Casa multigeneracional (dos partes) en un terreno existente

Buenas noches a todos,

he estado pensando durante un tiempo, pero poco a poco quiero concretar más. Lógicamente, aún no he reflexionado sobre todo, pero tengo una primera idea. Por favor, deberían ustedes también analizarla para ver si, por falta de experiencia en construcción, cometo algún error de concepto total o si ya debería abordar ciertos temas de manera diferente.

Situación:
Tengo la suerte de que mi familia ya posee un terreno de construcción de 650 m². Este fue urbanizado hace unos 20 años, está al final de un callejón sin salida (calle privada ya pagada) y prácticamente solo espera ser edificado. Ya he conseguido el plan de ordenación urbana de principios de los 80, que por supuesto tiene ciertas limitaciones. En qué medida son posibles excepciones a esto, aún está fuera de mis conocimientos técnicos — si es que siquiera son necesarias.

Algunos datos básicos: índice de ocupación del suelo 0,4; índice de edificabilidad 0,5; una planta completa; pendiente del techo 25-35 grados; se permiten techos a dos aguas y a cuatro aguas; altura del edificio 3,50 m medida desde el nivel del suelo de la planta baja hasta la parte superior de las vigas en la intersección entre pared exterior y techo.

El terreno tiene forma de trapecio con aproximadamente 30x20 metros. Puedo hacer un boceto si es necesario.

Construiría básicamente solo, lo cual financieramente no debería ser un problema con mis ingresos. Una primera consulta con un asesor de financiación para construcción con mi primera estimación algo ingenua de un presupuesto de ~500k no generó grandes preocupaciones, especialmente porque cuento con algo de capital propio y el terreno tiene un precio bastante alto, lo que por supuesto aumenta el valor total.

Qué se va a construir:

[*]Dos unidades de vivienda separadas - todavía está abierto si la separación será entre planta baja y superior, o mediante un apartamento anexo
[*]Aproximadamente 200 m² de superficie habitable total, con unos 120/80 m² previstos - especialmente en cuanto a tamaño, con un apartamento anexo esto parece ser algo complicado según mi investigación hasta ahora. En principio, bastarían también 70 m², pero no debe ser menor que eso
[*]O sótano o mayor superficie habitable para el piso más grande - sé que puede sonar raro, pero realmente no me importa dónde tenga un poco de espacio para un pequeño gimnasio, sala de hobbies, etc.
[*]En cuanto al tipo de construcción, no tengo preferencias - no tiene que durar para siempre, pero debe ofrecer un nivel alto de aislamiento acústico especialmente entre las unidades de vivienda - el entorno no es nada ruidoso, pero siempre pienso en lo peor
[*]Doble cochera para la 1ª fase de construcción, para la 2ª fase prever dos plazas de aparcamiento bajo cubierta (carport) pero sin realizarlas inmediatamente
[*]Zonas exteriores realizadas por cuenta propia, unidad habitacional llave en mano

La idea básica es construir completamente habitable el piso más grande, mientras que el más pequeño se mantiene en reserva. En qué medida la expansión es necesaria para preservar la estructura todavía desconozco. Definitivamente ahí no irá ningún baño - salvo las conexiones necesarias.

Por supuesto, ya me he inspirado con algunos proveedores habituales de casas prefabricadas sobre posibles realizaciones. No estoy seguro de qué tan deseables son las referencias concretas aquí.

Mi pregunta ahora: ¿tengo algún error de planificación completo con estos datos ya en este estado? ¿Es un presupuesto de aproximadamente 450.000€ + 10% de margen (solo para la 1ª fase de construcción) completamente fuera de la realidad? Por supuesto, he navegado algo por foros y he visto precios por metro cuadrado, pero no puedo evaluar en qué medida estas dos fases de construcción afectan los costos. Claro está que los costos cambian drásticamente según el equipamiento, etc. — aquí seguro se podrá acercar a valores más fiables durante la planificación.

Mi procedimiento ahora sería, tras su revisión de plausibilidad, encontrar un posible plano con casas prefabricadas y, basándome en esto, evaluar otras formas de construcción o hablar con el proveedor de casas prefabricadas.

Muchas gracias de antemano :)

Ciento veinte metros cuadrados más gimnasio y garaje doble para ti, ¿y setenta metros cuadrados de reserva para quién y cuándo?

Altura del edificio 3,50m medida desde el nivel del suelo de la planta baja hasta la intersección superior de las vigas en la sección de la pared exterior del techo

¿Casi el alero? ¿Entonces la piel exterior de la pared exterior?

Inclinación del techo 25-35 grados;

120/80m²

Con 35 grados no queda mucha superficie habitable arriba. Con una altura de muro de 70cm, en una casa de 20 metros de ancho quedan arriba aproximadamente 8 metros de ancho de superficie habitable. Para fitness es suficiente.
En una casa de 10 metros de ancho apenas quedan 3 metros si tomo una altura de muro de 70...

: Pregunta legítima. La casa estará situada cerca de la ciudad, en las afueras de Stuttgart (en sentido amplio). Mis padres actualmente viven en una casa bastante grande en el campo y se espera que dentro de unos 15 años se muden a este apartamento (sin barreras, infraestructura local, etc.).

Debido a la necesidad de espacio, por ahora he calculado un hogar de dos personas en el apartamento grande, lo que para mí significa dos habitaciones para cada uno de uso "libre", como oficina, etc. Ya antes trabajaba bastante desde casa y trabajaré desde allí al menos tres días a la semana, por lo que valoro una separación espacial y un entorno de trabajo tranquilo. Si ahora calculo también con dos posibles habitaciones para niños, no quedará mucho espacio para "juegos" como un gimnasio. Sé que uno de los errores capitales es crear espacio de reserva sin fin. Me esfuerzo por mantenerlo lo más reducido posible, pero mi actual apartamento nuevo de 2,5 habitaciones con apenas 65 m² me muestra, a pesar de un buen plano, los límites de tener demasiado poco espacio...

: ¡Muchas gracias! Justo en estos temas me falta todavía la capacidad de imaginar espacialmente, o lo que estos parámetros significan en la práctica. Por supuesto, puedo entender los términos, pero solo en definición. La formulación tampoco me queda completamente clara y proviene tal cual del plan de ordenación. Sin entender del todo los efectos en detalle, ya esperaba que probablemente aquí tendría que empezar primero. En mi terreno de construcción se cruzan tres planes de ordenación y a unos 150 metros un cuarto plan de ordenación. Esto significa que el siguiente terreno de construcción al sur de mí tiene 2,5 pisos, los otros dos lados corresponden a mi plan de ordenación y a una antigua explotación agrícola (casa con dos pisos completos). En línea de visión (a 150 metros de mí) ya se han construido casas cúbicas con techo plano y tres pisos completos.

No planeo construir allí un rascacielos, pero actualmente mi favorito sería un techo a cuatro aguas con dos pisos completos. ¿Tiene sentido consultar aquí asesoramiento en derecho de construcción? ¿Son las edificaciones directamente contiguas de 2,5 pisos una ventaja (aparte de que están en mi lado sur...)? Una de las casas fue ampliada hace casi 15 años, pero eso está en el otro plan de ordenación. Por cierto, según el plan mi terreno cae en zona de pueblo (históricamente parte de la explotación agrícola), mientras que los otros están designados como zona residencial general.

Antes de que te preocupes por la apariencia de la casa, sería sensato diseñar el programa de espacios. El apartamento pequeño debe ser, por tanto, de fácil acceso (Barrierefrei está muy bien definido, para una casa unifamiliar es bastante difícil y se centra en la manipulación sin problemas con silla de ruedas). Pero eso significaría que este apartamento estaría preferiblemente en la planta baja. Aquí se pone interesante, ¿realmente quieres dejar 80m2 sin acondicionar en la planta baja, con acceso al jardín, etc., desocupados durante 15 años?
El apartamento grande podría dividirse entonces entre planta baja y planta alta. Probablemente en dirección a una cocina-comedor en la planta baja (acceso al jardín) y en la planta superior habitaciones, aficiones, etc. Y otra vez la pregunta: ¿me limito durante 15 años en el uso? ¿O incluso me gustaría tener las habitaciones en un nivel diferente al "área de invitados" (cocina, comedor, terraza)? Al fin y al cabo, también hay personas que aman los apartamentos dúplex.
Cuando hayas pensado en el concepto de espacios para ti, entonces se puede ver cómo se puede realizar en qué envolvente del edificio y qué tipo de casa encaja para ello y para el plan de desarrollo urbano (con posibles excepciones).

También completamente justificado. En principio, has anticipado la distribución deseada, solo que veo el problema respecto al tamaño del apartamento anexo crítico solo en la planta baja. Aquí probablemente se empezará por recortar para conseguir un plano adecuado, sin embargo, no quiero un apartamento anexo que sea solo un piso de 2 habitaciones. También debería haber cierta calidad de vida allí.

Ya entiendo que el vacío no es para nada óptimo. Pero también tengo que hacer algo con el terreno existente ;-)

Mi favorito actual prevé para el apartamento 1 en la planta baja HAR, baño de invitados, cocina y sala/comedor, y las demás habitaciones en el primer piso. El apartamento 2 en la planta baja tiene un cuarto de servicio propio y dos habitaciones con buena disposición en esquina. Para mí es importante que haya posibilidades de almacenamiento o cuarto de servicio también para el segundo apartamento. Mis padres consideran que para ellos también bastarían 50 m², yo tengo una opinión algo diferente, pero seguramente se podrá llegar a un compromiso, sobre todo porque yo soy el que frena aquí. Como mi padre tendrá problemas para subir escaleras en breve, la planta baja es lo único sensato y entonces, por lo menos, llegará el momento en que la casa actual tenga que ceder.

¿Puedo enlazar aquí casas prefabricadas o publicar los planos? Para quien quiera buscar, Massa Haus FamilyStyle 20.02 W. Solo me interesa la distribución ejemplar, sin contar detalles o conflictos con el plan de desarrollo.

En general soy bastante racional y me acerco a la construcción de manera muy desapasionada, como quizás noten. Por supuesto, tengo mis ideas, pero en conjunto soy realista. Los compromisos son parte de la vida.