Evaluación de restauración de casa maciza de los años 1980

Buen provecho a todos,

después de que una casa más moderna, que habíamos considerado, ya fue asignada, se ha abierto otra puerta en otro lugar.
En el pueblo de mi familia, a través de conocidos, hemos tenido la posibilidad de visitar una casa antes de que el anuncio se publique en línea.

Ya hubo discusiones sobre la situación financiera aquí: [URL

https://www.hausbau-forum.de/threads/hauskauf-realistisch-oder-uebernehmen-wir-uns.49102/[/URL]

Solo no estoy muy seguro respecto al esfuerzo de renovación, quizás aquí haya algunos consejos e indicaciones interesantes. Aún está planeada una visita con un perito.

Datos clave:



[*]Casa unifamiliar
[*]Año de construcción 1981
[*]Construcción maciza con entramado de madera en fachada
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[*]Si lo interpreto bien, grosor de pared 32 cm con construcción de entramado de madera de 12 cm en fachada


[*]Parcialmente sótano
[*]Superficie habitable 125m2
[*]Ventanas


[*]Madera, doble acristalamiento


[*]El techo debería tener aislamiento entre vigas
[*]Certificado energético basado en demanda


[*]Primario: 254 kwh/m2
[*]Energía final: 229 kwh/m2
[*]---> Esto me parece realmente alto?? He solicitado las facturas de los últimos 3 años pero aún no las he recibido.


[*]Calefacción central de gas con acumulador de agua caliente de 2023

La casa en sí causa una impresión extremadamente buena, probablemente vivió allí un miembro de la junta de un banco local.

Nosotros mismos nos atreveríamos con la reforma interior. Mi padre tiene una casa de entramado de madera protegida como monumento y mantiene todo él solo, pero por su edad no puedo pedirle que se involucre completamente:

[*
Quitar el revestimiento de madera
[*]Posiblemente bajar el techo, incluyendo trabajos de masilla
[*]Trabajos de empapelado
[*]Colocar suelo (¿parqué, vinilo?)
[*]Azulejar el baño
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[*]Dependiendo del presupuesto solo baño de invitados o ambos


[*]La cocina está disponible, el montaje de cocina también debería incluirse

Financiero:
Si juntamos todo (Riester, acciones, capital propio) tendríamos 200.000€.

Intentaríamos financiar el objeto de modo que tome 100.000€ para la compra. Quedarían 100.000€ con nosotros. Por supuesto no quisiera planificar todo ese dinero, así que estaría con un presupuesto de renovación de 60-80k€. (¿Opiniones al respecto?)

Lo que me interesaría sería una estimación aproximada de costes, si es posible desde la distancia:

[*
Materiales por trabajo propio estimaría unos 15-20k.
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[*]Azulejos, suelos, pintura, yeso laminado, listones.


[*]Cambiar ventanas y puertas 15-20k


[*]2 ventanas de tejado, 12 "normales"
[*]¿Tiene sentido hacerlo si en principio aún están selladas? El doble acristalamiento de 1980 no tendrá el estándar que tenemos hoy.


[*]Renovar la electricidad (¿10k€?)


[*]El cuadro de fusibles me parece en buen estado. Tiene 20 fusibles individuales, sin interruptor diferencial, con toma de tierra.
[*]--> Mi evaluación es que no hace falta “renovar todo”
[*]Posiblemente poner enchufes nuevos si el número no es suficiente


[*]Fontanería?


[*]Me cuesta mucho valorar el estado de las tuberías. ¿Cómo se procede mejor aquí? Todo está de alguna manera empotrado en la pared...


[*]A largo plazo


[*]Techo nuevo, incluyendo aislamiento sobre vigas
[*]Aislamiento exterior en general
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[*]--> Aquí me pregunto qué es posible si el muro macizo está revestido con entramado de madera. También espero la opinión del perito...

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PD: disculpad las fotos algo subóptimas, en la primera visita íbamos con niño y tuvimos que irnos rápido al final (normalmente hacemos la visita con calma y luego fotos). Tengo que hacer unas decentes en una segunda visita.

Con esa edad estás en un límite. Por un lado, todavía es relativamente "nuevo" y no requiere grandes reparaciones. Por otro lado, muchos componentes están llegando a sus límites.
Electricidad - estará bien, pero no para las necesidades actuales (número de circuitos/enchufes, LAN, etc.)
Techo - probablemente también estará bien, pero ¿por cuánto tiempo más?
==> entonces también surge la cuestión del aislamiento
Ventanas - bueno, más bien se están desgastando y tienen cristales antiguos
Tuberías/agua - debería ser sin problemas
Calefacción - es nueva, pero radiadores o suelo radiante malo (tema general, no he mirado las fotos)
El resto es estética.

Con el presupuesto lograrás que sea habitable. Pero ninguna gran reforma. Las ventanas y el techo del sótano están en primer lugar para mí. Si radiadores, entonces ir a 33 y adaptar la calefacción en consecuencia. Entonces también será barato en los costos de calefacción.

Según la experiencia, el aislamiento entre vigas a menudo está mal ejecutado en estos años. Por lo tanto, lo planearía de nuevo y tal vez doblaría las vigas. Todo esto se puede hacer también por un aficionado con relativamente poco dinero. Lo mismo ocurre con el techo del sótano. También aquí, aislar uno mismo por poco dinero.

En la fachada pensaría en un aislamiento por insuflado, si es posible. Es una variante muy económica. Las ventanas y puertas deberían ser realmente nuevas en ese proceso. ¡Aquí es obligatorio hablar luego sobre la ventilación!

El agua/aguas residuales probablemente estén bien. Si no se usaron tuberías de hierro, ya duran mucho tiempo.

En la electricidad miraría y revisaría bien y luego calculaba más bien 20k. Si lo tocas, hazlo bien y de forma razonable. Te acompaña muchos muchos años y estando habitado es un problema.

Los techos suelen durar mucho tiempo. Ahí no me preocuparía, si no hay indicios.

Si estás conforme con los baños, no hace falta tocarlos. Un simple cambio de los muebles del baño por cuenta propia es bastante barato. Si se trata de una renovación se vuelve caro.

Moin,

gracias por vuestro feedback hasta ahora. Tenemos en los próximos días una visita con un perito de construcción y luego veremos.

He calculado un poco los costes de materiales/sectores basándome en la superficie base y la superficie de las paredes, podría ser justo... dado que seguro que no he tenido en cuenta todo.

[*
Aislamiento del techo (entre vigas, debajo de vigas)
[*]Muebles de baño
[*]Azulejos, suelos, pintura y esas cosas
[*]Radiadores
[LIST]
[*]--> 20-25k

Entonces queda el resto (30-40k) para ventanas, puerta principal, electricidad, fontanería (si hay que instalar nuevas tuberías).

Ahí sí que se pondrá realmente justo para posibles imprevistos, quizá trabajos adicionales por parte de asesores energéticos y demás. Eliminación de residuos etc. etc.

La pregunta sería qué deberíamos hacer inmediatamente, qué puede esperar, de qué podríamos prescindir, etc. Tengo curiosidad por saber qué dirá el perito sobre el estado general y cuál es su valoración.

*Como ya no puedo editar. Se refiere con el resto al presupuesto restante de 30-40k. Probablemente no será suficiente para las cosas enumeradas como ventanas, puerta principal, electricidad, fontanería.

¿Queda entonces el resto (30-40k) para ventanas, puerta principal, electricidad, fontanería (si tuvieran que instalarse nuevas tuberías según sea necesario)? Sí, eso puede ser complicado. Algo que uno realmente debe aprender con un presupuesto ajustado y una casa antigua (para la construcción nueva aplica algo similar) es establecer prioridades y aprender a distinguir claramente entre "deseable" y "necesario". Así que, lamentablemente, aún prescindí de mis elegantes puertas nuevas para interiores, pero este año la calefacción ya necesitó ser reparada tres veces y debemos mantenerla funcionando - basándonos en las directrices de subvenciones actuales, conscientes de lo volátiles que son - al menos 3 años más para que sea lo suficientemente "vieja" para un reemplazo que desde la perspectiva económica actual tenga sentido. Bueno, y como una calefacción funcional es más importante que unas puertas interiores bonitas, el dinero disponible fue para el instalador y no para el centro de construcción, aunque personalmente lo lamento mucho... basta de mí.

En la lista anterior me llama la atención la partida "Muebles de baño" --> ¿se refiere esto a la renovación de lavabos, platos de ducha, inodoros? Si los existentes, aunque no sean bonitos, siguen funcionando, esa sería una partida que debería posponerse en la lista de tareas a favor de cosas más importantes como la instalación de mejores ventanas o una puerta principal más hermética y segura.