Casa/departamento de uso propio inversión/bono de seguridad ¿seguridad?

Hola queridos,

quiero contaros brevemente mi proyecto. Hasta ahora no poseo ninguna vivienda propia.

Quiero comprar una casa pequeña para vivir por 150000 € y financiar el 90 %. Estoy a punto de ir al notario. La Allianz tiene buenas condiciones, las he elegido, todo encaja, también con mis ingresos.

Además, durante el año quiero comprar unas 5 pequeñas viviendas alquiladas como inversión, también con un préstamo a 20 años con amortización total. Mi plan era financiarlas también al 90 %, igual que la casa. La Allianz no hace eso con inmuebles para rentabilidad, como mucho el 80 % de financiación. Pero sí hace un 100 % con las condiciones de un financiamiento al 80 %. Pero solo si deposito el 20 % en un bono del tesoro de Allianz por un tiempo indefinido (pero, claro, como máximo hasta que termine la financiación) como garantía.

No sé qué pensar de esta solución, también porque ese bono conlleva bastantes comisiones. ¿Cómo valoráis esto? ¿Es una solución favorable por parte de ellos? ¿O hay otras entidades bancarias con mejores ofertas, tal vez que no exijan garantías para financiamientos del 100 %? ¿Deberían ser posibles otras garantías alternativas, como fianzas bancarias?

¡Os agradezco de antemano! Christian

Si puedes aportar efectivo en forma de una aportación a Allianz (en un 20%), ¿por qué no incluyes este 20% como capital propio en la financiación? Este "principio de bolsillo derecho-bolsillo izquierdo" tiene sentido limitado con los tipos de interés actuales (también o especialmente en V+V).

¿Tiene sentido un pago total en una inversión de capital (objeto de alquiler)? En realidad, la tasa de interés es más o menos indiferente.

Si puedes aportar efectivo en forma de un depósito en Allianz (por un monto del 20%), ¿por qué no incorporas ese 20% como capital propio en la financiación? Este "principio de bolsillo derecho-bolsillo izquierdo" tiene sentido limitado con las tasas de interés actuales (también o especialmente en V+V).

Gracias por tu observación. Lo calcularé con más detalle. Pero si no cometo un error de pensamiento, es así: Si incorporo el 20% como capital propio, mi única ventaja es que, en total, pago menos intereses en un proyecto.

Si financio al 100%, pago intereses sobre el 20% adicional financiado, que a su vez puedo deducir. Así, de esos digamos 2%, quedan digamos 1,3% dependiendo de la tasa impositiva. En cuanto obtenga con el bono del tesoro, menos comisiones y el impuesto sobre rendimientos de capital, más del 1,3%, es mejor negocio.

¿O estoy pasando algo por alto?

¿Tiene sentido una amortización total en una inversión de capital (propiedad en alquiler)? En realidad, la tasa de interés es más o menos indiferente.

Contra pregunta, ¿por qué no tendría sentido? Veo la ventaja de conocer mi cuota durante 20 años y así evitar sorpresas desagradables en caso de un aumento considerable del interés.

Los intereses son deducibles de impuestos. La tasa de amortización no.

Por lo general, una amortización más alta reduce el rendimiento.

Recomiendo un asesor fiscal.

Lo he calculado y hoy finalmente he decidido optar por la solución con el [Schatzbrief]. He calculado a modo de ejemplo ambos casos para un apartamento con un valor de 40000 €. Es decir, el caso con la financiación clásica del 80 % frente al caso con la financiación del 100 % a las condiciones del 80 % de financiación a través del [Schatzbrief].

En total, la segunda solución me cuesta casi 2000 € menos debido a que el 20 % del precio de compra en el [Schatzbrief] trabaja para mí a pesar de los costes y del impuesto sobre el rendimiento del capital. Para ello, he considerado un plazo de amortización total y un período de inversión en el [Schatzbrief] de 20 años y he tenido en cuenta el efecto del interés compuesto. El efecto podría intensificarse aún más si el interés del [Schatzbrief] aumenta en los próximos 20 años. No creo que baje (mucho) más. Otra ventaja es que podría retirar el dinero tan pronto como se haya amortizado el primer 20 % de mi financiación del 100 %.

Y otra certeza desaparecida. Y no, no recibo ninguna comisión de Allianz por este hilo ;)