Rehabilitación y ampliación del ático: ¿KfW? ¿Rentabilidad vs. construcción nueva?

Hola a todos,

después de que llevo ya un tiempo visitando este foro con frecuencia, ahora quiero contar brevemente nuestro propio proyecto (por favor, no se asusten por el texto largo, intento describir los puntos relevantes lo más exactamente posible).

Unas cuantas informaciones sobre nuestra casa (de época):
- Año de construcción: años 70 (heredada en propiedad familiar)
- Superficie habitable: aprox. 185 m² (repartidos en planta baja + planta superior)
- Sótano completo (sótano de uso)
- La planta superior fue renovada completamente hace unos años, y en este proceso también se renovó en gran parte la instalación eléctrica en dicha planta
- Por lo demás, todo está más o menos en estado original
- Fuente de energía: gasóleo, pero *no* calefacción central

Nosotros (yo + mujer + niño pequeño) vivimos actualmente en la planta superior, la planta baja también está habitada, pero no por nosotros. En algún momento la planta baja también estará disponible para nosotros (puede ser en dos años o también dentro de 15 años).

Debido a la falta de espacio, hace unos meses se planeó lo siguiente: acondicionar el desván (+35 m² de superficie habitable para 2-3 habitaciones).

En el transcurso de los primeros planes surgió la idea de modernizar la casa simultáneamente (energéticamente).

Estado actual de la planificación:

[*]Instalación de calefacción central de gasóleo + solar (subvenciones interesantes; adicional, ya que estamos en Baviera)

[*]SISTEMA DE AISLAMIENTO TÉRMICO POR EL EXTERIOR (WDVS) (=> la fachada debería renovarse por razones estéticas tras 40 años de todas formas)

[*]Ventanas + puerta principal nuevas

[*]Techo nuevo (=> idea: tiene sentido, ya que para acondicionar el desván hay que tocar partes del techo)

[*]Acondicionamiento del desván

Según el asesor energético, con las medidas previstas sería posible conseguir KfW 100 (con algo más o menos de esfuerzo también sería viable KfW 85 o KfW 115).

A partir de estimaciones y de numerosos presupuestos de gremios para los trabajos más importantes (calefacción, fachada, techo, ventanas) se pueden hacer afirmaciones relativamente fiables sobre los costes.
Estos superan claramente nuestras expectativas / esperanzas iniciales :-(
Los costes totales de aprox. 250.000 € se distribuyen aproximadamente así:

[*]Calefacción: aprox. 40.000 € (completo incluyendo caldera, tuberías, radiadores, instalación solar con apoyo para calefacción, ...)

[*]Ventanas: aprox. 20.000 € (incluyendo puerta principal)

[*]Fachada: aprox. 30.000 € (WDVS, relativamente caro debido a la gran superficie de base/fachada)

[*]Techo: aprox. 45.000 € (renovación completa, aislamiento de cubierta, aislamiento de buhardillas, revestimientos, trabajos de chapistería, ventanas de techo + persianas exteriores, ...)

[*]Acondicionamiento del desván: aprox. 50.000 € (incluyendo fontanería, electricidad, calefacción, tabiques de yeso, ...)

[*]Zonas exteriores (nuestro deseo personal): aprox. 35-40.000 € (trabajos de pavimentación, balcón, terraza, jardín, ...)

[*]Costes auxiliares + otros: aprox. 20.000 €

Si se lleva a cabo todo tal cual, a través de distintas subvenciones se recuperarían unos 30-35.000 €.
En total, para nosotros, ya que sólo es una casa antigua, sigue siendo una sensación de demasiado (siempre teniendo en cuenta que también en algún momento habrá que hacer cosas como la instalación eléctrica restante, tuberías, renovaciones en la planta baja, ...).

Son fundamentalmente posibles las siguientes variantes:

[*]Llevarlo a cabo tal cual

[*]Renunciar a KfW y compañía y además del acondicionamiento del desván realizar sólo medidas energéticas puntuales => No sé, he leído varias veces que medidas individuales no coordinadas sólo son razonablemente útiles en parte. Sería una opción si se pudiera ahorrar mucho

[*]Omitir las medidas energéticas (¿quizás realizarlas dentro de x años?) y abordar sólo lo necesario (= acondicionamiento del desván) => La calefacción debería estar aunque sea ya entonces. Queda la duda de si eso tiene sentido, ya que el diseño de la instalación sería totalmente diferente, por ejemplo

[*]Reducir todas las medidas al mínimo (sin solar, no renovar techo, aislamiento sólo mínimo, quizás sólo pintar fachada, zonas exteriores sólo lo estrictamente necesario, ...) => No sé si se estará contento a medio plazo con eso

[*]Vivir con la falta de espacio x años más y esperar hasta que la planta baja quede "libre" => La opción "económica", ya que la potencial superficie habitable de 185 m² de planta baja + superior nos bastaría perfectamente. Es decir, el acondicionamiento del desván sería sólo temporalmente necesario. Sin embargo, no es realmente una opción sensata, ya que nuestra familia de tres personas probablemente crezca en los próximos años y el espacio habitable ahora ya es pequeño

[*]Construcción nueva => La variante más radical. También hemos reflexionado mucho sobre el tema y (gracias también a la gran cantidad de información aquí en el foro) hemos llegado a la conclusión de que financieramente sería otro nivel. En general habría que contar con aprox. 375-400T € (160 m²+ superficie habitable, quizás sótano, terreno, costes adicionales de construcción, zonas exteriores, ...), más bien más. Realmente no era nuestro objetivo endeudarnos hasta la jubilación

Como ahora estoy más inseguro que capaz de valorar una variante como la más razonable y económica, me alegro de cualquier comentario de los expertos aquí en el foro.

¡Gracias de antemano!

PD: Si falta alguna información importante, puedo añadirla con gusto.

Qué pena, probablemente fue un poco demasiado texto de una vez :(

Es realmente mucho texto y no es una decisión fácil.
¿Tienes solo una oferta para los precios? Algunas ofertas parecen muy altas. Simplemente pide una segunda oferta. Pero eso también puede llevar a comparar cosas que no son comparables si no se especifica todo con exactitud.

La calefacción me parece muy cara.
Pagamos casi 36.000 euros por una nueva caldera de gasoil más una instalación de tuberías completamente nueva más 150 m² de calefacción por suelo radiante más sanitarios para 2 baños más mamparas de ducha y algunos trabajos extra, lo que ya me pareció mucho.

Para mí, la calefacción tendría la máxima prioridad.
La fachada la más baja. Esta se podría hacer más tarde si solo se cambian las ventanas y no se crean nuevas aperturas para ventanas más grandes o cosas por el estilo.

Sería quizás importante saber por qué o bajo qué circunstancias se libera la planta baja. Conozco también a personas que tienen su propia empresa de construcción y han renovado una casa de manera estructural, ambas dicen que les habría salido mejor construir de nuevo. Seguro que una nueva construcción es inicialmente más cara, sin embargo, pueden vender la casa actual cuando esté libre. Qué tan vendible es finalmente y a qué precio pueden estimarlo mejor ustedes o un perito, pero en lugar de gastar ahora 250.000 en una renovación en la que siempre pueden aparecer nuevas complicaciones, me parecería mejor construir de nuevo por 400 - (más bien) 450.000. Si pudieran vender la casa vieja, por ejemplo, por 150.000, ya no sería mucho más caro...

¡Gracias por los comentarios!

Disculpad el texto largo, como dije he intentado incluir directamente la información más detallada posible :)


Para todos los oficios mencionados hay al menos dos ofertas, y en la mayoría incluso muchas más. Estas son bastante comparables, he prestado atención a eso. Las sumas mencionadas son valores promedio más bien pesimistas, es decir, aquí posiblemente haya aún un potencial de ahorro de aproximadamente un 5-10% por oficio.
Sobre la calefacción: en los costos mencionados de aprox. 40T se incluye como dije también una instalación solar relativamente grande con apoyo a la calefacción (aprox. 11T). Además, cosas como una chimenea exterior así como el reemplazo del antiguo tanque de petróleo (en conjunto aprox. 5T) + algunos detalles menores. Los costos puramente de calefacción están alrededor de 21T (caldera de condensación, radiadores + tuberías para 3 pisos). ¿Sigues encontrando este precio extremadamente alto? Posiblemente se pueda optimizar un poco más en cuanto a costos con los planes actuales.
Comparto tu valoración sobre la prioridad de las medidas energéticas hasta donde veo. Las aperturas de ventanas más grandes solo serían en el nuevo ático, para tener más luz en los lados del hastial.

En general, estamos revisando si en este momento tiene más sentido realizar medidas individuales.


La planta baja se liberaría concretamente solo en caso de fallecimiento de los abuelos (> 80 años), lo que nadie quiere desear, por supuesto. No estoy muy seguro respecto a los costos en comparación con una construcción nueva. Seguro que no sería más barato que en total 400T. Eso todavía sería el doble que en el caso de una renovación (incluyendo las subvenciones, etc.), además parte de los costos mencionados no son costos de renovación sino más bien "embellecimientos" que no serían estrictamente necesarios. Un problema mayor con la construcción nueva sería por supuesto el tema del terreno, en nuestra región la situación es actualmente muy mala. Mucho de lo que hay actualmente no está a la venta o solo en zonas muy rurales...
Y como dije, desafortunadamente no tenemos tiempo indefinido para tomar una decisión por razones de espacio.
Si ya se tuviera disponible la planta baja ahora, la decisión sería mucho más fácil, porque entonces una ampliación del ático tampoco sería necesaria y los costos serían mucho más manejables. Pero ese no es el caso por el momento.

La primera pregunta para mí sería si la estructura básica está en buen estado. 250.000 € es una suma considerable, quizá se pueda ahorrar un poco más aquí, o posponerlo. La calefacción tiene sentido (o bien dejar que revisen la energía solar térmica). El techo también tiene sentido después de tantos años, al igual que las ventanas. Eso son unos 100.000 €. Quedan la fachada (aquí hay que recalcular nuevamente), el acondicionamiento del ático y el área exterior. Si para vosotros es solo un periodo de transición, entonces deberían considerar si el sistema sanitario es realmente necesario allí, así como cuánto trabajo vais a invertir. Cuando el techo esté instalado y aislado, se pueden revestir las paredes por relativamente poco dinero, colocar algunas paredes secas, etc. La electricidad también es manejable, aunque la escalera suele costar bastante. Yo vería al menos un 50 % de potencial de ahorro aquí sin baño. También en el área exterior, 35.000 € es realmente una cantidad importante. Por supuesto, no conozco vuestra propiedad, pero quizá se pueda ahorrar bastante aquí, posponerlo o hacerlo uno mismo.