El vecino quiere presentar una objeción contra la construcción

Buenos días querido foro,

tengo una pregunta sobre los derechos del vecino.
Queremos construir en un área ya existente (Baja Sajonia). Hemos comprado un antiguo terreno de jardín como construcción trasera. El vendedor ya pudo presentar en su momento una consulta previa positiva para la construcción de una casa unifamiliar. No existe un plan de urbanización.

La solicitud de construcción se presentó en junio. Por supuesto, nos hemos adherido a las reglas vigentes en cuanto a superficies de separación, etc. Como el camino de acceso es una calle privada, también hemos adquirido participaciones en esta para poder utilizarla en consecuencia. A finales del mes pasado, al parecer algunos vecinos recibieron una carta de la oficina de construcción respecto a la "participación del vecino".
Se supone que dentro de 4 semanas deben presentar por escrito sus objeciones o no responder y con ello prácticamente dar su consentimiento.

Ahora hemos oído de un vecino que aparentemente tiene objeciones. Por otros vecinos sabemos que este mismo vecino ha podido usar nuestro terreno gratuitamente como jardín durante los últimos años y ahora, dicho de forma coloquial, está "molesto" porque ya no puede hacerlo. Mi pregunta es si este vecino podría realmente oponerse a nuestra construcción con objeciones como "ruido de la construcción" o "daños en las vías de acceso durante la obra" o si estamos preocupándonos demasiado.

Todavía no hemos recibido el permiso de construcción, pero esta participación de vecinos parece ser aquí en nuestro pueblo el último paso antes de que se conceda el permiso. Espero que puedan darnos un poco de información al respecto.

Un saludo cordial
los constructores

Primero le hablaría amablemente para saber si tiene alguna reserva y, en caso afirmativo, cuáles son. Algunas personas solo quieren sentirse valoradas. Y tal vez la situación sea en realidad muy diferente de lo que se pensaba originalmente y realmente haya objeciones válidas.

alguna objeción como "ruido de construcción" o "daño en los accesos durante la obra"

Para mí eso no suena válido a primera vista. (como un laico ingenuo) Creo que lo primero hay que tolerarlo y en caso de duda, lo segundo tendréis que restaurarlo después, ¿no?

Justo ahora estoy viendo algo parecido con un conocido (él mismo es el que tiene las objeciones) y sus objeciones son que simplemente se ignoraron las áreas de distancia (no se marcaron, como diciendo "quizás nadie se dé cuenta") y se superaron el coeficiente de ocupación y el coeficiente de edificabilidad (quieren construir un edificio de 3 plantas donde sólo se permiten 2 completas), así que digamos que sus objeciones van por otro camino.

Lo que me puedo imaginar es que él pueda sacar de la nada objeciones válidas contra el cambio de uso de terreno de jardín (por motivos medioambientales o algo así). Por lo demás, supongo que, con o sin razón, la autoridad tendrá que revisar las objeciones y eso puede causar retrasos.

Pero no se me ocurre otra solución aparte de la que describió . Intentar acercarse a él de manera amable y tratar de involucrarlo. Si se da cuenta de que en realidad sois gente bastante agradable, tal vez ya no sea tan grave... (Pero también puede pasar que os reciba con prejuicios, porque para él simplemente no es algo bonito).

Mi pregunta sería ahora si este vecino podría realmente actuar contra nuestra construcción por objeciones como "ruido de construcción" o "daño a las vías de acceso durante la obra" o si nos estamos preocupando demasiado.

El ruido de construcción es temporal y si vuestros camiones dañan el acceso, tendréis que repararlo de todos modos. Por la vía legal no tendrá éxito. La situación es interesante debido a la consulta previa de obra. Al menos aquí en BW, las objeciones al aspecto de la consulta previa solo pueden hacerse contra la consulta previa; no son posibles denuncias posteriores una vez aprobado el aspecto. Aquí, por supuesto, el punto clave es cuál fue exactamente el contenido de la consulta previa y en qué medida os desviáis de ella (p.ej. tamaño diferente del edificio). Esto podría ser un caso para un abogado, pero antes de eso yo intentaría hablar primero con el vecino. Si el vecino presenta objeciones, entonces será un caso para un abogado especializado.

La solicitud de construcción se presentó en junio. Por supuesto, hemos cumplido con las reglas vigentes en cuanto a las áreas de separación, etc. Dado que el camino de acceso es una calle privada, también hemos adquirido participaciones en ella para poder utilizarla adecuadamente. A finales del mes pasado, algunos vecinos recibieron una carta de la oficina de construcción acerca de la "participación de los vecinos".
Estos deben presentar objeciones por escrito dentro de las 4 semanas siguientes o no responder, lo que equivaldría a su consentimiento.

Después de tanto tiempo de tramitación y de todo el procedimiento habitual, doy por sentado que el sello de aprobación ya está pendiente sobre vuestra solicitud y que la participación de los vecinos es solo un trámite formal. "No me gusta" o "temo que en el futuro pasaría podría" no serían objecciones válidas; el vecino debe citar bienes o derechos legales concretos que se vean vulnerados o amenazados. Dejad al departamento de construcción otras cuatro semanas después del plazo para objeciones antes de que encarguéis a un abogado solicitar acceso al expediente. En vista de la consulta previa favorable para la construcción (que, sin embargo, al igual que un permiso de construcción no se mantiene fresca indefinidamente) doy por hecho en principio que el vecino no podrá presentar motivos genuinos para la denegación y que la oficina dará la autorización. En ese período recibiréis una aprobación o una carta sobre la remisión al siguiente organismo (la oficina del distrito). Antes de eso no veo necesidad de actuar ni de temer.

En mi caso (autorización libre, ni siquiera se requiere permiso de construcción) hablé muchas y detalladamente con el departamento de urbanismo antes de empezar y también informé a los vecinos. Por supuesto, no tenía que hacer ninguna de las dos cosas, pero lo hice de todos modos. Todos estaban presentes en ese momento o se resignaron a su destino. Luego tuve que mover la casa 10 cm, y fue hacia el lado del vecino, por lo que tenía incluso más espacio de separación que antes. Como eso implicaba una solicitud nueva, fui nuevamente a su casa, se lo expliqué a su esposa, quien me lo confirmó en el primero de los dos planos; entonces el hombre salió corriendo por la puerta, le arrebató el bolígrafo de la mano a la mujer y gritó que mi casa le quitaba toda la luz del sol y que su terraza quedaba inutilizable. Respondí con tranquilidad y amabilidad que a) solo lo estaba informando y b) que la casa se alejaba de él. No le importó nada de eso, él berreó que no quería "facilitarme la construcción de la casa".

Bueno, en ese momento estaba en medio de una guerra matrimonial muy intensa, se mudó poco después, la construcción me importó muy poco.

Más tarde, otro vecino (para los que saben: el de la cerca) me denunció al departamento de urbanismo semanalmente alegando que estábamos construyendo ilegalmente - el departamento fue, midió todo, todo estaba en orden y se fue.

Así que sí, primero hay que ver si alguien presenta realmente una objeción y luego leerla detenidamente. Y después tratar de consolar al vecino por su objeción rechazada.