¿Qué debe incluir el contrato de compra con el promotor? ¿Zona de rehabilitación, monumento cultural?

Hola a todos,

nosotros dos, a mediados de los 30 + 1 niño, estamos a punto de comprar nuestra primera casa a través de un promotor inmobiliario.
Tenemos el contrato de compraventa. La notaría será en casi 2 semanas.

Después de una investigación propia, ahora resultó que nuestra nueva casa de ensueño, que ya fue aprobada por la ciudad a través del promotor, se encuentra en una "zona de rehabilitación declarada y en las inmediaciones de un monumento cultural protegido".

La zona de rehabilitación nos traería desventajas en caso de vender la casa, respecto al derecho preferente de compra por parte de la ciudad.
Además, debido a la cercanía inmediata de un monumento cultural protegido, deberemos presentar siempre solicitudes o cumplir con requisitos ante la autoridad inferior de protección de monumentos (administración del distrito) si, por ejemplo, queremos construir una cubierta para la terraza. La autoridad inferior de protección de monumentos debe aprobar todas las modificaciones, lo que naturalmente puede implicar restricciones para nosotros.

Lamentablemente, en el contrato de compraventa que tenemos no hay ningún indicio ni párrafo con una nota sobre estas limitaciones o circunstancias. Tampoco nos informó el promotor directamente sobre estos dos temas, sino un amigo que también es propietario de una casa en la zona.

Ahora nuestra pregunta. ¿Deben mencionarse o incluirse tales temas en el contrato de compraventa? En realidad, no tengo ganas de problemas ni estrés, pero tampoco quiero caer en una trampa.

¿Alguien sabe algo más al respecto? ¿Deberíamos acudir directamente a un abogado especializado en derecho de la construcción para que revise el caso?

Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.
Holger y Jenny y el pequeño Sven

Los derechos de tanteo de la municipalidad están bastante limitados:
El ejercicio del derecho de tanteo representa una intervención grave en la libertad contractual de decisión del vendedor y del comprador. Por lo tanto, la municipalidad solo puede ejercer el derecho de tanteo si con ello se promueve el bienestar general.
Y aun así, la municipalidad entra en el contrato al precio de compra previamente determinado (al menos por ahora). No veo allí ninguna desventaja real. Además, la zona no va a permanecer indefinidamente como área de renovación.

Como VENDEDOR, haría que se incluyera una cláusula "El objeto se encuentra en una zona de renovación urbana y en las inmediaciones de un monumento protegido, las restricciones resultantes son conocidas por el comprador" en el contrato. Ya para protegerme de futuras reclamaciones (engaño). Nadie puede elaborar para ti en el proceso una lista de lo que está permitido y lo que no. Vivo cosas sorprendentes con la oficina de monumentos. Allí, con un solo interlocutor, las decisiones pueden variar dependiendo del día, y con varios (por ejemplo, sustitutos) pueden surgir directrices/libertades bastante diferentes.

En general, yo vería la zona de renovación/vecindad con un monumento como algo positivo. Por lo general, son barrios en auge donde se hace mucho con el apoyo de la ciudad, es decir, también inversiones en áreas verdes, parques infantiles, etc. El monumento arquitectónico como vecino también ofrece una alta probabilidad de que la casa permanezca en su forma actual. La densificación posterior, demolición y construcción de nueva obra optimizada en cuanto a espacio son más bien raras.

En general, yo consideraría positivo que esté en un área de rehabilitación/cercanía a un monumento. Por lo general, son barrios en desarrollo donde, con el apoyo de la ciudad, realmente se hacen cosas, como inversiones en áreas verdes, zonas de juegos, etc. . El monumento histórico como vecino también ofrece una probabilidad muy alta de que la casa permanezca tal como está. Una densificación adicional, demolición y construcción nueva optimizada en cuanto a espacio son más bien raras.

Pero eso también puede significar restricciones considerables en el diseño de la casa.

Pero eso también puede significar restricciones masivas en el diseño de la casa.

Sí, correcto, sin embargo, la solicitud de construcción ya ha sido aprobada por el promotor inmobiliario en la ciudad / distrito.
Por eso mi pregunta es, ¿estas restricciones deben ser comunicadas por escrito por el promotor inmobiliario a nosotros? ¿O mencionadas en el contrato de compra?

Ya lo veo como una especie de ruptura de confianza que el promotor inmobiliario no nos haya informado sobre esta circunstancia y que solo hayamos obtenido esta información importante a través de contactos / amigos que también tienen una casa cerca.

Si se encuentra en una zona de rehabilitación, en la sección II del registro de la propiedad debería estar inscrita una nota de rehabilitación, lo cual también debería aparecer en el contrato de compraventa como un derecho vigente.

Ah sí, en la zona de renovación urbana, al finalizar la medida de renovación, (normalmente) aún se te impondrán pagos compensatorios. ¿Por qué? Porque tras la finalización de la medida, el valor del suelo ha aumentado.