Buscando una idea para una decisión sostenible

Buenos días HF,

desde hace algún tiempo nos estamos ocupando de la cuestión de cómo deberíamos manejar a largo plazo y de manera sostenible un terreno con construcción existente en un suburbio de una gran ciudad que pertenece a la familia. Lamentablemente, no tenemos ninguna experiencia en este tema, por lo que esperamos obtener sugerencias útiles a través de esta aportación. De antemano, muchas gracias por ello.

Como antecedentes: el terreno tiene una superficie de 700 m² y en un lado está edificado con un edificio casi cuadrado de 8 m de lado, 3 plantas (incluido el entresuelo) más sótano. El sótano está solo parcialmente subterráneo (aprox. 1,4 m). El ático con techo a dos aguas fue añadido en los años 90 al edificio existente de la posguerra. En el terreno también hay un antiguo edificio económico, que hoy sirve como vivienda, así como un garaje individual. Por razones financieras y personales, la modernización con la ampliación del ático se realizó solo parcialmente, por lo que hoy en día parte de la construcción interior (por ejemplo, en la escalera) no está completamente terminada. Además, el terreno está gravado con una hipoteca, cuya deuda pendiente a finales de 2019 era de aproximadamente 240.000 euros. Actualmente, el edificio está habitado por mi suegra (jubilada); además, se alquilan algunas partes. Algunas habitaciones están vacías o las utiliza la familia como habitaciones para huéspedes. Probablemente exista una necesidad de renovación que desconocemos, debido a que por la situación financiera solo se realiza la reparación necesaria.

Desde nuestro punto de vista, básicamente habría tres opciones para el futuro:

[*]Demoler y construir de nuevo
[*]Renovación
[*]Venta

Mi suegra ha descartado directamente la venta. Ella quiere permanecer en la propiedad y en este terreno todo el tiempo que sea posible.

Hemos pensado en una renovación. Esto implicaría que mi esposa y yo pudiéramos habitar una planta, una planta sería alquilada y la suegra permanecería en la planta baja. La ampliación debería ser, por supuesto, sin barreras. En contra de esto está que la familia ya no quiere alquilar (por lo que una planta quedaría sin uso, ya que todos los demás hermanos de mi esposa ya viven en propiedad). Además, la casa no se ajusta realmente a nuestras ideas y la adaptación sin barreras (¿ascensor exterior?) seguramente también costaría mucho dinero.

Por lo tanto, actualmente pensamos en la opción 1, es decir, demoler todo en el terreno y empezar de cero. La idea sería construir en el terreno dos bungalows de aproximadamente 60 m² cada uno para uso propio. Como no queremos sótano, nos gustaría construir un pequeño edificio económico con lavadero, espacio de almacenamiento y sótano para bicicletas. Además, está el sueño de construir uno de ellos al estilo de Mies van der Rohe (o también Neutra, Ruf, etc.).

La pregunta, por supuesto, es qué de esto podemos financiar. Somos los únicos en la familia que aún viven de alquiler. Todos los demás ya viven en propiedad y están pagando préstamos. En aproximadamente 5 años podríamos aportar una cuota propia de 80.000 euros y una cuota mensual de aproximadamente 1.000-1.200 euros, 300 euros de reservas y gastos adicionales. La suegra podría invertir unos 500 euros de su pensión. Para entonces, el préstamo en curso lo habríamos reducido a una deuda pendiente de unos 100.000-120.000 euros (un cambio de banco mediante cancelación anticipada solo sería posible en 8 años). Como entonces tendremos alrededor de 40 años, nos gustaría haber pagado el préstamo por el que optemos en ese momento en un plazo de 15 a un máximo de 20 años.

Supongamos que la tasa de interés en 5 años sea del 1 % y pudiéramos aportar 1.700 euros mensuales, entonces podríamos planificar un préstamo de aproximadamente 285.000 euros con un plazo de 15 años siendo un préstamo totalmente amortizable. Sumando la cuota propia y restando el préstamo existente, estaríamos ante una inversión máxima de 265.000 euros. Probablemente sea fácil que nos quiten cualquier ilusión con esta cantidad. Al ampliar el plazo a 20 años, podríamos aumentar la cantidad a 350.000 euros.

Por tanto, actualmente nos preguntamos si con un rango de 250.000 a 350.000 euros la opción 1 es realizable y, de ser así, cómo. ¿Casa prefabricada, casa de arquitecto, quizás incluso la casa soñada mencionada? ¿Y cómo prepararnos mejor para ello, plan de ahorro de construcción, amortización especial, etc.?

Pienso que para la Opción 1 los recursos financieros no son suficientes por mucho. No creo que puedan bajar de 200k por bungalow. Cuanto más pequeña es la casa, mayor es el costo por metro cuadrado. Ahí no está incluido ni el derribo ni ningún [Wirtschaftsgebäude]. Si un bungalow de 60m² tiene sentido para 2 personas lo dejo en duda porque no conozco sus antecedentes. Además, el cálculo con un interés del 1% en 5 años es más bien optimista que pesimista. Aquí es mejor partir del peor escenario...

Primero que nada, un consejo realmente bueno no puede darse sin conocer el objeto y la región. Para mí, la solución de renovar-alquilar-uso propio suena razonable. El inquilino contribuye a cubrir los costos, la ausencia de una renta crea un margen financiero adicional, la suegra no tiene que ser reubicada, lo que también es difícil para muchas personas, especialmente personas mayores, incluso con un nuevo edificio en el mismo terreno. En contra solo habla la declaración no especificada en contenido, de que a la familia no le gusta alquilar. Dependiendo de la región, el alquiler también puede ser en forma de habitaciones para vacaciones, viviendas para trabajadores o simplemente amuebladas. Esto puede ayudar bastante a combatir el miedo a los inquilinos problemáticos o personas desagradables, ya que la protección contra el desalojo apenas se aplica. (Si el resentimiento contra el alquiler viene de esta parte). Demoler y construir dos pequeños bungalows no solo significa renunciar a posibles ingresos útiles, sino que también puede destruir un valor importante para la carga existente. Esta variante me parece viable solo para una cartera bien llena. Con el presupuesto establecido, eso será difícil en cualquier región de Alemania.

No escribes nada sobre la titularidad (¿o lo he pasado por alto?), pero si se establece que la suegra quiere seguir viviendo en la propiedad, primero debería aclararse a quién pertenece qué parte de la casa y del terreno. Sin una propiedad de vuestra parte, no invertiría nada. Es cuestionable cómo valoran los bancos un derecho de habitación de la suegra. Si ella permanece inscrita en el registro de la propiedad de forma proporcional, debería resolverse el problema de cómo se tratará con los demás herederos (¿declaraciones de renuncia a la herencia?).

Sin conocer un plano, tendería a optar por la renovación.

Podríais crear una planta para la suegra en la parte inferior; el espacio exterior está ahí, así que una entrada accesible quizás ni siquiera costaría tanto. Las dos plantas superiores podrían acondicionarlas para vosotros; supongo, sin más, que esta remodelación sería más económica que demoler y construir de nuevo dos bungalows incluyendo un edificio de servicios.
Y en cuanto al diseño interior, tenéis casi todas las posibilidades. Bueno, debo decir que no me gustaría vivir permanentemente en solo 60 m² y encontraría genial la posibilidad de poder diseñar dos plantas. Además, podríais realizar esta remodelación en varios pasos y la suegra no tendría que ser reubicada por mucho tiempo.

Sin embargo, DEBÉIS revisar y, si es necesario, ajustar LAS PROPIEDADES ANTES con total prioridad. Aunque tu esposa fuera propietaria, podrías invertir tu dinero y en caso de una separación, en el peor de los casos te quedaría menos que nada.

Muchas gracias por los comentarios.

Sobre el tema del alquiler: sin entrar demasiado en detalles, el tema para la suegra era más una obligación que una opción. Simplemente ya no tiene ganas de compartir su terreno con personas ajenas. Y nosotros también lo veríamos de manera similar si nos mudáramos al terreno. Si es una actitud que uno se puede permitir es otra cuestión. Por cierto, en la última reestructuración de deuda hace algunos años, el banco nuevo emitió el criterio de que el valor reside solo en el terreno, no en el edificio.

En cuanto a la propiedad, el banco está inscrito en el registro de la propiedad con una hipoteca de primer rango. Por supuesto, me gustaría aclarar cómo se manejará la propiedad y los herederos antes de que sea algo concreto. Y, si entiendo bien a Maria16, el banco también tendrá algo que decir al respecto.

Con una superficie habitable de aproximadamente 60 m², nos hemos sentido muy cómodos durante unos 15 años, sobre todo cuando en los meses más cálidos hay la posibilidad de usar la terraza o el jardín. Vivimos por un corto tiempo en 80 m² y nos sentimos bastante perdidos. La suegra también estaría más que satisfecha con 60 m² (en la planta baja de la casa actual solo tiene unos 53 m² debido a la escalera).

Creo que para la opción 1 los recursos financieros no son suficientes en absoluto.
No creo que puedan conseguir un bungalow por menos de 200.000 por unidad. Cuanto más pequeña es la casa, mayor es el coste por metro cuadrado. A eso hay que añadir el derribo y que no hay un "edificio agrícola".
Si un bungalow de 60 m² tiene sentido para dos personas, lo dejo en duda porque no conozco sus antecedentes.
Además, el cálculo con un interés del 1% en 5 años es más bien optimista que pesimista. Aquí sería mejor considerar el peor escenario...

El peor escenario probablemente sería que las tasas de interés suban considerablemente, que en menos de cinco años haya una necesidad masiva de reparación o que, por otras razones, las circunstancias financieras cambien drásticamente. Si ni siquiera alcanza para las reparaciones, tendríamos que vender de todas maneras.

Habíamos pensado en asegurar la tasa con un contrato de ahorro para construcción, pero parece que sobre todo depende de los costes.

Otra alternativa sería apostar por un solo edificio grande en lugar de dos pequeños (en forma de L). Podríamos colocar un apartamento en el lado corto (6 x 10 m), en el ángulo colocar la cochera doble (6 x 6 m) y en el lado largo las habitaciones para almacenamiento, instalaciones técnicas, etc. (? x 6 m) y el segundo apartamento (6 x 10 m). Superficie habitable al menos 174 m². ¿Lo hace asequible? El terreno independiente mide aproximadamente 18,5 x 37 m, no tiene inclinación y tiene acceso por carretera a uno de los lados cortos.

Sin conocer un plano, yo tendería a la renovación.

Podrían crear en la planta baja un piso para la suegra; el espacio afuera está ahí y tal vez un acceso sin barreras no sería tan caro. Las dos plantas superiores podrían acondicionarlas para ustedes; supongo que esta remodelación sería más económica que derribar y construir dos bungalows nuevos con edificio agrícola incluido.
Y en el diseño interior tienen casi todas las posibilidades. Bueno, debo decir que no me gustaría vivir permanentemente en solo 60 m² y me parecería genial poder diseñar dos plantas. Además, podrían hacer esta remodelación en varias fases y la suegra no tendría que ser reubicada durante mucho tiempo.

La superficie por planta es solo de unos 53 m² (planta baja y primera planta) o 44 m² (ático), el resto es la escalera. No tenía presente lo pequeño que es el espacio en el ático. Pero combinado con la primera planta, sería casi demasiado. Bueno, el techo tiene una altura de 4 m y quizás se podría construir una galería arriba. También habíamos pensado en retirar la planta superior y quizá construir en la parte frontal un anexo (invernadero para planta baja, terraza para primera planta). Pero no sé si no resultaría demasiado caro otra vez...