Búsqueda de GU en el área de Berlín Este - ¿son realistas los requisitos?

Hola,
hemos comprado un pequeño terreno de aproximadamente 380 m2 en Berlín Este (20x19 m) y ahora estamos buscando una empresa constructora como contratista general para una casa unifamiliar.

Como superficie planteamos aproximadamente 8,5x9,5 metros, con paredes exteriores de 30 cm+ de hormigón celular y las paredes interiores macizas de piedra caliza arenisca.
En la planta baja un baño, una oficina y un área de salón-comedor-cocina (y por supuesto el cuarto de la colada). En la planta superior 2 habitaciones infantiles con ventana de tejado (en el centro), un baño con bañera y ducha a ras de suelo y un dormitorio con pequeño vestidor. Sin sótano, pero con persianas eléctricas en todas partes. Baños, cuarto de la colada y cocina alicatados, paredes interiores todas acabadas en Q2.

Esta es más o menos nuestra idea y hasta ahora hemos consultado a Heinz von Heiden, Town & Country. (A quienes les hemos enviado la información detallada).

Heinz von Heiden parece ser bastante inflexible con deseos adicionales, Town & Country es aquí en Berlín una empresa constructora propia y prácticamente solo un franquiciado y parece más flexible. Planeamos contar con nuestro propio perito de obra durante la construcción y queremos que las ofertas de servicios también sean revisadas externamente en detalle más adelante.

Tengo algunas preguntas al respecto:

- ¿Podrían recomendar empresas constructoras locales en Berlín y Brandemburgo que se asemejen más a Heinz von Heiden en lugar de Viebrockhaus?
- ¿Tiene sentido la pared exterior tal como en el texto corrido? Heinz von Heiden quiere ofrecernos una pared exterior de 40 cm+ con ladrillo de alta perforación y aislamiento, Town & Country 24 cm de hormigón celular.
- ¿Tienen sentido paredes interiores macizas en la planta superior? Town & Country dice que las hacen, pero no las recomiendan porque con frecuencia se forman grietas. Mejor paredes de yeso con doble tablero o algo así.

Salvo que debo tener muchísimo cuidado con el pliego de condiciones, Town & Country parece muy serio, ya que aquí es directamente una empresa constructora (solo con la marca Town & Country). Sin embargo, Town & Country aparentemente tiene mala reputación en general. Hasta ahora tengo más la impresión de que estoy negociando con una empresa local que con un gran actor inflexible. ¿Qué opinan?

Espero mucho sus opiniones al respecto.

¡Un saludo!

- ¿Tiene sentido el muro exterior como en el texto continuo? Heinz von Heiden quiere vendernos un muro exterior de más de 40 cm con ladrillo hueco y aislamiento, Town & Country 24 cm de bloque de hormigón celular.

Toma el muro que el constructor pueda montar y no le impongas un método extraño y por lo tanto propenso a errores para él.

¿Tienen sentido los muros interiores macizos en la planta superior? Town & Country dice que los hace, pero no los recomienda porque suelen aparecer grietas. Mejor paredes de yeso doblemente recubiertas o algo así.

Lo macizo tiene tanta lógica como la estructura de montantes. Ambos pueden tener las mismas propiedades. No hay uno mejor per se, solo diferente.

Salvo que tenga que estar muy atento al pliego de condiciones, Town & Country parece muy serio, ya que aquí es directamente una empresa de construcción (solo que con marca Town & Country). Sin embargo, Town & Country en general parece tener mala reputación. Hasta ahora tengo más la sensación de que trato con una empresa local que con un gran actor inflexible. ¿Qué opináis?

Town & Country está en el segmento de precios bajos. Más bien inflexible y cada petición especial, además del equipamiento básico, la tienes que pagar. Como siempre es franquicia, hay que separar la empresa que ejecuta de las directrices y el corsé del franquiciador. Puedes encontrarte con una empresa top con empleados motivados y orientados al cliente o con chapuzas.
Y sí, la descripción del servicio de construcción es lo más importante. Por favor, asesoramiento externo y revisión.

¿Podéis recomendar empresas de construcción locales en Berlín y Brandeburgo?

¿Qué tal empezar con la planificación de un arquitecto? Las empresas locales de construcción te hacen todo lo que quieras. No importa qué tontería (en cuanto a la distribución) apruebes al final. Son principalmente empresas constructoras y no planificadores.

seguramente escribirá algo al respecto.

¿Pueden recomendar empresas de construcción locales en Berlín y Brandeburgo?

¿Este de Berlín // Brandeburgo?
Lo mejor es que uses Google Maps y la búsqueda en las cercanías, y revises todo en un radio de 100 km.
También hay empresas más pequeñas y discretas que cumplen con tus requisitos.
Sin embargo, es mejor que vayas personalmente a zonas de nueva construcción y hables con los constructores. Seguramente hay alguien que sabe algo más sobre tu franquiciado de Town & Country. También una obra actual causa impresión, ¿no?

¿Tiene sentido la pared exterior como en el texto corrido?

Solo tiene sentido lo que el contratista general instala y conoce. De todos modos, no le gusta que un profano le cite cosas. Y así no funciona.

Sin embargo, Town & Country aparentemente tiene mala reputación en general.

En Facebook hay un grupo de Town & Country, allí también puedes buscar a tu favorito.

¿Este de Berlín Este // Brandeburgo?
Lo mejor es que vayas a Googlemaps, utilices la búsqueda de alrededores y revises todo en un radio de 100 km.
También hay empresas más pequeñas y menos visibles que cumplen con tus requisitos.
Sin embargo, es mejor ir uno mismo a las zonas de nueva construcción y hablar con los promotores. Seguro que hay alguno que sabe un poco más sobre tu franquiciado de Town & Country. También un obra en curso causa impresión, ¿no?

Berlín Este, exacto (al final se construirá en Mahlsdorf).

Incluso vimos una casa a una calle de la sede principal del franquiciado MBB Massivhäuser für Berlin-Brandenburg GmbH y, como profano, no se ve nada reprobable. Nosotros también construiríamos relativamente cerca de la sede del franquiciado.

Creo que tengo miedo de que algo salga mal o de tomar la decisión equivocada - al fin y al cabo es una decisión para toda la vida, la veo todavía más crítica que casarse :D (al menos financieramente). Dondequiera que leo algo, puedes tener mala suerte en cualquier parte. La pregunta es: ¿Cómo puedo minimizar el riesgo?

En Facebook hay un grupo de Town & Country, ahí también puedes buscar a tu favorito.

¿Te refieres al "oficial", el que parece ser de Town & Country?

Massiv es tan válido como la estructura de postes. Ambos pueden tener las mismas propiedades. No hay uno mejor per se, solo diferente.

¿Esto también aplica para cosas que quizás quiera colgar en la pared en el futuro? Por ejemplo, una barra para dominadas, etc.?

¿Qué tal si primero un plan de un arquitecto?

Lo pensé también brevemente, pero nuestro asesor de proyectos no lo ve necesariamente como una opción para nosotros y en línea leo una y otra vez una cosa u otra. En especial leo que al final incluso puede resultar más caro que Heinz von Heiden o similar.

Buena suerte

más crítico que casarse me parece :D (al menos financieramente).

No. Un divorcio puede doler mucho. Una casa - siempre que la ubicación no sea mala y/o la casa no tenga carácter de objeto de colección - nunca ha sido un problema financiero. Yo mismo vivo ahora en la sexta propiedad propia (hace 30 años me mudé a mi primer piso). No importa si la venta es planeada o forzada, nunca ha sido un problema ni ha generado pérdidas.

Es una decisión para toda la vida

Es "sólo" un objeto de uso caro. Todo lo demás sucede solo en el estómago y en tus fantasías.

¿Cómo puedo minimizar el riesgo?

Planificar y calcular bien, revisar detenidamente la descripción del servicio de construcción, no aceptar planes de pago dudosos, contratar experiencia propia. Con eso es tan fácil como comprar un móvil o un coche. Aunque seguro que mucha gente se preocupa más por la compra del móvil o coche que por la compra de la casa.

¿Eso también se aplica a cosas que tal vez quiera colgar en la pared en el futuro? Por ejemplo, barra de dominadas, etc.

Básicamente sí. Pero quizás no en todos los lugares o tienes que pensar en ello antes (ver minimización de riesgos - la planificación es todo). En cada estructura de soporte cuelgan, por ejemplo, las cocinas, igual que en la construcción maciza (sin añadidos constructivos adicionales).

Lo pensé brevemente también, pero nuestro asesor de proyecto no lo ve necesariamente como un camino para nosotros o algo así.

¿Quién es exactamente "nuestro" asesor de proyecto? ¿Lo contrataste tú y está en tu nómina? ¿O es el vendedor de la empresa constructora, que por supuesto sólo quiere lo mejor para vosotros, es decir, vuestro dinero?

Especialmente leo que al final puede incluso ser más caro que Heinz von Heiden o similar.

Entonces seguro que también has leído que la Tierra es plana *Ironía apagada*. Volvemos otra vez al manejo de riesgos.
Si eliges una casa sencilla estándar y te encaja, hazlo. Es como un traje estándar. Pero cuidado si las mangas son demasiado largas, los pantalones muy cortos, la cintura muy ancha y los hombros estrechos: hacer los ajustes especiales después con el sastre puede salir más caro que comprar directamente un traje a medida. Así puede pasar con la casa. Una casa perfectamente planificada según tus necesidades, que tal vez es 15 m² más pequeña que una estándar, ya ahorra directamente 50 mil euros de costos de construcción con el mismo beneficio. Sólo por poner un ejemplo.

¿Quién es exactamente "nuestro" asesor de proyectos? ¿Lo contrataste tú y está en tu nómina? ¿O es "vuestro" vendedor en la constructora, que por supuesto solo quiere lo mejor para vosotros, es decir, vuestro dinero?

Sí, lo contratamos por separado. Con él hemos gestionado con éxito otro proyecto muy complicado (no de construcción), por lo que le "confiamos" y nos asesora sobre financiamiento, pero en general también sobre dónde debemos tener cuidado (por ejemplo, cuestionar a la constructora que indirectamente vino con el terreno). Él nos acompaña prácticamente, pero nos remitirá a otros especialistas para descripciones de servicios, revisiones de contratos, etc.

Tampoco estaba completamente en contra per se, pero lo ve más arriesgado en términos de garantía, coordinación temporal y estrés para nosotros.

Actualmente ya estoy contactando a constructoras con un plano y requisitos que hasta ahora nos parecen interesantes. Pero por ahora más bien con las un poco más grandes.