Aislamiento interior del techo mal ejecutado - se ha producido un gran daño

¡Hola!

Tengo que dirigirme aquí al conocimiento colectivo.

En 2017 compramos una casa de 1921, el techo es de 1993 y tiene una membrana impermeable (!) para el techo, que en ese entonces era lo habitual. En 2017 acondicionamos el ático y contratamos a un especialista en construcción en seco para aislarlo nuevamente. Para ello se añadió una capa, la lana aislante se prensó contra la membrana impermeable, luego se colocó un aislamiento bajo viguetas, después la lámina de barrera de vapor y finalmente la construcción en seco.

Hasta aquí todo bien. Ahora, en Navidad de 2023 tuvimos una tormenta/daño por lluvia porque la unión entre la chimenea y el techo se volvió permeable. El techador levantó algunas tejas y vio agua por todos lados. En todo el techo hay condensación entre el aislamiento y la membrana impermeable, él miró desde el exterior debajo de las tejas en todos los lados del techo. Por lo tanto, abrimos una parte desde el interior, todo estaba húmedo (muy lejos del área de la chimenea - en la zona del daño de la chimenea el aislamiento estaba empapado de agua de lluvia, en el resto del techo “solo” hay condensación entre el aislamiento y la membrana impermeable).
El techador nos dijo que el aislamiento interior se había realizado mal. Nunca se debió prensar el aislamiento directamente contra la membrana impermeable sino que debía haberse realizado con varios centímetros de ventilación. Ahora se debe retirar toda la lana aislante húmeda, un gran trabajo, grandes costos. La fuga en la chimenea fue sellada y en primavera debe realizarse una reparación adecuada allí, pero esto debe distinguirse claramente del daño por condensación. Probablemente el daño por condensación solo se habría notado cuando la construcción en seco se hubiera podrido.

¿Qué opinan ustedes? ¿Alguien tiene experiencia con esto y consejos/ideas/sugerencias? ¿Se puede responsabilizar al especialista en construcción en seco por esto? Ya ha aparecido un ligero moho negro en las vigas y todo el aislamiento junto con la construcción en seco debe ser retirado, desechado y renovado. Estimo que el costo rondará entre 10.000 y 15.000 EUR aproximadamente. Solo las mantas de lana aislante más delgadas del aislamiento bajo viguetas están secas y posiblemente se puedan reutilizar. No se puede esperar buena voluntad del especialista en construcción en seco. Queremos demandarlo si es posible; al fin y al cabo contratamos una empresa especializada para que algo así no ocurriera. Pagamos una suma considerable en ese entonces y eso fue apenas hace 6 años.

Siempre que no hayas acordado una garantía adicional, (según el tipo de contrato) después de 4 o 5 años se termina, en principio ya no puedes hacer nada. A menos que puedas demostrar defectos ocultos de manera fraudulenta, lo cual aquí suena poco probable. Puedes verificar qué te ofrecieron o te cobraron en aquel momento.

La historia con el techo y el aislamiento en realidad ya lleva tiempo. Por primera vez tuvimos una sospecha en 2019 y luego también vinieron albañiles secos y techadores. Al final, estuvieron de acuerdo en que solo sería un daño limitado porque no estaban selladas dos aperturas de grapas. Dejamos que se secara y lo volvimos a cerrar. El techador, a pesar de innumerables llamadas para la inspección prometida del techo, nunca apareció y entonces pensamos que estaba bien y seco y lo dejamos así. En ese momento solo habían pasado 2 años - ¿importa eso en absoluto?

El problema es: cuando uno confía en profesionales, uno queda abandonado. ¿Pero cómo se supone que nosotros, como legos, podemos entender esto? No hay ninguna oportunidad de notar algo así - y si lo notas, es demasiado tarde.

Esto es realmente complicado. Probablemente primero contrataría a un perito. Si este certifica que el instalador de placas de yeso realizó la construcción en contra de las normativas vigentes en ese entonces (Normen, ARdT, etc.), eso entra en el ámbito de dolo/intencionalidad y podrías tener, con algo de suerte, éxito jurídico (o al menos en parte). Si el perito no te da muchas esperanzas, solo te queda arriesgarte y tratar de convencer al instalador de placas de yeso para que se implique en los costos de la reparación para mantener su reputación. El problema con el yesero es que no es una profesión que requiera un título de maestro para poder registrar un negocio. Es decir, hay muchos chapuceros en ese oficio.

El carpintero en seco contratado trabaja aquí también parcialmente para proyectos públicos. Así que en realidad es una persona seria, eso pensábamos. Después de informarme un poco sobre defectos ocultos de manera fraudulenta, primero buscaré una primera consulta con un abogado especializado. Como tenemos una lámina de rejilla hermética a la difusión, la ventilación trasera era en realidad inevitable, al menos eso está en todas partes. Solo en el caso de una lámina de subcobertura permeable a la difusión se podría haber prescindido de la ventilación trasera. En ese sentido, el daño era previsible. Según lo que diga el abogado, hablaremos con el carpintero en seco. Por supuesto, él no va a decir: claro, fue mi error, se los haré bien de nuevo. Entonces habrá que ver qué hacer. Por ahora esperamos a ver qué dice el abogado.

pero ahora te has informado y has comprobado que no se hizo correctamente. ¿Por qué no lo hiciste antes o durante la realización del gremio? ¿No fue tanto tiempo de esfuerzo buscar en Google?

Claro, los expertos deberían hacer bien su gremio. Pero ya no tienes 20 años y también tenías bastante experiencia de vida, ¿no?

Al menos intenté entender de manera general cada gremio durante el tiempo de construcción y hacer una comprobación de plausibilidad para mí sobre si podía estar bien realizado tal como se ejecutó. Además, el maestro de obra en el lugar, el encargado de la estructura, era pariente nuestro y prestó mucha atención a la correcta ejecución en muchos gremios. Sin embargo, de ninguna manera quiero decir que todo haya salido perfecto conmigo/nosotros.

¿Por qué los "no expertos" no contratan a un perito pagado para la supervisión que hable en nombre del propietario o la propietaria? (me incluyo expresamente a pesar de tener formación como dibujante de construcción (obras subterráneas y de carreteras ;-) y medio estudio de ingeniería civil)
Sin mi hermano (ingeniero civil, FH), el maestro en el lugar y las consultas con nuestro arquitecto (parcialmente fase 5 de servicios) seguramente también habríamos contratado a alguien así.