Compra de propiedad - Solicitud de ayuda para la toma de decisiones

¡Hola!

Mi esposo y yo compraremos un terreno en aproximadamente 2-3 meses. Queremos construir en él dentro de aproximadamente un año, para ahorrar un poco más de capital propio; ya tenemos una oferta para la casa.

Hoy recibimos una primera oferta de financiamiento y estamos un poco indecisos, porque al final tendremos 2 préstamos (en el mismo banco). Un préstamo para el terreno por 55.000 euros (tasa de interés nominal 1,95, tasa anual efectiva 1,97, cuota 127 euros) y el próximo año otro préstamo de aproximadamente 230.000 euros (tasa de interés nominal 2,15, tasa anual efectiva 2,17, cuota 805 euros).
Después de 10 años, el terreno estará prácticamente sin amortizar. En cuanto a la casa, después de 15 años también quedará una deuda considerable.

Mi pregunta es si se paga más al final con 2 préstamos separados. Siempre había pensado que se financia el terreno con tasa variable y que al comienzo de la construcción solo se atiende un préstamo grande, sin contar con la posibilidad de cambiar de banco...

Por supuesto, las condiciones de partida son diferentes para cada uno (ingresos, gastos, capital propio, valor de préstamo, ubicación, etc.), pero no creo que los intereses sean precisamente bajos si se considera que solo se trata de 10 o 15 años.

Nuestras ofertas (aproximadamente 20% de capital propio, terreno rural) para un crédito de 273.000 € a 15 años estaban en torno al 1,5%.
Para 20 años finalmente optamos por un 2,17% efectivo. A eso se suma un Kfw a 20 años con un 1,27 %, lo que nos da aproximadamente un interés combinado del 1,84 % con seguridad de interés a 20 años.

No sé si se debe a que ustedes están tomando 2 créditos, pero de todos modos suena bastante alto al principio.

¿Fueron directamente al banco? Quizás podrían probar con un intermediario.
Lo mejor sería, por supuesto, financiar el terreno con capital propio y contratar el crédito solo al construir la casa.

Deberías revisar las cifras con calculadoras de financiación.

Si se introduce

[*]55.000 con 1,95 % y cuota de 127 euros, se obtiene un tipo de amortización inicial del 1%
[*]230.000 con 2,15 % y cuota de 805 euros, se obtiene un tipo de amortización inicial del 2,02%

Entonces también se indica cuánto tiempo dura el pago, préstamo pequeño 55 años, préstamo grande 33 años.

Considero que el tipo de amortización inicial es demasiado bajo, es decir, las cuotas deberían ser más altas.

Los valores cambian, por ejemplo, al aumentar las cuotas en 100 euros cada una:

[*]55.000 con 1,95 % y cuota de 227 euros, se obtiene un tipo de amortización inicial del 3%
[*]230.000 con 2,15 % y cuota de 805 euros, se obtiene un tipo de amortización inicial del 2,57%

y el préstamo menor se paga entonces después de 25 años, el mayor después de 28 años. La deuda restante al final del periodo de interés también es entonces correspondientemente menor.

Muchas gracias por vuestras respuestas.

En ambos créditos se trata de una financiación del 95%, ya que el resto del capital propio se necesita para los costes adicionales, entre otros, por lo que probablemente también la tasa de interés sea más alta.

Exactamente, se trata por un lado de un 1% de amortización y por otro de un 2% de amortización. Incrementar un poco esto en el cálculo realmente se ve mucho mejor, deberíamos hacerlo así. Solo me da un poco de miedo tener que pensar en el primer crédito después de 10 años sobre cómo continuar y nuevamente 5 años después.

Fuimos a una asesora financiera que no nos buscó el banco más barato para nosotros, sino que nos propuso uno directamente, que sin embargo ya teníamos en vista.

Lo que he puesto allí significa entonces 1132 euros al mes en lugar de los 932 euros al mes previstos hasta ahora.
A eso se añaden los gastos mensuales adicionales de la casa, así como al principio seguramente una acumulación de reservas baja, pero que de todos modos comienza.

Y para eso luego echar un vistazo a

..

La tasa y los gastos adicionales los habíamos calculado para nosotros en 1.500 euros, eso más o menos encaja. Probablemente sea casi más sensato establecer el pago del primer préstamo más alto y esperar aún un tiempo más con la construcción de la casa.