Bartholomäus
18.03.2021 21:59:27
- #1
Hola a todos,
después de haber revisado muchas contribuciones interesantes, pero no haber avanzado para nuestra situación específica, ¡me encantaría recibir un consejo y opinión!
Se trata de la construcción de una casa unifamiliar y, sobre todo, del orden de los pasos de planificación y legales referentes a la división del terreno familiar, el momento de la obtención del permiso de construcción, la firma del contrato con la empresa constructora (= GU) y el cierre del financiamiento con el banco.
Los datos clave
- Casa unifamiliar planificada para mi familia: como vivienda trasera en una parcela edificable designada dentro de un gran terreno familiar
- Vivienda existente en la calle con 3 apartamentos: habitada por 2 hermanos con sus familias y el padre con usufructo; buena relación; nosotros, los hermanos, poseemos tras la herencia de la madre y una donación del padre hace 10 años cada uno 1/6, el padre aún 1/2, está planificada la transmisión (donación) de la parte del padre
- La casa unifamiliar solo es accesible pasando por la casa existente a través del largo jardín
- La división de la casa existente, la parcela y el terreno de construcción con la casa unifamiliar planificada está actualmente prevista según la WEG con propiedad especial y derechos de uso especiales: el apartamento para uso propio para cada hermano, el terreno de construcción para mí. En cierto modo, cedo una parte de la casa existente para obtener el terreno de construcción.
-> tras las primeras asesorías, la WEG sería la vía más sencilla y barata, aunque la casa unifamiliar debería declararse en la WEG lo más independiente posible (una división real para el terreno de construcción con la posterior casa unifamiliar encima tendría ciertas ventajas desde nuestro punto de vista, pero debido a la transmisión directa de propiedad (o donación) del 1/6 de mis hermanos, probablemente tendría la desventaja de una carga fiscal por sobrepasar los límites exentos entre hermanos, lo cual supuestamente sería diferente al asignar la parte de la propiedad existente como propiedad especial en la WEG).
Estado de planificación
- Planificación de la casa con plano, diseño exterior, etc. realizada gratuitamente por el arquitecto asociado de la empresa constructora, que actúa como GU (no realizamos trabajo propio). La empresa constructora nos fue muy recomendada después de experiencias extraordinariamente buenas de conocidos.
- Cálculo detallado de costos de la casa unifamiliar casi terminado.
- Los costes adicionales de construcción se estiman antes de la firma del contrato, los cuales, según conocidos, fueron muy precisos en el pasado (inspección del terreno realizada); se proporcionarán datos exactos tras la visita de constructor de zanjas, cuidador de árboles, etc., que tendrá lugar después de la firma del contrato. Se han previsto costes elevados por el largo camino de acceso.
Riesgo: posibles costes altos o muy altos para la protección de raíces, ya que el camino de acceso o la calle de obra afecta las copas de árboles protegidos.
- Se planifica una desviación menor del plan de construcción de los años 80 y del campo de construcción, entre otras cosas para conservar árboles viejos y mejorar la orientación solar, lo cual está bien con el ayuntamiento según acuerdo verbal y es deseable por los árboles antiguos. Sin embargo, no tenemos un permiso de construcción seguro debido a esta desviación, sino que lo obtendremos después de la firma del contrato de construcción, ya que la planificación aprobatoria comienza entonces (lo cual al principio del deseo de construir, dada algunas particularidades como el acceso difícil, no era consciente para nosotros; de lo contrario, habríamos contratado un arquitecto independiente y pagado la planificación previa hasta el permiso de construcción).
- Respecto al financiamiento, el banco dijo pronto que con >30% de capital propio y un ingreso bueno y seguro frente a Corona no habría objeciones. No se ha realizado una planificación financiera detallada porque el banco quiere un cálculo total de costos y el permiso de construcción, que sólo recibiremos tras firmar el contrato.
Con el avance de la planificación, estamos cada vez más inseguros sobre el orden en que deberían hacerse las cosas, de manera sensata o obligatoria.
Posible proceso de planificación
- Obtención del presupuesto -> conversaciones de financiamiento con prestamistas
Varias bancos y Dr. Klein planificados como comparación; al menos la elaboración de opciones de financiamiento con condiciones (por ejemplo, incorporar crédito KFW 153 o sucesor BEG sería razonable) debería ser posible antes de la concesión del permiso de construcción, aunque inicialmente no se cierre crédito.
- Tras aclarar un financiamiento seguro -> firma del contrato de construcción y comienzo de la planificación de aprobación.
- Paralelamente preparación y elaboración de la planificación de la división (actualmente según WEG) con notario, que en principio ya hemos empezado.
- Tras la obtención del permiso de construcción y el cálculo exacto de costes adicionales (incluidos posibles costes por protección de raíces, etc.) -> fijación notarial de la declaración de división preparada más actualización de la planificación financiera con el prestamista y fijación del préstamo para construcción (con suerte con intereses bancarios todavía bajos).
¿Sería concebible y también sensato este proceso?
El inicio de la planificación para el permiso de construcción tras la firma del contrato (con un pago inicial negociable del 5-10% del precio de la casa) lo complica un poco, ya que, por ejemplo, la división (WEG) y la financiación definitiva del crédito, según nuestra opinión, sólo pueden fijarse definitivamente tras recibir tanto el permiso de construcción como los costes totales seguros. Porque ¿qué pasaría si no obtenemos permiso de construcción para la planificación actual y ya se hubiera realizado una división WEG? O si el permiso de construcción impone condiciones extremadamente costosas para la protección de raíces y no podemos o queremos asumirlas (esto lo aseguraríamos contractualmente con cláusula de desistimiento, aunque queremos construir sí o sí. Y también con esta empresa constructora que nos fue muy recomendada y que da una impresión muy agradable y profesional en comparación con otras constructoras).
Espero no haberlo expuesto demasiado confuso o extenso; estas incertidumbres sobre el proceso de planificación nos inquietan bastante dadas las dimensiones financieras y organizativas.
después de haber revisado muchas contribuciones interesantes, pero no haber avanzado para nuestra situación específica, ¡me encantaría recibir un consejo y opinión!
Se trata de la construcción de una casa unifamiliar y, sobre todo, del orden de los pasos de planificación y legales referentes a la división del terreno familiar, el momento de la obtención del permiso de construcción, la firma del contrato con la empresa constructora (= GU) y el cierre del financiamiento con el banco.
Los datos clave
- Casa unifamiliar planificada para mi familia: como vivienda trasera en una parcela edificable designada dentro de un gran terreno familiar
- Vivienda existente en la calle con 3 apartamentos: habitada por 2 hermanos con sus familias y el padre con usufructo; buena relación; nosotros, los hermanos, poseemos tras la herencia de la madre y una donación del padre hace 10 años cada uno 1/6, el padre aún 1/2, está planificada la transmisión (donación) de la parte del padre
- La casa unifamiliar solo es accesible pasando por la casa existente a través del largo jardín
- La división de la casa existente, la parcela y el terreno de construcción con la casa unifamiliar planificada está actualmente prevista según la WEG con propiedad especial y derechos de uso especiales: el apartamento para uso propio para cada hermano, el terreno de construcción para mí. En cierto modo, cedo una parte de la casa existente para obtener el terreno de construcción.
-> tras las primeras asesorías, la WEG sería la vía más sencilla y barata, aunque la casa unifamiliar debería declararse en la WEG lo más independiente posible (una división real para el terreno de construcción con la posterior casa unifamiliar encima tendría ciertas ventajas desde nuestro punto de vista, pero debido a la transmisión directa de propiedad (o donación) del 1/6 de mis hermanos, probablemente tendría la desventaja de una carga fiscal por sobrepasar los límites exentos entre hermanos, lo cual supuestamente sería diferente al asignar la parte de la propiedad existente como propiedad especial en la WEG).
Estado de planificación
- Planificación de la casa con plano, diseño exterior, etc. realizada gratuitamente por el arquitecto asociado de la empresa constructora, que actúa como GU (no realizamos trabajo propio). La empresa constructora nos fue muy recomendada después de experiencias extraordinariamente buenas de conocidos.
- Cálculo detallado de costos de la casa unifamiliar casi terminado.
- Los costes adicionales de construcción se estiman antes de la firma del contrato, los cuales, según conocidos, fueron muy precisos en el pasado (inspección del terreno realizada); se proporcionarán datos exactos tras la visita de constructor de zanjas, cuidador de árboles, etc., que tendrá lugar después de la firma del contrato. Se han previsto costes elevados por el largo camino de acceso.
Riesgo: posibles costes altos o muy altos para la protección de raíces, ya que el camino de acceso o la calle de obra afecta las copas de árboles protegidos.
- Se planifica una desviación menor del plan de construcción de los años 80 y del campo de construcción, entre otras cosas para conservar árboles viejos y mejorar la orientación solar, lo cual está bien con el ayuntamiento según acuerdo verbal y es deseable por los árboles antiguos. Sin embargo, no tenemos un permiso de construcción seguro debido a esta desviación, sino que lo obtendremos después de la firma del contrato de construcción, ya que la planificación aprobatoria comienza entonces (lo cual al principio del deseo de construir, dada algunas particularidades como el acceso difícil, no era consciente para nosotros; de lo contrario, habríamos contratado un arquitecto independiente y pagado la planificación previa hasta el permiso de construcción).
- Respecto al financiamiento, el banco dijo pronto que con >30% de capital propio y un ingreso bueno y seguro frente a Corona no habría objeciones. No se ha realizado una planificación financiera detallada porque el banco quiere un cálculo total de costos y el permiso de construcción, que sólo recibiremos tras firmar el contrato.
Con el avance de la planificación, estamos cada vez más inseguros sobre el orden en que deberían hacerse las cosas, de manera sensata o obligatoria.
Posible proceso de planificación
- Obtención del presupuesto -> conversaciones de financiamiento con prestamistas
Varias bancos y Dr. Klein planificados como comparación; al menos la elaboración de opciones de financiamiento con condiciones (por ejemplo, incorporar crédito KFW 153 o sucesor BEG sería razonable) debería ser posible antes de la concesión del permiso de construcción, aunque inicialmente no se cierre crédito.
- Tras aclarar un financiamiento seguro -> firma del contrato de construcción y comienzo de la planificación de aprobación.
- Paralelamente preparación y elaboración de la planificación de la división (actualmente según WEG) con notario, que en principio ya hemos empezado.
- Tras la obtención del permiso de construcción y el cálculo exacto de costes adicionales (incluidos posibles costes por protección de raíces, etc.) -> fijación notarial de la declaración de división preparada más actualización de la planificación financiera con el prestamista y fijación del préstamo para construcción (con suerte con intereses bancarios todavía bajos).
¿Sería concebible y también sensato este proceso?
El inicio de la planificación para el permiso de construcción tras la firma del contrato (con un pago inicial negociable del 5-10% del precio de la casa) lo complica un poco, ya que, por ejemplo, la división (WEG) y la financiación definitiva del crédito, según nuestra opinión, sólo pueden fijarse definitivamente tras recibir tanto el permiso de construcción como los costes totales seguros. Porque ¿qué pasaría si no obtenemos permiso de construcción para la planificación actual y ya se hubiera realizado una división WEG? O si el permiso de construcción impone condiciones extremadamente costosas para la protección de raíces y no podemos o queremos asumirlas (esto lo aseguraríamos contractualmente con cláusula de desistimiento, aunque queremos construir sí o sí. Y también con esta empresa constructora que nos fue muy recomendada y que da una impresión muy agradable y profesional en comparación con otras constructoras).
Espero no haberlo expuesto demasiado confuso o extenso; estas incertidumbres sobre el proceso de planificación nos inquietan bastante dadas las dimensiones financieras y organizativas.