Nueva construcción en Baviera Baja - ¿Podemos permitirnos esto?

Hola a todos,

mi esposa y yo estamos planeando actualmente una nueva construcción en una zona residencial cerca de nosotros (que aún está en desarrollo).

Aquí algunos datos sobre nosotros:

H33, M30, 1 hijo (4 años), planificación familiar completa.
Ambos con contrato fijo, ingreso neto del hogar aproximadamente 4500-5000 (varía un poco porque H33 trabaja en turnos).
Capital propio 150.000 euros, terreno ya disponible y pagado.
Costos estimados de construcción aproximadamente 400.000 a 450.000 sin áreas exteriores.
Además, poseemos otra propiedad (sin deudas) que se vendería posteriormente, y la ganancia se destinaría en gran parte a amortización anticipada del crédito hipotecario y a pagar las áreas exteriores de la nueva construcción.

Espero no haber olvidado nada relevante. Ahora, por favor, sus opiniones; debería funcionar, ¿no?
Saludos cordiales

Lo esencial lo has olvidado. ¿Cuánto crédito queda después de la venta del inmueble en cartera?
Por cierto, para cantidades significativas no se hace amortización anticipada. Esto es demasiado caro (una amortización anticipada simple del 5-10% del importe del préstamo anual ya cuesta algunos puntos en la condición, las cantidades grandes pueden incluso suponer un recargo de 0,20-0,50%).
Simplemente se toma un crédito normal a largo plazo y además una financiación puente hasta la venta. Esta la puedes devolver sin coste.

Si calculamos un préstamo de 300k (con 400-450k solo sale una casita pequeña, porque además de los costes de construcción hay que pagar costes adicionales de construcción, urbanización interna, etc.), son 1.400€ con una pequeña amortización. Por parte del banco no es problema. Con un estilo de vida normal tampoco es problema. Si te vas a pasar con el dinero, tienes que decidirlo tú (con 3.000€ +X se puede vivir tranquilo).
Con amortización anticipada, por supuesto, la cuota se reduce.

Tomemos una casa normal de 125 m², la construcción y financiación es un “no-brainer”. Con 140 m² se complica. 160 m² con ese presupuesto son un sueño imposible.

Una casa estándar, con algunos deseos, trabajos de tierra/costos adicionales y el presupuesto se va. De por sí no hay sótano. Garaje probablemente solo si se llega al límite superior del presupuesto.

Pago anticipado excepcional debido a que actualmente todavía vivimos en la propiedad adicional. Por lo tanto, la venta solo será posible una vez que nos hayamos mudado a la nueva construcción. Está planeada una casa unifamiliar de 1,5 pisos, aproximadamente 140 metros cuadrados con garaje doble. ¿Cómo se entiende un "Zwischenfinanzierung"? Es la primera vez que lo oigo. Gracias de antemano por la respuesta.

Amortización anticipada debido a que actualmente todavía vivimos en la propiedad adicional por nosotros mismos. Por lo tanto, la venta solo será posible una vez que nos hayamos mudado a la nueva construcción.

Eso ya lo tengo claro. Aun así, no se resuelve con amortizaciones anticipadas que son muy costosas. Dependiendo del banco, ni siquiera te ofrecen más de un 5-10% anual. Para eso existen las financiaciones puente.
O se vende la casa ya ahora y se acuerda en el contrato de compraventa una compensación por uso (no alquiler, porque entonces aplicaría el derecho de arrendamiento). Entonces ya tienes el capital propio necesario y no tienes que preocuparte por temas de financiación.
Sí, esa es una variante totalmente normal y común. Si vuestra casa actual no es un "antro", muchos compradores lo hacen así. Lo sé por experiencia propia (lo he hecho dos veces) y por mi trabajo (soy financiero inmobiliario).

¿Cómo se entiende una "financiación puente"?

Literalmente. Una financiación para "el entremedio". Entre la necesidad de dinero / inicio de construcción y la venta de tu propia propiedad. Puede tener interés variable o puedes fijar el interés por 12/18/21 meses o similar. Durante ese tiempo solo se pagan intereses, no amortización. La amortización completa se paga luego, cuando llega el dinero de la venta. También es algo habitual para los bancos.

Se planea una casa unifamiliar de 1,5 plantas, aproximadamente 140 metros cuadrados con garaje doble.

Los costes habituales de construcción están en torno a +/- 3.000€/m² de superficie habitable. A eso hay que añadir costes secundarios de construcción, garaje, entrada, terraza.

Así que, si planificas de forma clásica a través de un arquitecto y luego haces construir, es decir, no una casa estándar, ni aportas trabajos propios especiales, la casa podría no ajustarse al presupuesto (o al menos eso supongo).

Hola a todos,

me parece que en general suena bastante sólido con ustedes, especialmente con el terreno disponible y el capital propio ya están mejor posicionados que muchos otros. Un financiamiento puente, como ya se describió, sería realmente útil en su situación. Con eso son flexibles y no tienen que depender de amortizaciones especiales costosas.

Con respecto a los costos de construcción: si realmente quieren llegar a 140 m² incluidos el garaje doble, con los 450k ya se vuelve justo, dependiendo de qué tan alta calidad planeen. No se deben subestimar las áreas exteriores, costos adicionales de construcción, etc. Sería bueno planificar un margen claro desde el principio.

Si planean con un contratista general o un proveedor de casas prefabricadas, tal vez puedan delimitar un poco mejor los costos, pero entonces hay que fijarse bien qué está realmente incluido en el alcance del servicio. En la selección de materiales rápido se añaden algunos extras.

Saludos cordiales
Chris

Zonas exteriores hechas por el paisajista con alero, entrada, caminos, un poco de césped, terraza, cerca sencilla. Según la región, de 50 a 80k. Si hay deseos especiales como jardín escalonado, maceteros elevados de piedra, piedra natural, etc., también puede ser de seis cifras. Solo para una cerca bonita, con elementos de vidrio, etc., se pueden gastar 20, 30.000. Y el mobiliario interior también puede costar rápidamente 50.000.