¿Quién asegura la calidad en nuestro caso (responsable)?

Hola a todos,

tenemos un borrador de un arquitecto que debe ser realizado por una oficina de planificación. Hasta ahora no tenemos un contrato con la oficina de planificación de la construcción y parece que la oficina emite una factura después del trabajo realizado. Mi comprensión sería, sin embargo, que deberíamos firmar un contrato de antemano. La oficina de planificación de la construcción se encarga de la solicitud de construcción, la estática, el reglamento de ahorro de energía, planos a escala 1:50, la dirección de obra y adjudica los oficios más o menos en contratos individuales.

1. Pregunta: ¿No deberíamos firmar un contrato con la oficina de planificación de la construcción? En caso afirmativo, ¿sobre qué exactamente?

Por un lado, no se necesita un contrato para la solicitud de construcción, la estática, etc., pero ¿cómo es con la adjudicación y la dirección de obra? De esto surge también nuestra segunda pregunta:

2. Pregunta: ¿Quién asegura la calidad y es responsable en caso de que el trabajo se haya ejecutado incorrectamente?

Por ejemplo, en nuestro caso se debe rellenar tierra. ¿Qué pasa si no se compacta correctamente y la tierra se hunde? Aquí vería en parte al director de obra, pero también a los distintos oficios.

Sé cómo sería si solo construyéramos con un arquitecto o un contratista general. Nuestro procedimiento se asemeja al de los arquitectos, pero no hacemos todo de forma integral.

Queremos tener claridad primero antes de firmar algo y por eso nos alegraríamos mucho si pudieran apoyarnos aquí.

Saludos cordiales
CK

La mayoría de tus preguntas se resuelven con el contrato y la letra pequeña, por ejemplo, quién es el contacto en caso de defectos, responsabilidad, etc.

Para mí, la oficina de planificación se presenta como si realizara el trabajo de un contratista general (logística y licitación), pero se exime a sí misma de la responsabilidad (adjudicación de oficios individuales).

No termino de entenderlo del todo:

Tenéis un proyecto de un arquitecto, que debe ser realizado por una oficina de planificación.
¿Está el arquitecto vinculado con la oficina de planificación?

Hasta ahora no tenemos un contrato con la oficina de planificación y parece que la oficina emite una factura tras haber realizado el trabajo.
¿Cómo es eso? ¿No sabéis hasta ahora qué costes os van a facturar?

Pero yo entiendo que deberíamos firmar un contrato de antemano. La oficina de planificación realiza la solicitud de construcción, la estática, la ordenanza de ahorro energético, los planos a escala 1:50, la dirección de obra y adjudica los oficios más o menos en contratación individual.
Eso sería algo parecido a "construir con un arquitecto". Pero no hay un "más o menos". Que una oficina de planificación realice la solicitud de construcción, la estática, la ordenanza de ahorro energético, los planos a escala 1:50 y la dirección de obra está bien, pero ¿quién realiza la estática? Y si ellos hacen todo eso, estáis bien aconsejados si habláis de costes...

¡En este momento estáis muy lejos de tener CLARIDAD!

No termino de entenderlo bien:

Tenéis un diseño de un arquitecto que debe ser realizado por una oficina de planificación.
¿Está el arquitecto vinculado con la oficina de planificación?

No

Hasta ahora no tenemos contrato con la oficina de planificación de construcción y parece que la oficina emitirá una factura después de realizar el trabajo.
¿Cómo? ¿Hasta ahora no sabéis qué costos os van a facturar?

Sí, tenemos una estimación de costos para la construcción completa y también los costos que la oficina de planificación cobrará por la solicitud de construcción, estática, reglamento de ahorro energético, etc. Solo que no considero que un Excel y un correo sean un contrato ;-)

Pero mi entendimiento sería que primero se firma un contrato. La oficina de planificación hace la solicitud de construcción, estática, reglamento de ahorro energético, planos a escala 1:50, dirección de obra y adjudica los oficios más o menos en contratación individual.
Eso ya sería más o menos "construir con un arquitecto". Pero ahí no hay un "más o menos". Que una oficina de planificación haga solicitud de construcción, estática, reglamento de ahorro energético, planos 1:50, dirección de obra está bien, pero ¿quién hace la estática? Y si ellos hacen todo eso, os conviene mucho hablar antes de los costos....

Ahora mismo estáis muy lejos de tener CLARIDAD!

La estática también la hace la oficina de planificación. Como dije, es más bien "construir con un arquitecto", solo que aquí se firma un contrato con un arquitecto que hace todo. Pero nosotros hicimos el diseño con la persona A y el resto lo hace la persona B. Hasta ahora sin contratos. Con la persona B solo se ha visto si encaja, etc. De las conversaciones iniciales se volvió más concreto y realmente encaja (costos, relaciones humanas, etc.). Se aclaran los siguientes pasos, se prepara la solicitud de construcción, pero contrato no hay.

Ok, para los servicios de planificación, entonces ya responde el despacho de planificación. Es importante que les muestren la póliza de seguro de responsabilidad civil necesaria y también el comprobante de que la póliza está pagada. De ambos documentos es mejor que les entreguen una copia y la guarden en el expediente de construcción. También presten mucha atención al alcance de la cobertura y a quién está asegurado. Si es una GmbH, ¡entonces esta debe ser la tomadora del seguro! También puede ocurrir que uno de los involucrados realice los servicios. Asegúrense de que esta persona esté nombrada como arquitecto responsable del trabajo o ingeniero civil y tenga el seguro de responsabilidad civil mencionado.
En la adjudicación y dirección de obra depende de quién celebre con quién un contrato y sobre qué.
Soy un fan apasionado de la separación entre la planificación y los servicios de construcción. Concretamente, eso significa:

[*]El despacho de planificación planea desde la planificación básica hasta la planificación ejecutiva, incluyendo el reglamento de ahorro energético, estática, etc. El despacho de planificación también puede preparar los documentos de licitación y supervisar la licitación.
Nota: Es conveniente considerar también la planificación de alturas desde el principio.

[*]Para los servicios de construcción debe existir un contrato independiente. Aquí el despacho de planificación podría actuar como contratista general (GÜ). Así también estaría clara la cuestión de la responsabilidad.

En principio:
La responsabilidad es algo bueno. Pero siempre asegúrense de que quien eventualmente quieran o deban reclamar tenga la solvencia adecuada. La responsabilidad de una GmbH, por ejemplo, vale poco porque en el peor de los casos la insolvencia se inicia más rápido de lo que uno puede reaccionar. La responsabilidad de una empresa individual solo es interesante si el propietario cuenta con buena solvencia.
Por lo tanto, la cuestión de la responsabilidad involucra más que solo a quién se puede reclamar en caso necesario.

Aparte de que los contratos orales también tienen validez, todavía no me queda del todo claro qué es eso del "Bauplanungsbüro", para mí eso todavía es un concepto difuso.

¿Está la oficina dirigida por alguien que no puede llamarse "arquitecto" o de dónde viene esa extraña denominación?

¿Es solo una sociedad con la que se pretende eludir la HOAI para ciertas fases del servicio y/o parece que allí algún servicio es más barato porque se "elimina" un seguro de responsabilidad civil profesional que de otro modo sería obligatorio?

Para mí —y según tus preguntas probablemente también para ti mismo— los límites entre obligaciones (del servicio y de la garantía) son aquí, por decirlo amablemente, "poco claros".

Al construir "con arquitecto" no se me ocurriría separar el "dibujo de la casita" de la "solicitud, licitación y dirección de obra". A mi parecer, el método sólo revela su ventaja completamente cuando no se cambia el caballo entre las fases de servicio.