¿Llave en mano o gestión propia?

Hola a todos,
estamos al comienzo de nuestro proyecto de construcción y actualmente somos completos principiantes.
Actualmente estamos a punto de comprar nuestro terreno para construir cerca de Wolfsburg, Baja Sajonia. Podremos empezar a construir a mediados del próximo año en nuestro terreno completamente urbanizado.

A pesar del mucho tiempo que aún tenemos por delante, queremos comenzar con la planificación ya ahora. A menudo, diversas empresas ofrecen casas llave en mano por un precio fijo. Sin embargo, muchos amigos y colegas me han aconsejado últimamente realizar la planificación (y finalmente también las recepciones) con un arquitecto y durante la construcción contratar todos los oficios individualmente por cuenta propia. El ahorro en costos estaría al menos en 50.000 €.

En mi trabajo soy muy flexible en cuanto al tiempo y también tengo ganas de profundizar en el tema y dedicar mucho tiempo y energía propia. Como trabajo como gestor de proyectos de TI, tengo dos manos izquierdas en lo que se refiere a trabajos manuales. Pero básicamente confío en mí mismo para la gestión del proyecto.
Al final, también consideraría el asunto financieramente de manera bastante objetiva: si al involucrarme en la construcción puedo ahorrar más dinero del que gano neto en el mismo tiempo, prefiero escoger la construcción y reducir notablemente mi actividad profesional. Con un posible ahorro de más de 50.000 €, esto sería muy probable.

Sin embargo, me surge la pregunta de si este procedimiento es realmente adecuado para mí. Mis mayores dudas las tengo con la contratación de los artesanos. Siempre se oye hablar de la escasez de mano de obra cualificada y si como propietario privado al final tengo que esperar 1,5 años por ejemplo al techador, seguramente no habré ganado nada.

¡Agradecería mucho sus opiniones!

Si buscas un poco aquí o lees durante un tiempo, verás que hay muchas opiniones sobre tu pregunta, pero ninguna respuesta definitiva. Con un buen jefe de obra y un buen arquitecto, probablemente sea divertido construir de manera individual. Con malos, no. Un precio fijo del contratista general o del proveedor de casas prefabricadas hace que algunos propietarios puedan dormir mejor; a otros no les importa tanto.

Aún no he colocado ni un ladrillo, pero ya veo en la elección del arquitecto y del topógrafo que es trabajo negociar con cinco arquitectos y con cinco topógrafos sobre ideas y precios. Con el topógrafo es relativamente fácil (porque está claro qué debe entregar), pero con el arquitecto no. ¿Cómo reconoce un profano a un buen arquitecto? Aquí a menudo se habla de la química, que debe coincidir (¿construyen buenos químicos también buenas casas?), o a veces del esposo que una conocida ha recomendado. Los precios solicitados (al menos los de mis arquitectos) varían mucho, y el más caro no es en absoluto el mejor. Ya espero con ganas los 32.000 oficios que aún me quedan por delante.

Cuanto más dependas del cumplimiento de los plazos y los presupuestos, más te convendrá quizás decidirte por un profesional que ya lo haya hecho muchas veces y te quite el trabajo. Claro que eso cuesta algo. Si puedes manejar con tranquilidad tus propios errores de planificación (recuerda, ¡eres un aficionado!), quizás seas el tipo para hacerlo tú mismo.

Muchos amigos y colegas me han aconsejado últimamente realizar la planificación (y finalmente también las aprobaciones) con un arquitecto y durante la construcción adjudicar todos los oficios por separado de forma independiente. El ahorro en costes sería de al menos 50.000 €.

Tengo que citar a la "Zanahoria": "¡nunca en la vida, pequeño Peter!". En esta combinación me parece un consejo bastante extraño, nunca lo había escuchado así. A menudo oigo de (primerizos) propietarios que se consideran cazadores de gangas dotados o genios de las compras, pero hasta ahora nunca en combinación con el sabio consejo de dejar que el arquitecto planificador también dirija la obra. La adjudicación individual autónoma por parte de legos es como un juego de ruleta rusa. Dejar que el arquitecto descanse precisamente en las fases de prestación 6 y 7 es un consejo que, incluso a mi peor enemigo, considero que le faltaría sadismo al dárselo: sé demasiado sobre las complejidades de la licitación. Por otro lado, mi imaginación es suficiente para imaginar que "mentes simples" pueden pensar que esto es genial. El mayor ahorro de costes, por el contrario, está enterrado exactamente en el hecho de poner la licitación y la preparación de la adjudicación en manos profesionales (y el botón turbo para ello es la disciplina en las orielas, ventanas de esquina, losas gigantes y similares).

Hihi - Informático con dos manos izquierdas que quiere encargarse de la construcción de una casa.

Si queréis construir de manera individual, entonces tomad al arquitecto (que cuesta fácilmente T€ 40 para todas las fases del servicio). El dinero para el arquitecto es, por cierto, ya una gran parte de la ganancia del contratista de construcción, ya que este no necesita arquitecto y ofrece su casa estándar.

Si tú mismo quieres encargarte de cosas como la dirección de obra, deberías preguntarte si eres lo suficientemente experto técnicamente para reconocer cualquier chapuza y gestionar las interfaces de los diferentes oficios.
Si sabes hacer la licitación, es decir, calcular con precisión cantidades y calidades, hazlo con gusto. A menudo, incluso arquitectos graduados fracasan en eso.

Por cierto, las casas de arquitecto suelen ser más caras que las casas estándar. Esto se debe a que se convierte en un producto hecho a mano para ti. Con todos los (caros) deseos especiales y adaptaciones que no son posibles con el contratista general.

Gracias por los consejos bien intencionados. Comentarios similares ya he recibido de diferentes fuentes. Creo que la adjudicación completa por separado la descarto.

Sin embargo, ahora he oído hablar de alternativas interesantes. Por ejemplo, me recomiendan planificar con el arquitecto (por ejemplo, fases de servicio 1-3) y, con la planificación terminada, acudir a varios GU/BU para solicitar ofertas. De esta manera obtendría ofertas comparables y tendría una posición fuerte para negociar. Pero: ¿lo hacen todos los GU/BU o generalmente insisten en sus casas prefabricadas? ¿Y se toma en cuenta el servicio de planificación pagado al arquitecto?

Con el GU/BU también se podría acordar que, por ejemplo, solo se realice la estructura básica (por ejemplo, hasta la cubierta) y el resto lo haga yo por adjudicación separada, siempre que tenga sentido en términos de costo/esfuerzo...

¿Cuál es la opinión sobre este procedimiento y dónde estaría aproximadamente el precio, comparado con una casa prefabricada (Viebrockhaus, Town & Country, etc.)?

Sin embargo, ahora he escuchado acerca de alternativas interesantes. Por ejemplo, me recomiendan planificar alternativamente con el arquitecto (por ejemplo, fases de servicio 1-3) y luego, con la planificación terminada, dirigirme a varios GU/BU para solicitar ofertas. De este modo, recibiría ofertas comparables y tendría una posición fuerte para negociar. Pero: ¿hacen esto todos los GU/BUs o suelen insistir en sus propias soluciones estándar? ¿Y se toma en cuenta el servicio de planificación pagado al arquitecto?
Con el GU/BU también se podría acordar que, por ejemplo, solo se realice la estructura gruesa (por ejemplo, hasta y comprendiendo la cubierta) y el resto lo haga yo con contratos individuales. Siempre que tenga sentido desde el punto de vista de costos/esfuerzo…

Se puede hacer todo. Pero las fases de servicio 1-3 son insuficientes. Más bien deberías tomar 1-4 (5) y acudir al GU con un producto terminado. Pero deberás invertir al menos algunos miles de euros en un jefe de obra/acompañante de obra/perito que supervise el proyecto.

Y si la empresa constructora ya hace la estructura gruesa incluyendo la cubierta, casi ya no vale la pena adjudicar el resto por separado. Esto se hace más cuando la obra interior la realizas por tu cuenta, porque tienes electricistas o fontaneros en la familia, instalas tú mismo la calefacción por suelo radiante y también puedes colocar baldosas y demás en el suelo.

P.D. Si solo vas con fases de servicio 1-3 a diferentes empresas, es como si fueras a varios concesionarios de coches y les dijeras: "Necesito un coche de aproximadamente 4,80 m de largo, 4 puertas, motor de gasolina y cuatro neumáticos". Entonces te ofrecerán desde un Mercedes Clase S con todos los extras hasta un Dacia básico.
Con gusto se citan precios muy bajos en estas consultas, que luego, debido a múltiples suplementos (porque no preguntaste por cosas concretas), resultan ser caros al final.