Sin plan de urbanismo - ¿cómo se permite construir?

¡Hola!

Se trata de un terreno en el distrito berlinés de Neukölln (Rudow). Es una zona típica de casas unifamiliares.
El terreno tiene casi 850 m², mide 15 m de ancho en la calle y tiene forma trapezoidal.
En el terreno ya hay un bungalow con una superficie de aprox. 110 m² y una distancia de 5 m a la calle.

No existe un plan de ordenación para el terreno.

Está previsto construir en la parte trasera del terreno una nueva casa unifamiliar de una planta y media con aprox. 80 m² de superficie.

Ahora mis preguntas:

1. ¿Cómo puedo saber exactamente si se puede llevar a cabo el proyecto de construcción previsto?
¿Debo presentar una consulta previa de construcción o hay alguna forma más sencilla y rápida?

2. ¿Existe sin plan de ordenación un índice de edificación (índice de uso del suelo), un índice de ocupación del suelo, una zona edificable, etc., que sean "válidos en general", por ejemplo, para la zona correspondiente?

3. ¿Cómo puedo obtener, en su caso, la información mencionada anteriormente (índice de edificación, índice de ocupación del suelo, etc.)?

4. ¿Cuál sería el procedimiento habitual si no existe un plan de ordenación? ¿Se rige todo entonces por el § 34 de la Ley de Construcción en combinación con una decisión individual de la oficina de desarrollo urbano / construcción competente?

¡Quiero agradecerles de antemano por sus esfuerzos!

1) preguntar en la oficina. En caso de respuesta positiva: consulta previa de construcción. 2) ¿qué es habitual en la zona? 3) ¿oficina? 4) al menos en nuestro caso solo a través de solicitud de construcción y procedimiento de aprobación. En nuestra zona residencial: nuestro más sentido pésame - para construcciones independientes se exige un terreno de 550 m² para ProHaus.

En principio, eso debería funcionar en la zona, pero definitivamente solo la [Amt] puede decirlo.

Hola,

No existe un plan de desarrollo para el terreno.

Entonces se debe construir según el §34.

Está previsto construir en la parte trasera del terreno una nueva casa unifamiliar de una planta y media con aproximadamente 80 m² de superficie.

¿Se ha aprobado ya en las inmediaciones del terreno una llamada edificación trasera?

1. ¿Cómo puedo averiguar exactamente si el proyecto de construcción planificado puede llevarse a cabo?
¿Tengo que presentar una solicitud previa de construcción, o hay un modo más sencillo y rápido?

En el primer paso, con un extracto catastral actualizado y un dibujo manual de la nueva construcción planificada, preséntate en horario de atención pública en la oficina de planificación urbana correspondiente a tu localidad y aclara la posibilidad general de edificación. "Puede" que el/la encargado/a quiera aún ver una BVA (solicitud previa) por tu parte. Pero después de la conversación ya sabrás cómo funcionan las cosas.

2. ¿Existe sin plan de desarrollo un coeficiente de ocupación del suelo (Geschossflächenzahl), un coeficiente de edificación (Grundflächenzahl), un área edificable, etc., que sean "universalmente válidos", por ejemplo, para la zona correspondiente?

No. Debes ajustarte a la edificación circundante. Por ejemplo, si allí no hay edificios de dos pisos, tampoco recibirás aprobación para uno; si solo se han aprobado techos a dos aguas, no podrás destacarte con un techo plano, etc. ...

3. ¿Cómo puedo obtener, si fuera necesario, la información mencionada anteriormente (coeficiente de ocupación, coeficiente de edificación, etc.)?

No existe. Consulta la respuesta al punto 1.

4. ¿Cuál sería el procedimiento habitual si no existe plan de desarrollo? ¿Se rige entonces todo por el § 34 de la Ley de Ordenación Urbana en conexión con una decisión (caso por caso) de la oficina de desarrollo urbano / construcción competente?

Sí y no, o depende de cómo haya estado la noche anterior

Saludos, experto en construcción

No. Debes ajustarte a la edificación circundante. Si allí, por ejemplo, no hay edificios de dos plantas, tampoco recibirás permiso para ello; si sólo se aprobaron tejados a dos aguas, no podrás destacar con un tejado plano, etc. ...

Sólo conozco la situación en Baviera. Como se trata de la ley de construcción, supongo que es igual en Bremen.

En la edificación según el §34, básicamente se debe adaptar a la "naturaleza y medida del uso constructivo".
Por lo tanto, tanto el número de plantas como la superficie por planta deben ajustarse aquí.

Sin embargo, están claramente excluidos los elementos de diseño como la forma del techo o las fachadas.

Ejemplo: E. quiere construir una casa unifamiliar con tejado a dos aguas en el interior no planificado del municipio G. La oficina del distrito rechaza el permiso de construcción con el argumento de que sólo hay tejados planos en los alrededores, por lo que el proyecto no encaja.
La opinión de la oficina del distrito es errónea. La forma del techo puede ser determinada por el municipio únicamente en las ordenanzas locales de construcción según el § 9 párr. 4 de la Ley de Construcción en relación con el Art. 91 de la BayBO, pero no según el § 9 párr. 1 de la Ley de Construcción. Por lo tanto, la forma del techo queda excluida para la evaluación de la integración. No obstante, puede jugar un papel en la revisión del Art. 11 párr. 2 frase 1 de la BayBO. Sin embargo, la desfiguración sólo se considera existente si la construcción "viola" la percepción de un observador promedio educado. Esto solo previene graves errores estéticos.