Liberación § 31 Código de Construcción: pendiente del techo, forma del techo, estructuras del techo

Hola querida comunidad de construcción de viviendas

Necesitaría una evaluación no vinculante sobre nuestras posibilidades de éxito para una exención conforme al § 31 del Código de Construcción.

Permítanme explicar la situación actual: en el terreno en cuestión hay actualmente una casa unifamiliar con techo a cuatro aguas recortado, que sin embargo debería ser demolida debido a estar vacía/antigua/estado.



Cuando se elaboró el plan en 1977, prácticamente no había más construcciones alrededor (lo que se puede ver por la falta de sombreado en los edificios).

Existen estas determinaciones:



Esta planificación me resulta algo extraña, porque excepto en los edificios multifamiliares de dos plantas obligatorias visibles en el plan, en todo el entorno amplio y cercano, así como a partir del terreno al sur, hay una típica urbanización con casas unifamiliares de una planta y techos a dos aguas con una pendiente de aproximadamente 40-50°. Además, la única casa existente fue simplemente replanteada con un tipo de casa totalmente distinto, que ni siquiera encaja en el entorno.

Aquí se puede ver claramente: la urbanización continúa muchos cientos de metros tanto hacia el sur como hacia el norte.



Nos gustaría que una nueva construcción se ajustara a la edificación existente en el terreno y no construir un edificio de varias viviendas.

En mi opinión, una exención debería ser posible en principio, ¿no?

Nos gustaría una casa unifamiliar con una pendiente de techo más pronunciada, de 45-50°. El plan de desarrollo urbanístico establece entre 26 y 32°.

Preferiblemente con un techo a cuatro aguas recortado (como el que hay actualmente). El plan establece techo a dos aguas.

Por último, nos gustaría tener buhardillas en los frontones. Las estructuras en el techo son básicamente visibles en todas las casas unifamiliares de los alrededores. Pero el plan urbanístico las prohíbe.

En principio, todos estos deseos deberían ser aceptables desde el punto de vista urbanístico. Más aún: como la casa sería mucho más pequeña que los "gigantes" al norte de la parcela, se integraría mejor en el entorno con una pendiente de techo más pronunciada y accesorios en el techo que una casa unifamiliar de pendiente baja. La altura de la cumbrera, a pesar de la pendiente más pronunciada, también sería significativamente menor que la altura máxima teórica, ya que no necesitamos una altura de alero de 6,50 metros para una casa unifamiliar. Teóricamente, según el plan, sería posible una altura de cumbrera de más de 13 metros.

En cuanto a la forma del techo, en el entorno más cercano (< 200 metros) hay techos planos, 2 techos a cuatro aguas recortados, techos a dos aguas y techos a cuatro aguas. Por lo tanto, no hay formas de techo uniformes.

en todo el entorno cercano y lejano

Con el entorno fuera del plan de desarrollo solo podrás argumentar una vez que hayas logrado la anulación del plan de desarrollo. En este momento existe derecho de planificación vinculante, por lo que solo te queda el §31 del Código de Construcción para hacer valer tus deseos. La frase 1 aparentemente no se aplica. Por lo tanto, no se consideran excepciones. Ahora deben determinarse los principios básicos de la planificación. Para ello se necesita la justificación del plan de desarrollo. Difícilmente se puede eximir de todas las disposiciones que se mencionan expresamente allí.

También se replanificó la única casa existente simplemente con un tipo de casa completamente diferente

"Simplemente" significaría que la existencia de esta edificación existente quede sin mencionar en la justificación del plan de desarrollo. Eso también aumentaría las posibilidades de exención.

En principio, todos estos deseos deberían ser urbanísticamente justificables.

No lo veo así. El concepto urbanístico del plan de desarrollo aparentemente incluye una edificación de tipo bloque de dos pisos con techos a dos aguas a lo largo de las vías de tráfico y una “edificación en el interior” de una sola planta. Difícil de reconocer en la imagen aérea, pero parece que también se ha realizado así. Dependiendo de lo clara que esté justificada la planificación urbanística, tus deseos probablemente serán difíciles de cumplir.

Recomiendo una consulta previa en materia de planificación por parte de un arquitecto experimentado que se haya ocupado intensamente del plan de desarrollo, preferentemente bien conectado localmente, que conozca "a sus Pappenheimer" en la oficina y sepa qué palabras debe elegir.

¡Muchas gracias por la respuesta! Entonces intentaré conseguir la justificación. Ya me imaginaba que se trataría de una consulta previa de construcción y, sin duda, se hará antes.

"Simple" significaría que la existencia de esta edificación existente quedaría sin mención en la justificación del plan de desarrollo. Eso aumentaría también las probabilidades de obtener una exención.

Solo por si lo tienes a mano: ¿Probablemente existen sentencias al respecto?

¿O es simplemente porque, lógicamente, con una exención no se pueden tocar los principios básicos de la planificación si ésta ignora completamente la superposición activa de una edificación existente?

El concepto urbanístico del plan de desarrollo aparentemente incluye una edificación en forma de bloque de dos plantas con tejados a dos aguas a lo largo de las vías de comunicaciones y una edificación de una planta en la "zona trasera".

Sí, en principio eso es correcto. ¿Puede formar parte realmente una forma/inclinación del techo de los principios básicos de la planificación? ¿O normalmente se trata solo del coeficiente de edificabilidad, la densidad de ocupación, los límites de construcción y las plantas? ¿Sabes algo al respecto?

Solo puedes argumentar con el entorno fuera del plan de desarrollo si has logrado la anulación del plan de desarrollo.

Solo quería argumentar que una exención conforme al § 31 párr. 2 núm. 2 de la Ley de Ordenación de la Construcción podría ser urbanísticamente justificable. ¿O este argumento del entorno más cercano no funciona aquí porque esos ejemplos no están incluidos en el plan de desarrollo? Además, se podría quizá hablar de cierta atipicidad, porque se trata de la única casa que existe dentro del plan de desarrollo.

Todo esto, por supuesto, supone que no tocamos los principios básicos de la planificación aquí. Entonces, probablemente, la exención sería imposible.

¿Puede una forma de techo/inclinación del techo ser captada en absoluto por los principios básicos de la planificación?

Sí. En una ampliación en el borde de un distrito especialmente característico, por ejemplo, la aceptación de la planificación por parte de los "pobladores originales" solo puede lograrse mediante estrictas restricciones de diseño. Esta particularidad debe entonces ser justificada detalladamente.

¿O no se trata generalmente de la densidad de construcción y la ocupación del suelo, así como los límites de construcción y las plantas?

Alguien debería hacer una encuesta estadística al respecto. No conozco qué parámetros forman parte con qué frecuencia de los principios básicos de la planificación. Importantes son la motivación que llevó a la planificación, el objetivo y la ponderación de todos los demás intereses, por ejemplo, la protección ambiental. Si en un municipio hay una gran demanda de terrenos para familias jóvenes y no hay disponibles en el mercado, se buscarán áreas para desarrollar. En este caso, los requisitos para las disposiciones y las medidas compensatorias de un área boscosa son fundamentalmente diferentes a los de un antiguo terreno de cuartel. Y esto debería reflejarse también en la justificación.

¿O este argumento del entorno cercano no aplica aquí porque estos ejemplos no están en el plan de desarrollo urbanístico?

Correcto. El entorno solo es importante para proyectos según el §34 de la Ley de Construcción. O dentro de la misma zona del plan de desarrollo urbanístico con las mismas disposiciones, si alguien ya fue eximido del mismo caso para el cual se solicita una exención. En un plan de desarrollo urbanístico con fuerza legal rige el §30 de la Ley de Construcción. Por lo tanto, las razones para desviaciones no pueden encontrarse en la normativa planificadora vecina, sino solo dentro de los límites espaciales del plan de desarrollo urbanístico afectado.

También se podría hablar acaso de cierta atipicidad porque es la única casa existente en el plan de desarrollo urbanístico.

No. La casa está representada en el plan de desarrollo urbanístico. Aquí claramente se pretende una construcción diferente. Me sorprendería que esto no esté expresamente mencionado en el expediente de procedimiento. El propietario de entonces habría tenido que expresar sus objeciones durante el procedimiento de elaboración y, en caso de no ser considerado, tendría que haber exigido sus derechos judicialmente.

Aunque describiste la situación y también tus deseos, no encontré ninguna razón por la cual tus deseos deberían tener más peso que las disposiciones del plan de desarrollo urbanístico. Incluso si los principios básicos de la planificación no se vieran afectados: el bienestar general ciertamente no requiere la desviación, y tampoco la construcción de una casa de dos plantas con tejado a dos aguas en lugar de una casa de una planta con tejado a cuatro aguas condujo a una dificultad no deseada. Queda entonces solo la aceptabilidad urbanística. Como en la imagen aérea no se reconocen tejados a cuatro aguas recortados y las otras casas de dos plantas parecen estar conformes con el plan, me costaría tomar una decisión favorable respecto a una exención. Sobre buhardillas o techos perros es posible negociar. Pero quizá a tu planificador se le ocurra alguna buena idea.

Como antes: ¡Muchas gracias por tu respuesta técnicamente excelente!

Quizás solo como una breve observación: la obligatoriedad de tener 2 plantas probablemente será difícil de eximir, por lo que ahora me interesa más la inclinación/forma del techo, las construcciones en él y una exención de estas disposiciones.

Importantes son la motivación que llevó a la planificación, el objetivo y la ponderación de todos los demás intereses, por ejemplo, la protección del medio ambiente.

Es decir, si por ejemplo en la justificación no se encuentra nada sobre por qué una determinada forma/inclinación del techo es necesaria desde el punto de vista del planeamiento, ¿se podría al menos considerar positivamente una exención? Entonces, con respecto a este punto, al menos las líneas básicas de la planificación no estarían afectadas. Además, la inclinación del techo difiere de la edificación existente en el entorno desde 1977.

Correcto. El entorno solo es importante para proyectos según el § 34 del Código de Construcción. O dentro del mismo área de plan de desarrollo con las mismas disposiciones, cuando alguien ya haya sido eximido de exactamente eso por lo que también se solicita una exención. En un plan de desarrollo con fuerza legal se aplica el § 30 del Código de Construcción. Por lo tanto, las razones para desviaciones no pueden encontrarse en el derecho de planificación vecino, sino solo dentro de los límites espaciales del plan de desarrollo afectado.

Al menos para verificar si se cumplen los "requisitos mínimos" para cumplir con las líneas básicas de la planificación, ¿no se podría comprobar una aplicabilidad ficticia según el § 34 del Código de Construcción?

"También una comparación con el § 34, apartado 1, del Código de Construcción puede ser útil para evaluar este requisito. Si el proyecto en un supuesto examen según el § 34, apartado 1, del Código de Construcción no encajara y generara tensiones que solo se podrían resolver mediante una planificación, entonces las líneas básicas de la planificación estarían afectadas."

Jacqueline Charlier en: Rixner/Biedermann/Charlier, Comentario práctico sistemático Código de Construcción/Ordenanza de Uso, 3ª ed. 2018, § 31 Código de Construcción Excepciones y exenciones - aquí referente a "líneas básicas de la planificación"

Entonces esperaré primero la justificación del plan de desarrollo.

Eso significa que, por ejemplo, si en la justificación no se encuentra ninguna razón por la cual una determinada forma de techo/inclinación del techo sea necesaria desde el punto de vista urbanístico, ¿entonces al menos habría que considerar positivamente una exención?

Sí. Sin justificación, la determinación sería aleatoria, porque el urbanista solo tenía una idea del aspecto del barrio, que no es tan importante como para restringir la libertad del propietario de la construcción (§903 Código de Construcción). La forma del techo no sería comparable según el §34 Código de Construcción, porque está determinada por las ordenanzas locales de construcción según el reglamento estatal de construcción y no por determinaciones conforme al §9 Código de Construcción. El Código de Construcción solo ofrece la posibilidad de promulgar las ordenanzas locales de construcción junto con el plan de desarrollo.

Al menos para verificar si se cumplen los "requisitos mínimos" para satisfacer los principios básicos de la planificación, ¿acaso no se puede verificar la aplicabilidad ficticia según el §34 del Código de Construcción?

No conozco el comentario citado y el fragmento de texto es para mí difícil de entender sin contexto. Lo que falta aquí es la referencia al ámbito de aplicación del plan de desarrollo. Tu propiedad está justo en el límite del ámbito de aplicación. Ignorar esto en la aplicación ficticia del §34 e incluir así áreas no planificadas o planificadas de forma diferente, lo considero inadmisible.
De hecho, la consideración ficticia según el §34 como indicio para la determinación de los principios básicos de la planificación es posible (BVerwG, 09.06.1978, 4 C 54.75). Pero incluso en esta sentencia solo se habla de "uso de apoyo" y no se menciona una relación espacial. Por eso mantengo mi opinión de que solo se debe observar dentro del ámbito de aplicación y por lo tanto no veo que se cumpla ningún requisito para tus deseos.