Su opinión sobre la financiación de la construcción

¡Hola querido foro!
Ya he leído mucho por aquí y ahora me gustaría conocer vuestra opinión sobre nuestro proyecto de construcción.
Mi esposo y yo tenemos poco más de 30 años, tenemos un hijo y otro en camino.
Nuestros ingresos actuales suman, con la prestación por hijo, 4390 € sin primas ni pagas extras de vacaciones o Navidad, y con complementos mensuales variables, pero no menos.
En dos años, después del permiso parental, nuestros ingresos mensuales serán solo de 4000 €, ya que yo solo trabajaré inicialmente en un mini trabajo.
Necesitamos un crédito total de 360.000 € para nuestra construcción, que incluye la casa, el terreno, notaría y gastos auxiliares de construcción. La cocina, los revestimientos de suelo excepto baldosas, pintura, cocina y todo lo que no entra en el crédito lo pagaremos con nuestro capital propio de 40.000 €.
En realidad nos habíamos propuesto una cuota mensual de 1000 €, pero tuvimos que darnos cuenta de que con esa cantidad solo sería posible un plazo corto. Sin embargo, con los buenos intereses actuales no queremos eso, sino fijar la tasa el mayor tiempo posible. Por eso se nos ha ofrecido un crédito dividido de nuestro banco hipotecario (150.000 € - fijado a 30 años), el banco mismo (160.000 € - fijado a 15 años) y KfW124 (50.000 € - fijado a 10 años) con una cuota mensual de 1200 €. Esperamos haber terminado de pagar antes de la jubilación si somos responsables con las amortizaciones anticipadas, lo cual debería ser posible.
¿Es esto muy arriesgado según vuestra experiencia?
Préstamo: 360.000 €
Capital propio: 40.000 €
Ingresos: 4000 €
¿Habéis financiado más bien con vuestros propios bancos o habéis encontrado mejores ofertas fuera?
¡Espero con ilusión vuestra opinión y estoy ansiosa!
Saludos cordiales

En términos generales: Incluso con las condiciones máximas actuales, se necesitan calculadamente 35 años para pagar 360.000 con una cuota de 1200,-. Ahora bien, debido al préstamo con garantía, no obtendréis estas condiciones máximas, lo que retrasará el horizonte de pago (37 años +). Si después de 10 o 15 años se añaden intereses más altos para la financiación de seguimiento, tardará aún más.
Tendrías que hacer una amortización especial anual promedio de ~1500,- euros para terminar en 30 años, y entonces podrías simplemente asumir una cuota más alta y fijarla por más tiempo, ¿no? A menos que realmente tengáis ingresos muy fluctuantes y un acuerdo de amortización especial acorde.

Entiendo que no se regala nada y especialmente cuando el marco financiero muy ajustado no da mucho margen, uno se lo piensa dos veces donde podría haber potencial de ahorro. Pero en mi opinión (!) uno es o el "tipo arriesgado", que apuesta por tipos de interés bajos dentro y después de 5-10 años y en principio puede permitirse una cuota más alta (p. ej. con aumento garantizado de ingresos hasta entonces), o juega a lo seguro y puede vivir con pagar, en el peor de los casos, unos cuantos miles de euros más durante la duración que bajo las mejores condiciones posibles hubiera sido necesario.

Esta mezcla incluye un poco de ambos y creo que con eso, dependiendo del tipo, en ningún caso estaréis contentos. Suben los intereses y tenéis que pagar mucho más en 10 o 15 años para la financiación de seguimiento, os enfadáis por no haber fijado todo, y si no suben, os enfadáis por la fijación. Ahí, al menos emocionalmente, solo podéis perder.
Si os vale la pena ahorrar esos ~50 euros/mes que quizá podáis reducir, debéis decidirlo vosotros mismos.

Para evaluar si el proyecto es arriesgado, la información no es suficiente. ¿Qué tan seguros son los empleos? ¿Podría uno solo asumir la cuota si fuera necesario? ¿Existen seguros correspondientes? ¿Cuáles son los costes fijos mensuales/cuánto queda?
Basado en los ingresos, sin embargo, la suma parece soportable.

Primero me haría la pregunta de por qué el banco solo valora la casa planeada con un valor hipotecario de 250 mil euros, o por qué no se fija una cantidad mayor para los 30 años.
El riesgo de variación de intereses para el saldo restante después de 30 años es más manejable que con el KfW y el préstamo bancario.
Considero que un plazo de 35 años es aceptable para alguien de "principios de los 30".

Hola Steffi.

Cuando se pone el importe del préstamo en relación con la cuota que deseáis, me parece que la cuota es un poco baja, o que el importe del préstamo es un poco alto.

Pienso similar a : si se toma una cuota un poco más alta, se amortiza más rápido y por lo tanto no hace falta esperar hasta el pago extra.
Aunque no estoy seguro de si se puede hacer tantos pagos extra en los primeros 1-4 años, ya que especialmente en los primeros años también se gastará/podrá gastar mucho dinero en, por ejemplo, las áreas exteriores.

En cualquier caso, me haría instalar un cambio de amortización variable, ya que seríais mucho más flexibles.
Especialmente en relación con el segundo hijo y el miniempleo que mencionaste después.

Personalmente no soy partidario de financiar justo antes de la llegada esperada del bebé, pero eso depende principalmente de cómo esté distribuido el ingreso.
Por ejemplo, en nuestro caso mi esposa es quien aporta el ingreso más alto y eso reduciría considerablemente el ingreso total.

Nosotros mismos hemos recibido hasta ahora la mejor oferta de nuestro banco habitual. (Sparkasse.)

En resumen: para mí, el plazo de vuestro préstamo actual es demasiado largo, aunque todavía seáis bastante jóvenes y tengáis que trabajar muchos años hasta la jubilación; aun así quedaría una cantidad no despreciable que tendríais que pagar solo en intereses.
Pero esta es solo mi opinión personal: otros piensan que si terminan para la jubilación, también está bien, pagos de intereses o no.

Mucha suerte.

¡Debéis sentiros cómodos! Desde mi instinto lo consideraría factible y la oferta es definitivamente una buena combinación. Tenemos una financiación similar, solo que además hemos respaldado el kfw con un contrato de ahorro para la construcción, que estará disponible para asignación en 10 años y saldará el saldo restante.

Por supuesto, cuando una casa está construida, no significa que todo haya terminado. También invertimos ingresos corrientes en áreas exteriores y nuevos muebles (se cambian cada 5-7 años). En 2 años, cuando el ingreso seguro baje de 4390 a 4000, y se sumen costos de guardería, etc., lo veo como algo muy, muy negativo. Además, creo que después de la nueva ley de mediadores hay que declararlo. Si ya se desea una cuota de 1000, pero se recibe 1200 y además se extiende a 30 años... hmm buen potencial hay, solo hay que estar dispuesto a pasar a media jornada para ganar más.