Casa unifamiliar grande con 4 habitaciones para niños - convertible en 2 unidades de vivienda

  • Erstellt am 05.10.2025 01:30:36

Marcus.

05.10.2025 01:30:36
  • #1
Hola a todos,

estamos planeando una casa grande para prospectivamente cuatro niños con la opción de que los abuelos puedan mudarse más adelante.
Como la necesidad de espacio no será tan alta de forma permanente, la casa debería poderse dividir en dos unidades habitacionales – por ejemplo, para subarrendar, para un hijo adulto con familia (como nosotros mismos crecimos) o para un uso flexible o un mejor valor de reventa.
Mis padres viven en el terreno vecino al norte; intentamos tenerlo en cuenta (quieren quedarse allí, pero todavía están en buena forma).

Me alegro de recibir críticas sinceras y justificadas – cuanto más detalladas, mejor.

Terreno y condiciones marco

    [*]Ubicación: construcción en espacios libres, sin plan urbanístico → orientación a la construcción heterogénea del entorno
    [*]Terreno: aprox. 740 m², ligeramente elevado (aprox. 1 m) respecto a la calle, luego plano
    [*]Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
    [*]Coeficiente de edificabilidad: no fijado, 2 plantas completas son habituales en el lugar
    [*]Distancias: 3 m a los vecinos, hasta 6 m en el límite del terreno posible
    [*]Construcción en el borde: solo permitidos carports
    [*]Plazas de aparcamiento: 2 necesarias (la entrada cuenta como segundo lugar)
    [*]Forma del techo: techo a dos aguas 23°, permitido 20–45°
    [*]Casas vecinas: altura 7,8–9,2 m → construcción planificada 8,81 m
    [*]Orientación: calle al este, entrada planificada al norte


Requisitos de los constructores

    [*]Estilo: cubo eficiente con techo a dos aguas, flexible en la estética
    [*]Sótano: no (demasiadas habitaciones que no caben en sótano)
    [*]Plantas: 2 + ático como almacén
    [*]Habitantes: actualmente 2 adultos, 2 niños → a largo plazo 4 niños + posiblemente abuelos
    [*]Necesidad de espacios: 4 habitaciones para niños, 1 despacho (home office), 1 habitación para invitados/abuelos, cocina, zona de estar, cuarto técnico, suficiente espacio de almacenamiento
    [*]Cocina: abierta con isla de cocina, 6–8 plazas para comer
    [*]Chimenea: no
    [*]Balcón/terraza: no terraza superior, enfoque en jardín
    [*]Garaje/Carport: carport
    [*]Huerto utilizable: presente, pero no prioritario
    [*]Superficie: preferiblemente menos de 200 m² de superficie habitable (ventajas fiscales, costos adicionales menores)
    [*]Objetivo: colocar la casa lo más al sur posible para que la casa de los padres en el sur siga recibiendo sol


Estado del proyecto

    [*]Planificación: por un planificador independiente a precio fijo → debe servir como base para ofertas de empresas de construcción de casas
    [*]Estado actual: en gran parte final, ronda final de optimización planeada


Lo que nos gusta

    [*]El programa de habitaciones cumple todos los requisitos
    [*]Cuarto de lavado justo al lado del baño (ropa sin subir escaleras)
    [*]Gran cocina-comedor luminosa con mucho espacio de almacenamiento
    [*]El ático compensa la falta de sótano
    [*]Buen tamaño de las habitaciones infantiles
    [*]En general, planta eficiente


Lo que aún no es ideal

    [*]Ancho del pasillo (1,25 m) más bien ajustado
    [*]Pequeños compromisos en el mobiliario, pero en general satisfechos


Aspectos económicos

    [*]Estimación del planificador: 550–600 mil € (desactualizado)
    [*]Expectativa propia: aprox. 650 mil €
    [*]Tope máximo: 700–750 mil €
    [*]Tecnología de calefacción: bomba de calor con calefacción por suelo radiante


Prioridades

    [*]Indispensable: 4 habitaciones para niños
    [*]Prescindible: algo de espacio o número de ventanas si es necesario


Desarrollo del proyecto
Hemos planificado mucho tiempo nosotros mismos y luego contratamos a un planificador.
Se optimizó en un proceso de ida y vuelta.

Mobiliario
En la sala todavía falta un gran sofá y un televisor en el estante. Probablemente los grandes armarios de las habitaciones no serán tan largos y al final irá por ejemplo el escritorio. La cama probablemente no estará en el despacho.
La isla de cocina incluye cocina y fregadero con una superficie de trabajo entre ellos y espacio de almacenamiento en el borde.

Particularidades
Si se quita la pared entre las dos habitaciones infantiles del oeste, se crea un apartamento completo de 4 habitaciones en la planta alta (cocina-salón + tres habitaciones + 2 baños). La separación se realiza por ejemplo a lo largo de las líneas rojas.
Esto aumenta considerablemente la flexibilidad – por ejemplo, para residentes adicionales, alquiler o hijos adultos más tarde.
Incluso en el peor de los casos (venta), la planta sigue siendo estable en valor y versátil en su uso.
En general, la casa nos parece una implementación muy eficiente de un programa alto de espacios – pero estamos abiertos a cualquier crítica fundamentada o idea de mejora.

Preguntas específicas:

    [*]¿Ventana a nivel del suelo en el dormitorio o no (posible lugar para escritorio)?
    [*]¿Es suficiente la ventana pequeña en el pasillo superior?
    [*]¿Tiene sentido otra ventana adicional al sur para las habitaciones infantiles del sur?
    [*]¿Está la casa bastante cerca del límite sur – es comprensible desde vuestra perspectiva (debido a la casa de los padres en el sur)?
    [*]¿Cuarto de lavado directamente junto al baño con conexión preparada para lavadora para posible separación de unidades habitacionales – práctico así?
    [*]¿Debería la pared entre sala y cocina ser no portante como opción? Probablemente cuesta unos 5 mil euros más.


Nos alegra recibir comentarios sobre:

    [*]Distribución de espacios
    [*]Iluminación / orientación
    [*]Proporciones / posibilidad de amueblar / idoneidad para el día a día
    [*]Posibilidad de alquilar y desarrollo del valor
    [*]Lo que se os ocurra más


¡Gracias por vuestra colaboración!
 

Zubi123

05.10.2025 08:02:34
  • #2
En el juego de planos hay otros con claramente más contenido. Básicamente me gusta la idea flexible. Por supuesto, existe el riesgo de que no se cumplan todas las decoraciones al 100 % y que haya compromisos.
Sin embargo, al echar un vistazo me he dado cuenta de lo siguiente:
- deja los anillos de refuerzo en la planta baja y coloca las ventanas incluidas las cajas de persianas bajo el techo de hormigón actual
- lo mismo lo logras en la última planta si haces el techo superior también de hormigón
- con un poco más de acero debería ser posible que las paredes entre la cocina y la sala no sean portantes. Realmente no debería costar más de 5k
- deja de lado la ventana de tejado y planea la instalación fotovoltaica de forma completa. La luz a través de las dos ventanas del frontón es suficiente
- yo diseñaría la parte delantera del desván directamente como habitación de invitados y la parte trasera como espacio de almacenamiento
- en el baño de invitados pondría una ducha en lugar de la bañera
 

K a t j a

05.10.2025 08:07:37
  • #3
Quienquiera que sea el planificador, no vale su dinero. Lo mejor es tirarlo rápido a la basura por el desastre.
 

hanghaus2023

05.10.2025 09:38:36
  • #4
No veo la primera parte de la planificación. ¿Dónde se supone que debe estar la casa en el terreno?
 

MachsSelbst

05.10.2025 10:04:28
  • #5
Quieres construir una casa para 4 niños, que eventualmente se pueda dividir en 2 unidades de vivienda y planeas 2 plazas de estacionamiento, ¿una de las cuales también está atrapada? ¿Pequeña broma o qué?
 

hanghaus2023

05.10.2025 10:45:10
  • #6
La fotovoltaica no está bien planificada en mi opinión. Suponiendo que las DF tengan orientación N/S, entonces cubrir el techo del sur al 100%. En mi opinión, caben 33 módulos ahí. Norte solo si sobra dinero. De octubre a marzo no hay producción. Pero entonces la WP la necesita. La inclinación del techo también debería ser un poco más empinada, 30 grados en mi opinión.
 

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