El municipio quiere mi terreno - ¿Cómo negociar correctamente?

  • Erstellt am 15.08.2012 00:22:53

Aeon77

15.08.2012 00:22:53
  • #1
Hola,

por el momento no se trata de un proyecto de construcción, pero quién sabe lo que traerá el futuro y espero obtener aquí algunos consejos útiles.

Mi terreno de pradera ya lleva tiempo en el plan de ordenación territorial del municipio.
Lamentablemente no está en la zona donde habrá terrenos para construir sino para nuevos edificios públicos, escuela, centro cívico, etc.

De todas formas el municipio quiere mi terreno y ahora me ha ofrecido 30€/m². (Probablemente es también el valor de suelo para terrenos con expectativa de construcción). Los terrenos para construir se venden por un precio mínimo 5 veces mayor.

Mi mala suerte es justamente no estar en la zona de los terrenos para construir.

Para mí todo esto es algo totalmente nuevo, lógicamente me gustaría recibir más dinero por mi terreno, aunque ahora, porque lo quiere el municipio, ha aumentado claramente su valor.

Hasta donde sé, el municipio definitivamente quiere construir en la zona que afecta a varios otros terrenos y no va a cambiar sus planes.

No tengo experiencia en negociaciones de terrenos, tras buscar mucho en Google no encontré más información. ¿Puedo simplemente proponer el doble o el triple y seguro que se llega a un acuerdo en medio? ¿No debería el municipio compensar igual a todos los propietarios, en caso de que incluso llegue a expropiación? ¿Sería un error aceptar la oferta demasiado pronto? El alcalde tampoco decide eso solo, seguro que primero tiene que pasar por el ayuntamiento, ¿no? ¿Debería contratar a un abogado y en caso afirmativo, sirve de algo y tengo que pagarlo? (no tengo seguro jurídico, que en este caso seguramente suele estar excluido)

No quiero "regalar" mi terreno, que por razones personales preferiría conservar, por un precio mínimo. Además, el municipio probablemente está en mejor situación financiera que otros por los ingresos de una gran empresa.

Ahora mismo tampoco es un buen momento para vender un terreno, una parcela de reemplazo sería una opción, pero quién sabe qué me podrían colar...

Espero que algunos usuarios aquí ya tengan experiencia con este tema y me puedan dar alguna información.

¡Gracias de antemano!
 

Bauexperte

15.08.2012 10:38:49
  • #2
Hola,


La vida no es un concierto de deseos


Puedes proponer lo que quieras, pero dudo que tenga éxito. El ayuntamiento tiene buenos métodos de presión y lleva la ventaja, no lo olvides.


Cuando pido una copa de vino, también tengo que pagarla, ¿verdad?


La fe se practica en la iglesia; ve y pregunta qué terreno te ofrecen como sustitución... seguro que no será suelo edificable...

Saludos cordiales
 

emer

15.08.2012 17:14:19
  • #3
También estamos pasando por el proceso de redistribución.

Primero depende del estado en que se encuentre el terreno. Terreno agrícola sencillo / pradera o terreno en expectativa de construcción o terreno urbanizable / completamente urbanizado.

- El municipio ha intentado comprar la mayor cantidad de tierra posible y ha hecho ofertas a los propietarios. Relativamente barato por metro cuadrado. (nuestra pradera de unos 1000 m² no se vendió en ese momento) Valor hasta aquí casi nulo.
- Luego hubo, como probablemente ahora en vuestro caso, un plan de ordenación urbanística válido judicialmente para unas 200 parcelas nuevas que se iban a generar.
Nuestro terreno está incluido en ese plan, se convirtió en terreno en expectativa de construcción. Valor ahora 100 € por m².

Fase de redistribución:
Estas parcelas ahora mezcladas de manera caótica de todos los afectados, propietarios privados pero también gran parte del municipio (parcelas que el municipio había comprado anteriormente) entran en este proceso.
El municipio necesita espacio para cosas como: calles, parque infantil y, en tu caso, probablemente también una nueva escuela, etc.

Primero se obtuvo un área total de todos los "cedentes de terreno".
Luego se calculó cuánto espacio requerían los edificios públicos, áreas verdes y calles.
El resultado fue un 45%.

No se pudo evitar que el municipio tomara un 45% de nuestro terreno para estas necesidades.

Ahora nos quedamos, en lugar de 1000 m², solo con 550 m² de terreno.
Sin embargo, con el mismo valor que los 1000 m². Es decir, 100.000 €; el valor del terreno medido por el precio por metro cuadrado ha aumentado. Si ahora se urbaniza, su valor aumentará nuevamente por los costos de urbanización (sólo para explicar cómo se produce esta "plusvalía").

Luego llegó una invitación del ayuntamiento donde nos informaron:
Ahora tienen un terreno de 550 m² con un valor de 100.000 €.
Como se descontaron las partes de la superficie que el municipio necesitaba, pudimos decidir en dicha reunión algunas cosas.
Vender todo o una parte de los 550 m².
O comprar terreno adicional.
Y elegir dónde queríamos "volver a colocar" el terreno dentro de la zona de construcción. Incluso si el terreno antiguo estaba en el lugar de una escuela planeada, podíamos ubicarlo en otro sitio.
Lo mismo sucedió con todos los demás propietarios.

Tuvimos suerte de aportar suficiente tierra para que, después de la redistribución (deducción), quedara suficiente sin tener que comprar más.

Ahora el nuevo terreno se está urbanizando. A diferencia de comprar un terreno ya urbanizado, las facturas de urbanización nos están llegando poco a poco. Aquí una canalización, allá la electricidad, gas, calle, farola, etc.

Así el terreno sigue aumentando de valor.

....

Lo que ahora puedes preguntar en tu municipio es si (si quieres construir allí tú mismo) puedes conservar el terreno y hacer la redistribución o si realmente DEBES venderlo.

Un error es creer que el municipio saca beneficio si te paga 40 € por m² y luego vende la tierra por tres veces más.

En tu caso, el valor del terreno ya está estimado (40 € por m²); el resto hasta el valor de venta del metro cuadrado urbanizado se calcula con esos 40 €.
Por lo tanto, no importa si vendes 100 m² por 4000 € o tras la redistribución 75 m² por 4000 €. Y si al final 75 m² cuestan 5000 €, es porque TÚ o quien posea esos 75 m² ha pagado 1000 € por la urbanización.

....

Para nosotros así:
1. Valor por m² 100 € con 1000 m² total.
2. Valor por m² aprox. 180 € con todavía 550 m² total.
3. Valor por m² aprox. 250 € con 550 m² (+ 70 € por m² por urbanización, que no nos regalan).

Aumento del valor = 2,5 veces, pero sin haber "ganado" nada al final.

Espero que no haya sido demasiado confuso.

(las cifras y valores aquí no corresponden 1:1 a nuestro caso, pero creo que aclara bastante)
Esta ha sido sólo nuestra situación. No puedo juzgar si tu municipio simplemente quiere conseguir terreno para construir de forma barata.
 

emer

15.08.2012 17:20:00
  • #4
Uno más. No se puede escapar de todo el proceso. O se afronta o tarde o temprano se expropia por la fuerza. ¿De cuántos metros cuadrados se trata?
 

Aeon77

16.08.2012 23:49:21
  • #5
¡Gracias a los dos por los comentarios!


¿Quieres decir con instrumentos de presión al final la expropiación por el bien común o hay otras cosas a las que debo prepararme?


Touche. La pregunta surge porque en el seguro de protección jurídica de la membresía en la asociación de propietarios de viviendas esos casos suelen estar excluidos.

Sin embargo, encontré un artículo en internet donde se iban a comprar varios terrenos para una carretera comarcal y casi tres cuartos de los propietarios se dejaron representar por abogados. El alcalde se enfadó porque ellos además tenían que pagar a los abogados que trabajaban contra ellos y la gente mostraba una mentalidad de negociación como en un bazar turco. Según tengo entendido, esos asuntos siempre terminan en un acuerdo y cada parte paga a su propio abogado...



Muchas gracias, emer, tu extensa respuesta fue muy esclarecedora para mí y ahora sé mucho más que antes, ya que este procedimiento me era completamente desconocido.

En mi prado se trata de unos 800 m². (también hay algunos árboles frutales).

No conozco el plan exacto, creo que fue aprobado recientemente en el ayuntamiento. Solo he visto un "concepto" de cómo debería/ podría ser en el futuro.

He entendido tu caso, pero ¿qué pasa si en el plan de urbanización SOLO se construyen obras públicas, como por ejemplo en otro caso un jardín de infancia?
Entonces no habría parcelas de construcción que se puedan redistribuir, ¿verdad? Y si digamos que 20 propietarios aportan sus terrenos, pero solo hay 15 nuevas parcelas de construcción, eso tampoco encaja, espero no haberlo entendido completamente mal.

El precio que me ofrecieron es, según los valores del suelo, el precio actual para suelo con expectativa de edificación.

¡Saludos y gracias!
 

Aeon77

16.08.2012 23:54:22
  • #6
Perdón por los errores tipográficos. ¿No se pueden editar aquí las publicaciones, o es que no veo? Supongo que tendré que acostumbrarme y revisar antes de enviar.
 

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