Modernización de edificios antiguos - planificación, diseño de proyectos, supervisión de la construcción

Hola, estimada comunidad del foro!

Mi esposa y yo estamos por comprar una casa de los años 50 y la vamos a renovar/modernizar bastante. Tenemos en mente las siguientes medidas:


- Aislar el techo,
- Aislar las paredes exteriores,
- Ampliar el ático,
- Redistribuir las habitaciones del piso superior (dormitorio, KZ y baño grande),
- Redistribuir el sótano (amplia zona de estar, comedor, cocina y baño de invitados),
- ventanas nuevas por todas partes,
- nueva instalación de calefacción,
- calefacción por suelo radiante en la planta baja,
- nueva instalación eléctrica,
- nuevas tuberías de agua,
- secar el sótano (las paredes están un poco húmedas)


La pregunta es, ¿cómo abordamos este proyecto? ¿A quién confiamos la planificación, la gestión del proyecto, la supervisión de la obra? ¿Quién se pone en contacto con los oficios correspondientes? ¿Quién calcula los costos de la modernización? ¿Quién se encarga de la supervisión de la construcción y del control de calidad? También en relación con las medidas subvencionadas. ¿Deberíamos contratar a un arquitecto para esto o a una empresa constructora? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de ambas alternativas?


Soy mecánico automotriz de formación y me considero hábil con las manos, pero no tengo experiencia en construcción. Como el dinero es importante, me gustaría aportar trabajo propio, por ejemplo, en los trabajos de demolición. ¿Cómo se incluiría esto en la planificación?


En las últimas semanas hemos asistido a varias ferias de construcción y hablado con asociaciones de propietarios, asesores energéticos y la asociación de protección de propietarios. Sin embargo, no estamos seguros de cuál sería el mejor enfoque para nuestro proyecto. Nos agradaría recibir uno u otro consejo aquí.


Muchas gracias de antemano.
Oli S.

Hola,

...Mi esposa y yo estamos a punto de comprar una casa de los años 50 y realizar una renovación/modernización bastante extensa.

Preguntar antes es ya un buen enfoque!

..
La pregunta es, ¿cómo abordamos este proyecto?

Aquí, por ejemplo, un ingeniero civil, asesor energético y planificador TGA en persona en el lugar podría ser el interlocutor adecuado.
El punto de partida de cualquier renovación/modernización es el análisis exacto y detallado del estado actual!

Saludos cordiales

Entonces, excepto las paredes maestras, ¿quieres básicamente tirar todo y rehacerlo?

No puedo realmente identificar la necesidad de un ingeniero civil en este caso, ya que no hay aspectos estructurales que deban calcularse y la estructura no se modifica.

Un arquitecto debería estar perfectamente capacitado para elaborar todos los planos necesarios y realizar el cálculo del valor U en relación con el consumo de energía deseado.

Una oficina de física de la construcción (o un asesor energético general) para el cálculo de la demanda de energía para calefacción, etc., también debería ser suficiente.

Solo la impermeabilización (sellado y secado) del sótano puede ser un poco más laboriosa dependiendo de la causa.

Con respecto al trabajo por cuenta propia: seguro que tendrás que calcular más tiempo entre las diferentes tareas. Por lo demás, no veo grandes problemas.

Lo que también podrías hacer: instalar los conductos eléctricos en las paredes nuevas (¿y antiguas?) mediante fresado (con una fresadora para ranuras en muros), colocar conductos vacíos y pasar los cables eléctricos, además de enyesar las paredes, te lo confiaría con algo de habilidad.

Sin embargo, la conexión de los cables debería quedar en manos de una empresa especializada (electricista) porque implica algunos riesgos si no se tiene experiencia.

Qué otros trabajos puedes realizar dependerá de tu destreza. Las tuberías de calefacción y cuestiones sanitarias son asuntos más críticos, ya que en zonas inaccesibles se depende de un trabajo limpio, de lo contrario, en las pruebas de estanqueidad se tarda mucho en encontrar fugas y se necesita la herramienta adecuada para ello.

Saludos, Thomas

Hola Oli S.,

¿Habéis comprado la casa y la habéis renovado tal y como la describiste? Nosotros también tenemos una casa así y, lamentablemente, no hemos llegado a un acuerdo con el último arquitecto. ¿Cómo decidisteis vosotros? ¿Hicisteis que un arquitecto o una empresa de reformas planificara todo, o lo gestionasteis vosotros mismos? Y si ya habéis terminado, ¿todo ha salido a vuestra satisfacción?

Buena suerte

Hola,

¡Los años 50 traen algunas sorpresas! Boom de la construcción, la falta de cemento, etc. Si la ubicación es tan buena, se debería considerar la demolición y quizás una nueva construcción. Simplemente comparar los costos, no hay tanta diferencia en el esfuerzo. Ejemplo: demoler más construir la estructura, frente a descontaminar el interior más restricciones de planificación y sorpresas. ¡Para eso es nuevo, y el valor de reventa es mucho más alto! O buscar una ubicación comparable y simplemente construir nuevo.

Saludos Waldemar

Hola,

...Ejemplo: hacer demolición más estructura básica, frente a despojar y restricciones de planificación, ¡y sorpresas! Por eso es nuevo, y el valor de reventa es mucho más alto. O buscar una ubicación comparable y simplemente construir nuevo.

El comentario no es completamente irreal. Además, los riesgos "no reconocidos" y posibles rara vez son evidentes para los profanos. Esto afecta tanto al cuerpo del edificio como, por ejemplo, a un sistema de calefacción ineficaz existente, que generalmente conduce a costos de consumo claramente elevados. La "oferta" inicial rápidamente se convierte en un pozo sin fondo.
Los inmuebles existentes a menudo se venden/compran a precios demasiado altos.
Por otro lado, el stock a menudo ofrece una valiosa y pesada sustancia constructiva, que posibilita un clima interior ventajoso sobre la cual se puede construir. Las nuevas construcciones suelen estar orientadas unilateralmente al escenario de carga invernal; la protección solar estival juega un papel más bien secundario, especialmente en construcción monolítica AW.
La delimitación de pros y contras es técnicamente bastante exigente, ya que no solo debe considerarse el edificio, sino también el sistema de calefacción.
Por lo tanto, no existe un consejo generalizable, siempre son determinantes las condiciones iniciales específicas del objeto.

Saludos cordiales.