Preparación para la reunión bancaria durante la reestructuración

¿Cómo preparo mejor la conversación con el banco para una rehabilitación?

La suma de préstamo prevista es de 230.000€. Esto ya incluye la compra del inmueble existente.
He elaborado un listado de las rehabilitaciones planificadas con estimaciones de costos.

¿Qué más puede ser interesante para el banco?
- ¿Fotos del estado actual?
- ¿Planos de construcción?

Quizás alguien con experiencia en el área pueda aportar algo al respecto.

Hola Roadrun87,

para el banco es lo más importante saber que recuperarán su dinero. Tu salario y el de tu esposa serán decisivos, así como si tienen un contrato indefinido. Además, por supuesto, entra en juego tu solvencia crediticia a través de la Schufa.

La ubicación de la casa también es importante, es decir, si está directamente en una ciudad, cerca de una ciudad o en un pueblo.

Al comprar una propiedad de segunda mano, te aconsejaría que la hagas revisar por un perito antes de la compra para detectar posibles defectos; solo con fotos no basta. Si se trata de una "propiedad chatarra", probablemente no la querrán de todas formas, y si el perito llega a la conclusión de que todo está bien, entonces pueden presentar esto directamente al banco. De cualquier manera, solo tienen ventajas al hacer que un profesional revise la propiedad.

Los costos de restauración "grandes" deberían estar preferentemente en forma de presupuestos. Una estimación que hagas tú mismo generalmente no considerará todos los aspectos ni será optimista en cuanto a los precios.

Buena suerte Matthias

Hemos solicitado el crédito para la compra de la casa y el crédito para la renovación con una separación de medio año. Es decir, el crédito para la renovación fue una financiación adicional. No habíamos llevado ninguna oferta y el único plan era una lista de las medidas necesarias por parte del asesor energético, sin indicar ningún costo, para alcanzar la casa eficiente deseada. Está absolutamente claro que la subvención de KFW - 75k por unidad de vivienda - nunca es suficiente para realizar una renovación completa para convertirla en una casa eficiente.

Sin embargo, el banco no encontró eso problemático en absoluto. Se corre el riesgo de una rescisión del crédito si no se logra realizar la renovación dentro del plazo establecido y con los medios aprobados.

Solicitamos 60k para la renovación completa (ventanas, puerta principal, fachada, aislamiento del suelo, aislamiento del techo, calefacción) y gastamos 62k. Seguramente se sumarán unos pocos miles más para detalles y trabajos finales, pero básicamente el dinero fue más o menos suficiente porque tenía que ser así. Y solo porque la proporción de trabajo propio fue enorme. Lo que encontré más crítico fue el plazo ajustado, especialmente en el caso del trabajo propio.

Por lo tanto, aunque para el banco no es necesario (al menos para el crédito Kfw, que en realidad me parece bastante bueno, ya que está subvencionado a 10 años con no sé qué actualmente 0,1% de interés?), para el deudor ciertamente es muy sensato presentarse con ofertas terminadas. De lo contrario, se necesita la solicitud del asesor energético, que ya debería haber inspeccionado la casa (certificado de demanda y medidas útiles/necesarias).

Luego uno debe pensar bien si puede y quiere aportar la cantidad correspondiente en caso de contratación externa o si tiene ganas y tiempo de hacer mucho por sí mismo cuando el dinero es ajustado. En cualquier caso, el banco no hará preguntas críticas (¿Realmente podrá hacerlo? Ese dinero nunca será suficiente para el proyecto...).

Y incluso en caso de contratación externa, se debe contar con lo peor. El especialista en fachadas está siendo buscado por la fiscalía, contra el calculador de carga térmica hay una orden de arresto (solicitada y aprobada por nosotros) y entre los "profesionales" del gremio hubo una cantidad increíble de chapuzas.

Hola,

deben presentar un desglose coherente. Preferiblemente ofertas, lo que diga el arquitecto, etc. pp.

Normalmente, los bancos financian como máximo el 100 % del precio de compra y el 50 % de los costos de la renovación. Todo lo que supere eso hay que evaluarlo.

Las fotos se necesitan al menos para la firma del contrato. Anteriormente, mW no.

Para mí, los costos de rehabilitación indicados se reconocen aproximadamente en un 60% como aumento de valor. Así, logro un coeficiente de préstamo más favorable. Pero como en total financio a través del banco incluso menos que el precio de compra del inmueble, solo debo presentar la factura de las reformas del baño. Para eso, al solicitar el crédito presenté una oferta; los otros costos de rehabilitación solo los estimé. Como estos se pagan con capital propio, aparentemente al banco no le interesó más. Para la casa tuve un informe de tasación, además puede ser que el banco envíe a alguien más. Debo llevar fotos, pero ya estaban incluidas en el informe. Tenía algunas otras conmigo, pero no fueron necesarias. El asesor bancario copió algunas páginas del informe, luego me lo devolvió directamente. Solo dejé una copia del contrato notarial con la solicitud.
Con la solicitud también se pedían para el inmueble: plano de situación y planos de la casa, así como un cálculo de la superficie habitable. En parte, estas exigencias también estaban cubiertas por el informe.
Además, se me solicitó lo siguiente:
- Justificante de salario de los últimos 3 meses y del pasado diciembre (aparentemente por las sumas anuales).
- Documento de identidad
También llevaba un desglose del capital propio (extracto de Starmoney). No puedo decir con certeza si realmente fue necesario.