF : 200 € + 300 € Riester (contrat naïvement souscrit, nous envisageons actuellement de le mettre en pause, les versements actuels d’environ 10000 € ne sont pas inclus dans le capital propre)
[*]loisirs/cadeaux/autres : 100 €
[*]150 € ETF pour les enfants (nous allons un peu réduire)

Autres dépenses : 475 €

[*]Crédits ? Terrain actuellement 475 € (106000 € restants)

Totaux des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux : 5900 €
[*]Dépenses totales : 5615 €
[*]Solde : 285 €
[*]dont somme loyer hors charges et épargne renonçable (par ex. épargne maison) : 1685 € (loyer, crédit terrain, épargne maison) + éventuellement cotisations Riester

Informations générales sur la propriété :

[*]Quelle est la taille du terrain ? 800 m², utilisé jusqu’à présent comme jardin, mais situé dans une zone de plan d’urbanisme valable,
[*]Quelles sont ses dimensions ? 25*32 m, terrain rectangulaire, plat
[*]Quel est le prix de référence du sol ? 70 €
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? Neuf, toit à deux pentes, actuellement prévu en béton cellulaire massif
[*] ? Carport double « simple »
[*]Quelle est la taille de la maison ? ( / surface utile) 150 m²
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? j’estime 500 k €

Coûts de construction ou d’achat :

[*] : 108000 €
[*]Frais d’aménagement : actuellement la plus grande inconnue, nous comptons ici 10000 €, car par le passé quelques erreurs ont été faites pour la connexion eau & assainissement. Actuellement, tous les réseaux sont uniquement dans la rue, à la limite du terrain, auparavant électricité et eau venaient d’une gare à proximité, mais ont été complètement coupés
[*]Frais annexes d’acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agent immobilier) : dans l’offre seulement taxes & notaire : 5940 €
[*]Coûts de construction ou d’achat (incl. , ) : offre actuelle 388000 € (quelques frais annexes inclus dont évacuation déblais, aménagements intérieurs, peinture & revêtements de sol)
[*]Frais annexes de construction + partiellement aménagements extérieurs, l’entrée existe déjà : 17000 € + 10000 € aménagement inclus dans l’offre
[*]Coût total : 529691,31 €

Nous sommes en train de réfléchir à ce où nous pouvons encore économiser, mais même avec une surface habitable plus petite et éventuellement en renonçant à certains « luxes » comme baie vitrée, cheminée, grande porte coulissante levante, porte d’entrée en aluminium, etc., je vois un potentiel d’économie maximal de 15000 €-20000 €, car on veut quand même avoir ce que l’on s’est imaginé. Je rédigerai éventuellement aussi un message à ce sujet dans le forum plans.

Autres coûts :

[*]Coûts cuisine : 10000 €-15000 €
[*]Meubles, lampes, déco : nous devrons pour l’instant en emporter un peu, 4000 €

Synthèse des coûts :

[*]Coût total : 530000 €
[*]Capital propre déductible : 50000 € + 5940 € frais annexes + 2000 € auto-construction
[*]Montant du financement : 472000 €

Informations nécessaires sur les crédits :

Crédit 1

[*]Montant du crédit 372000 €
[*]Prêt amortissable classique
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 3,87 % effectif
[*]Durée de fixation du taux : 20 ans
[*]Capital restant dû à la fin de la fixation du taux : 260944 €
[*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 41 ans
[*]Taux d’amortissement initial : 1 %
[*]Mensualité : 1484,90 €
[*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant) 5 % par an. Pour que nous ayons fini à peu près avant la retraite, il faudrait dans les 15 ans faire environ 3000 € de remboursements anticipés par an sur les 20 ans
[*]Changement de taux d’amortissement possible ? 2 changements possibles

Crédit 2

[*]Montant du crédit 100000 €
[*]SAB logement familial
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 0,75 %
[*]Durée de fixation du taux : 25 ans
[*]Capital restant dû à la fin de la fixation du taux : 0 €
[*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 25 ans
[*]Taux d’amortissement initial : 4 %
[*]Mensualité : 395 €
[*]Remboursements anticipés possibles ? je crois que oui, mais non conseillé pour cause de taux
[*]Changement de taux d’amortissement possible ? non

Au total, nous sommes donc à 1880 € + charges, ce qui sans allocations familiales représente un peu plus de 30 % des revenus. Certains postes d’épargne et de dépenses devront certainement être revus. Mon point de vue actuel est que nous payons au début environ 1200 € d’intérêts par mois, qu’un appartement de quatre pièces correct de plus de 100 m² coûte dans notre région plus de 1000 € hors charges, et que finalement, que je donne cet argent au propriétaire ou à la banque n’a pas vraiment d’importance, bien qu’en tant que locataire, on ne doive pas mettre de côté pour les réparations, etc., mais on n’a pas non plus le style de vie maison.

L’alternative serait d’attendre une meilleure situation pour les taux ou de préparer complètement le terrain et de le revendre ensuite. À long terme, je ne vois pas de baisse notable des prix de la construction.

Merci d’avance à tous ceux qui ont lu jusqu’ici et qui souhaitent donner leur avis.

D'abord un compliment : vous avez rempli directement le questionnaire, et je trouve que vous avez aussi un point de vue très réaliste sur les choses.
La maison n’est pas énorme, la cuisine a été prévue avec un budget raisonnable – en gros, je ne vois pas de grosses erreurs.
Cependant, je prendrais quand même une certaine marge de sécurité dans le calcul. Le problème sans marge de sécurité et sans leviers d’ajustement est que, en cas de coûts supplémentaires inattendus, un financement supplémentaire est nécessaire, ce qui est souvent très cher.

Sinon, nous finançons dans des conditions similaires et dormons plutôt bien la nuit avec cela.
Cependant, nous avons à long terme une perspective d’augmentations salariales. Tu ne l’avais pas vraiment envisagé pour vous – néanmoins, sur 20 ou 30 ans, l’inflation va quand même un peu jouer en votre faveur. Car votre prêt reste le même.

Je pourrais imaginer que ça marche.

Le logement familial de SAB ne doit-il pas impérativement être combiné avec un programme de subvention KfW ? Nous n’avons malheureusement pas obtenu le logement familial à l’époque (), mais je pense que les conditions n’ont pas changé, n’est-ce pas ?

Bonjour,

nous achetons bien, mais arrivons à un taux similaire (1800 euros + 200 crédit privé). Cependant, cela ne durera que entre 20 et 25 ans, et nous avons la vingtaine. Le revenu à Hambourg se situe également dans cette fourchette (3800 + 1300 + paiements exceptionnels), des enfants sont prévus.

Juste à partir de la comparaison : le remboursement combiné de 1,6 % est certes limite, mais acceptable. D'après le livre de comptes et les dépenses, je trouve cela également approprié, car : "davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 1685 € (Miete, Kredit Grundstück, Sparen Haus) + ggf. Riesterbeiträge".

La situation des taux est actuellement simplement difficile, il peut être judicieux d’attendre pour voir si dans 1 à 1,5 ans le taux sera à nouveau plus bas – les prix pourraient cependant aussi augmenter.

En résumé, je le ferais probablement.

Le logement familial SAB ne doit-il pas nécessairement être combiné avec un programme de subvention KfW ? Nous n'avons malheureusement pas reçu le logement familial à l'époque (), mais je pense que les conditions n'ont pas changé, n'est-ce pas ?

Je viens de reparler avec la conseillère et selon ses dires, c'est une règle « ce serait bien », mais pas une obligation. Les conditions du prêt complémentaire de la SAB ou de la KfW sont également nettement moins avantageuses.

Je viens de reparler avec la conseillère et selon elle, c'est une disposition "ce serait bien", mais pas une obligation. Les conditions du prêt complémentaire de la SAB ou de la KfW sont également nettement moins favorables.

OK, alors tout va bien - comme toujours avec la SAB, ce qu'ils écrivent ne correspond pas à la réalité...

Les prêts complémentaires sont bien sûr très mauvais en comparaison. Mais votre projet peut-il éventuellement remplir les conditions pour la KfW 297 ? Les conditions y sont en revanche intéressantes - à condition que ce soit techniquement possible pour vous.