Problema de carga hipotecaria en áreas parciales para financiamiento

Hola,
tengo una pregunta para el grupo, si alguien tiene experiencia con este tema y cómo lo ha solucionado sin que exista una hipoteca sobre la propiedad total en la escritura notarial/contrato de compra?
¿Cuánto tiempo tardó la inscripción definitiva en el registro de la propiedad en vuestro caso?
¿Cuáles son realmente los riesgos de una hipoteca sobre la superficie total para el vendedor?
En realidad, después del pago del precio de compra y la medición del terreno parcial, el resto es de naturaleza burocrática, entonces ¿por qué los bancos tienen tantas dificultades para financiar antes de la inscripción en el registro de la propiedad?

Problemas con parcelas parciales:
Surgen problemas cuando la parcela a gravar aún no existe en el registro de la propiedad. Esto ocurre, por ejemplo, cuando se compra una parcela parcial de un terreno mayor y la medición oficial (= actualización catastral) aún no se ha realizado. Como la parcela parcial adquirida solo existe legalmente cuando esta parcela se ha formado en el registro de la propiedad como propiedad independiente, la inscripción de una hipoteca sobre esta parcela parcial aún no es posible.
Algunas instituciones de crédito se conforman en este caso con que el comprador les pignore inicialmente como “seguridad sustituta” aquello sobre lo que ya puede disponer actualmente. Esto es el derecho adquirido por el contrato notarial de compra de obtener la propiedad de la parcela parcial. Sin embargo, muchas instituciones de crédito no consideran una pignoración de este derecho (por ejemplo, debido al riesgo de anulación del contrato de compra aún no cumplido) como una garantía suficiente y no desembolsan los importes del préstamo.
Si es necesaria una desembolso oportuno para financiar la compra o posteriores trabajos de construcción en caso de préstamos sobre parcelas parciales, el prestatario debe aclarar necesariamente con antelación si y bajo qué condiciones la institución crediticia realizará el desembolso.

Una inscripción de una AV así como de una hipoteca sobre "una parte del terreno aún por medir de ..." es el procedimiento normal y la práctica diaria habitual. De esta manera, ninguna parte corre un riesgo, el banco está asegurado, el comprador tiene una AV y el vendedor ciertamente no tiene problemas. No existe ninguna razón objetiva para proceder de otro modo.

: Hola, eso también pensé yo hasta que... Después de consultar en 2 bancos me comunicaron que un contrato de arrendamiento no es suficiente, sino que el banco quiere inscribir en primer lugar en el registro de la propiedad del terreno completo en caso de financiación... ¿Consultar con otros bancos o negociar más duro?

Está claro que al banco no le basta la [AV]. Esta garantiza tu derecho a la transferencia de propiedad. La [Grundschuld] también debe existir, para el banco. Si la [AV] se inscribe sobre la parte a medir, ¿por qué no también la [Grundschuld]?

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Perdona que pregunte de manera tan poco experta. ¿Es necesario acordarlo por separado en el contrato notarial para que se pueda inscribir una hipoteca sobre la porción del terreno que aún debe ser mensurada, o se da automáticamente en el proceso a partir de un cierto estado de tramitación: contrato notarial, AV, pago, medición, actualización catastral (número de parcela), comprobante de identidad, etc.?

Esto se deriva del contrato de compraventa, allí debe existir un poder de gravamen. Sin embargo, el poder de gravamen también debe estar presente para los casos "normales", cuando el terreno ya existe. De lo contrario, no se puede inscribir ninguna carga real (a menos que el vendedor participe en el establecimiento de la carga real). Para otros compradores (de las otras parcelas) entonces hay una formulación como "... bajo la condición de que el banco financiador otorgue una liberación de prenda para las parcelas no vendidas..." o algo similar en el contrato de compraventa.
De esta manera se asegura que solo se gravará finalmente vuestra parcela (o en el caso de otros compradores, solo la parcela respectiva y no toda la superficie).