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Hola primero que nada,

he estado mirando este foro con mucho interés desde hace tiempo y ahora tengo una pregunta.

Sobre mí, tengo 33 años, mujer + 2 hijos

Ingreso neto mensual 3.000,-

Tenemos una casa unifamiliar (2 apartamentos 1. 100 m² / 2. 60 m²) el apartamento nº 2 lo alquilaríamos (renta 350 €):

Precio de compra 215 T + gastos adicionales 22 T - capital propio 30 T

= 207 T (importe del préstamo)

Ahora tengo una oferta de mi banco y no sé muy bien qué pensar:

Es la siguiente.
Interés Amortización Plazo (fijación del tipo de interés) Cuota Deuda restante
TA (Wohnbauriester) a mi nombre 80 T € 2,70 / 2,78 3,00 13 / 24 345 / 400 0,-
TA (Wohnbauriester) a nombre de mi esposa 47 T € 2,85 / 2,93 3,00 17 / 26 171 / 314 0,-
Préstamo bancario 80 T € 2,96 / 3,00 1,00 10 264 70.700,-

207 T € 780,-


Y otra oferta de un asesor inmobiliario financiero independiente:

Préstamo bancario 76 T € 2,64 1,00 10 / 37 230,- 67.300,-
Préstamo bancario 31 T € 2,64 1,00 10 / 37 95,- 27.500,-
Préstamo bancario 50 T € 2,79 5,38 15 340,- 0,--
L-Bank WmK 50 T € 2,70 1,80 10 / 35 190,- 40.900,-

207 T € 855,- 135.700,-


Mi pregunta es simplemente que el plazo con el banco estoy terminado después de 32 años y con la segunda oferta después de 37 años.

La amortización y los intereses no están mal en general, pero esos préstamos con suspensión de amortización en mi banco he oído finalmente que uno paga y luego de X años con lo ahorrado se cancela el préstamo y hasta ese momento “solo” se pagan los intereses pero para toda la suma del préstamo porque en esos años no hay amortización.

Ya me he informado sobre el tema pero ahora creo que no te van a engañar si lo estudias antes de pensar siquiera en comprar una casa.

Así que por ayuda constructiva ya de antemano muchas gracias.


Saki

Pero no quieres que alguien das Zahlengewirr nachrechnet und für die vergleicht?
Familiarízate por un lado con las ventajas y desventajas de Riester y los contratos de Bauspar.
Además, según mi conocimiento, para la parte financiada con Riester no está permitido el alquiler.
Desde el punto de vista fiscal, se debería amortizar poco el préstamo para la parte en alquiler, ya que los intereses son deducibles fiscalmente, y amortizar mucho el préstamo para tu parte de vivienda propia.

No, en realidad no era mi intención, pero hay algunos que conocen bien el tema y les pido que lo revisen y simplemente compartan su experiencia.
El préstamo TA no me queda muy claro. Solo conozco la definición, pero no veo realmente las ventajas.
¿Y cómo funciona si en algún momento quiero usar el piso alquilado para uso propio, cómo afecta eso al crédito?

Muchas gracias por la ayuda.

Saki

Hola

para mi gusto son

a- demasiados componentes. Normalmente deberían ser 1 para el uso propio 2 para la parte de alquiler y por mi parte también la Kfw o L-Bank

b- todos los préstamos con un tipo de interés fijo de al menos 15 años

Tenemos una casa unifamiliar (2 apartamentos 1. 100 m² / 2. 60 m²) el nº 2 lo alquilaríamos (alquiler 350 €):

Precio de compra 215 T + gastos adicionales 22 T - capital propio 30 T

= 207 T (importe del préstamo)

Ahora tengo una oferta de mi banco y no sé muy bien qué pensar al respecto:

Se ve así.
Interés Amortización Plazo (fijación del interés) Cuota Deuda restante
TA (Wohnbauriester) a mi nombre 80 T € 2,70 / 2,78 3,00 13 / 24 345 / 400 0,-
TA (Wohnbauriester) a nombre de mi esposa 47 T € 2,85 / 2,93 3,00 17 / 26 171 / 314 0,-
Préstamo bancario 80 T € 2,96 / 3,00 1,00 10 264 70.700,-

207 T € 780,-


Y otra oferta de un asesor financiero inmobiliario independiente:

Préstamo bancario 76 T € 2,64 1,00 10 / 37 230,- 67.300,-
Préstamo bancario 31 T € 2,64 1,00 10 / 37 95,- 27.500,-
Préstamo bancario 50 T € 2,79 5,38 15 340,- 0,--
L-Bank WmK 50 T € 2,70 1,80 10 / 35 190,- 40.900,-

207 T € 855,- 135.700,-


Mi pregunta es simplemente que con el banco estoy terminado después de 32 años y con la segunda oferta después de 37 años.

La amortización y los intereses en general no están mal, solo que sobre ese préstamo de suspensión de amortización en mi banco finalmente he oído que se hace un depósito y luego, después de X años, con lo ahorrado se cancela el préstamo y hasta ese momento solo se paga el interés pero de la totalidad del importe del préstamo porque en esos años no hay amortización.

Hola Saki,
sobre la variante de la pensión Riester no te puedo decir mucho. Es un tema que no conozco lo suficiente.

En general deberías optar mejor por una fijación de interés a largo plazo – es decir, al menos 15 años.
Pero del ofrecimiento del asesor inmobiliario tengo que decir algo.

Lo que me llamó la atención directamente fue la cuantía de la amortización + el plazo. Con el nivel actual de intereses, en mi opinión, no terminarías después de 37 años.

¿Pero no quieres que alguien revise el lío de números y los compare?

Como no me gusta afirmar algo sin probarlo, he recalculado la oferta 2 (ver tabla Excel adjunta). Aunque he calculado con cuotas anuales (al amortizar mensualmente por el efecto del interés compuesto inverso se amortiza un poco más).

El tercer crédito bancario (fijación de interés a 15 años) así como el préstamo del banco estatal están calculados correctamente.

Respecto a los dos primeros préstamos bancarios (ambos con fijación de interés de 10 años y amortización del 1 %) el cálculo al cabo de 10 años es correcto, pero el plazo restante no coincide. O bien has pasado por alto/no posteado una base de cálculo (por ejemplo, un aumento del interés de x por ciento o amortizaciones especiales incluidas), o puedes tirar al asesor a la basura...

El primer crédito bancario se amortizaría a lo largo de unos 50 años y el segundo “solo” tras 49 años.
Si no has olvidado algo al publicar, deberías buscar otro asesor independiente.

Lamentablemente no encuentro entre los íconos ninguna opción para adjuntar un archivo de Excel (no es una imagen ni un video).