Planificación para la construcción de una casa en 5 años

Hola a todos,

quiero pedirles consejo sobre la financiación de una casa:

Información previa:
28 años casado, empleado con contrato indefinido
mi esposa tiene 25 años, empleada con contrato indefinido
también planeamos tener hijos pronto.

Actualmente vivimos en un apartamento propiedad de los suegros, pagamos los "costos de mantenimiento" y por lo demás podemos vivir sin pagar alquiler mientras queramos.

Ahora planificamos nuestro proyecto de construcción de casa, para lo cual hace 3 años ya compramos un terreno urbanizado. El terreno tiene 860 m² y costó 60,000€. Además hay un crédito de 5 años que se paga con 600€ mensuales.
Se planea una casa con aproximadamente 170 m² de superficie habitable + sótano + garaje doble.
Para la casa misma se estiman 250,000€ con mucha mano de obra propia (¿15,000€?).
Además se suman costos adicionales de 15,000€, un fondo de reserva de 10,000€, cocina 15,000€ y jardín/adoquín 10,000€.
Entonces un total de 300,000€.

Nuestra situación financiera actual es la siguiente:
- Dinero en efectivo 10,000€, se ahorran 300€ mensuales.
- Crédito -35,000€ con 600€ de cuota mensual.
- Tengo un plan de ahorro Riester Fondssparplan desde 2006 con un saldo de 13,000€. Este capital se quiere usar también para la financiación.
- Contrato BSP de 50,000€, actualmente ahorrados unos 15,000€, con 126€ mensuales.

Además hay 2 seguros de vida con capital:
1. Vence en 37 años, garantizado 46,000€
2. Vence en 27 años, garantizado 35,000€

Quisiera incluir por lo menos 1 de estos seguros en la financiación.

Como actualmente vivimos sin pagar alquiler, y yo tengo una gran necesidad de seguridad, el crédito y el BSP tardan aún 5 años para estar disponibles, queremos construir en aproximadamente 5 años.

Actualmente ahorramos en total 1,000€ que podemos seguir destinando aunque tengamos hijos, y cuando construyamos queremos pagar como máximo 800€ mensuales de cuota (200€ diferencia para reservas, reparaciones, etc.)

En 5 años la situación será más o menos así:

Terreno pagado
Dinero en efectivo unos 20,000€
Plan Riester unos 20,000€
Saldo BSP 23,000€ (listo para ser otorgado ya que es el 45% de 50,000€)

más los dos seguros de vida.

Si es posible queremos financiar también con KFW o LABO.

¿Qué piensan de estos datos? ¿Podría funcionar así? ¿Qué consejos de inversión tienen? Espero que no, pero asumo que en 5 años las tasas de interés subirán.

Entonces, si te has tomado la molestia de leer las últimas publicaciones en el subforo, reconocerás que con 250000 no puedes construir una casa de ese tamaño, y mucho menos con sótano y doble garaje. Has olvidado los costos adicionales de construcción, que también se pueden encontrar rápidamente aquí en el foro. Los próximos expertos en cálculos aquí te agregarán aproximadamente 100000, pero esperemos a ver. Un profesional financiero debería revisar tu marco de financiamiento, ellos siempre tienen una mejor visión cuando Riester, Bauspar y seguro de vida deben considerarse juntos.

170 m² con sótano + doble garaje por 250 000 y eso en 5 años. Eso va a ser un número duro. Luego, en tu listado de otros costos: los gastos adicionales son demasiado bajos. Seguramente serán más altos.

A menos, por supuesto, que en 5 años nadie construya más, y las empresas se suban precios entre sí para llenar sus libros de pedidos.

Tampoco me queda claro cómo vas a pagar un crédito de 300 000 con 800 € de amortización. Los intereses no bajarán tanto. Entonces, el capital propio será probablemente solo de 20 000 €.

Así que los costos adicionales probablemente deban corregirse un poco al alza (aquí en el foro siempre se habla de 30.000-40.000 €, hay una lista para ello).
Doble garaje (terminado) con cimiento alrededor de 9.000-13.000€.
La casa con las características clave por 250.000 € probablemente también será difícil (siempre se puede hacer algo ).
Pero con aproximadamente 65.000€ de capital propio más LV (siempre que se puedan usar), probablemente puedan conseguir buenas tasas de interés.
Sobre LABO está la financiación al 0,5% (100.000€) a 15 años, por eso la cuota es baja. El crédito adicional que necesiten podrían cubrirlo bastante bien con su resto de aportación.
Sin embargo, 800 € de cuota total es muy bajo. Va a tomar un buen tiempo hasta que todo esté pagado.
Quizás se pueda pagar una cuota mayor (debería ser posible), siempre que ambos ganen algo razonable y los niños ya puedan ir a la guardería o al jardín de infancia...

Por cierto, 170m² no es precisamente pequeño. Sobre todo si además se añade el sótano.
Yo personalmente planeo con 3 hijos y una casa de aproximadamente 135-140m² (con buen plano se puede hacer mucho) más sótano útil (construcción también en unos 5 años --> mucho tiempo para planear y ahorrar).

Saludos
Zeiti

Los próximos expertos en cálculos aquí te darán una cifra aproximada de 100000, pero habrá que esperar.

Por lo que he leído hasta ahora, yo pondría 110.000.

¿He entendido bien que se va a cancelar el contrato Riester? Entonces serán menos de 13.000 € los que saldrán si están invertidos ahora.

800 € de cuota no es muchísimo, ¿has calculado cuánto tiempo necesitas para estar libre de deudas?

Hola a todos,

Muchas gracias por las respuestas. Sobre las respuestas, unas cuantas puntualizaciones.

Los 170m2 son muchos, eso lo sé, actualmente hay una pequeña ampliación (sin planta alta) entre el garaje y la casa de unos 22m2 donde quizás viva la abuela, pero aún no está seguro, entonces rápidamente quedan solo 148m2 de superficie habitable, eso no es tanto.

Los 250000€ son mi cálculo para los costes totales, ya descontando la mano de obra propia.
Mano de obra propia significa para mí obras de tierra hechas por mí, albañilería (incluyendo el sótano) en trabajo dirigido (3 albañiles en la familia), por lo demás, excepto la instalación eléctrica y los trabajos de chapistería, todo hecho por mí. ¿Estoy todavía tan lejos? El plano todavía no está detallado pero es un plano rectangular y sencillo.

El contrato Riester no se cancelará sino que se seguirá ahorrando, solo quiero retirar el saldo acumulado.

Sobre los costes adicionales, he previsto 15000€.
En mi opinión incluyen planificación, costes de conexión a servicios, licencia de obra, costes de medición.
Los costes de urbanización y el impuesto de transmisiones ya están pagados porque el terreno ya me pertenece.
¿Qué costes adicionales extremos he olvidado ahora para llegar a 30 - 40 mil €?

Capital propio:
Según mis cálculos, en 5 años quedaría así:

Capital propio:
Valor del terreno 60000€
Dinero en efectivo aprox. 20000€
Plan de ahorro Riester aprox. 20000€
Ahorros en préstamo para vivienda 23000€ (disponible porque es el 45% de 50000€)

En total 123000€

Suma prevista de construcción 300000€ + 60000€ terreno = 360000€

Eso da una cuota de capital propio del 34%, se suman a ello las altas manos de obra propia y quizás el seguro de vida (no sé si eso cuenta como capital propio)

¿Estoy realmente tan mal posicionado con esto?

más las dos pólizas de seguro de vida.