¿Es factible en absoluto una casa unifamiliar en el área metropolitana de Stuttgart?

Hola,

en los últimos días he estado buscando activamente en el foro y he leído muchas aportaciones interesantes.
Mi novia (nacida en el '91) y yo (nacido en el '89), ambos actualmente viviendo juntos en alquiler en la zona de Böblingen, hemos estado pensando por un tiempo en construir una vivienda propia. Se trataría de una casa unifamiliar sencilla (casa prefabricada, Kfw70 o 55) de aproximadamente 120-140 m², sótano, carport (preferiblemente Garaje), y un terreno de unos 500 m².

Nos conocimos durante nuestros estudios y ahora ambos llevamos trabajando más de 2 años de forma fija en dos empresas de IT distintas en la región de Stuttgart como consultores/ventas (City + Böblingen). Como el alquiler es muy alto en esta zona, aunque tenemos un piso maravilloso, y planeamos tener hijos a principios de los 30, queremos ampliarnos en 2-3 años. (Por eso ya estamos buscando intensamente).

Sobre nuestra situación financiera:

- Mi salario: ~ 2400 EUR x 12, pero solo entran en cuenta 1950 EUR debido al coche de empresa, los aumentos salariales para los próximos años están bastante seguros para 2016 + 2017
- Pagos extra míos: ~1500 EUR por trimestre en bonos (por ahora no los cuento, los queremos usar para vacaciones o pagos anticipados)
- Salario de ella: ~ 2200 EUR x 13, pero solo entran en cuenta 1950 EUR por el coche de empresa
- Capital propio total aprox. 20.000 EUR (probablemente justo para los costes adicionales)

(Ambos salarios son valores aproximados porque incluyen gastos como comida en la cantina, café, etc., +-75 EUR)

Ambos transferimos desde que nos mudamos a la vivienda de alquiler dinero desde nuestras cuentas personales a una cuenta conjunta. Cada uno transfiere 1150 EUR / mes, he registrado todas las actividades bancarias de cada mes en una hoja de Excel y calculado valores promedio.

- Alquiler: 1180 EUR (950 EUR cálido)
- Electricidad: 73 EUR
- TV + Internet: 55 EUR
- Alimentación/Droguería: 430 EUR
- Vivienda + Jardín: 100 EUR
- Otros (salidas, farmacia, gatos, regalos): 450 EUR

Da un gasto de 1.108 EUR al mes. Actualmente el total promedio es de 2.288 EUR. Ahora mismo estamos intentando reducir estos gastos un poco, porque hemos vivido de manera derrochadora en los últimos años. Aun así, queda una cantidad libre de 1.612 EUR. Eso supone unos 800 EUR por persona al mes, de los cuales aún pagamos contratos de móvil, ropa, seguros y ahorramos unos 300 EUR por persona.

Ahora pasamos al tema principal. Lamentablemente, el terreno en nuestra región es bastante caro. El terreno más barato que tenemos en vista está en una zona urbana nueva y cuesta aproximadamente 325 EUR / m² en un pueblo pequeño de 2.000 habitantes cerca de Herrenberg. Eso solo en 500 m² serían 162.500 EUR, por lo que primero tendremos que contar con solo 400 m².

Nuestra idea original de financiación era de 400.000 EUR con una cuota mensual de aproximadamente 1.500 EUR.
Que eso sea posible nos lo confirmó un asesor financiero de Interhyp y nos presentó ofertas adecuadas (queremos consultar al menos con otro asesor más). Una de ellas ofrece una cuota mensual de 1.450 EUR, financiación total, una tasa de amortización del 2,5%, intereses del 2,07%, 12 meses sin intereses por disponibilidad, 2 cambios gratuitos de la tasa de amortización, 5% de amortización extraordinaria anual, fijo a 10 años, duración prevista de 30 años.

Me gustaría saber qué opináis sobre la cantidad del préstamo y las condiciones dado nuestra situación financiera. Por ahora consideramos la financiación viable, aunque exigente.

Ahora viene el punto crítico. Un día después tuvimos una consulta con un asesor de Fischerhaus para una casa Kfw 40 de 140 m² (Fischerhaus solo hace KfW40). Calculó los siguientes costes:

- Casa (fase 2, casa + electricidad): 226.000 EUR
- Trabajos de yeso + azulejos: 22.000 EUR
- Sótano (balsa blanca): 50.000 EUR
- Escalera de sótano: 3.000 EUR
- Sótano - Oficios: 10.000 EUR
- -> 311.000 EUR (Casa + sótano)

- Costes adicionales de construcción: 35.000 EUR
- Zona exterior: 20.000 EUR
- Carport: 10.000 EUR
--> 376.000 EUR
+ terreno (400 m²): 130.000 EUR
--> 506.000 EUR

¡Y este precio no incluye ningún sobrecoste! Por supuesto sabemos que Fischerhaus es uno de los proveedores más caros, pero incluso sin algunas particularidades y sin Kfw40, apenas podemos imaginar un precio en el que en los 400.000 EUR ya estén incluidos casa, terreno y margen. No queremos renunciar al sótano o a un jardín de tamaño razonable, porque si faltan estas comodidades en la vivienda propia, entonces ni siquiera queremos construir. ¿Tiene sentido nuestro plan?

Agradeceríamos mucho comentarios y consejos sobre nuestra situación.

Bueno, es Stuttgart....

Con vuestra situación de ingresos sois los candidatos clásicos para una casa adosada en el cinturón periférico. Para una casa unifamiliar tendríais que ahorrar aún más capital propio. Y aumentar vuestros salarios. Con niños también se pierde parte de los ingresos, tenedlo en cuenta.

Pero tendréis que acostumbraros a esas sumas enormes. A menos que os mudéis a lo alto de la Alb y paséis medio día en el coche. Pero incluso entonces solo el terreno será más barato. :-)

Sobre los intereses no puedo decir nada. Teniendo en cuenta vuestra juventud, por supuesto podríais intentar conseguir una financiación fija a 30 años.

Ahorrar más capital propio y pensarlo otra vez más tarde. Con 20000€ de capital propio, construir no se me ocurriría (en BaWü de todos modos no).
¡Perdón!
Tenemos 32 y 34 años, ya tenemos hijos, una situación de ingresos clara y ahora (recién) hemos cumplido el sueño de la casa con una suma de construcción un poco mayor pero también mucho más capital propio!!
¿Por qué hoy todos quieren apresurarse? No lo entiendo.

¿Por qué todos quieren apresurarse hoy en día?

Quizás porque pagan 950 euros de alquiler sin incluir gastos. Por eso se obtiene, a grandes rasgos, un préstamo de 228.000 euros. Que 228.000 euros no son ni remotamente suficientes (!!!!!!) se nota solo cuando uno se enfrenta al tema (eso parece hacer DeMoehn).

Cálculo: capacidad de endeudamiento * 12 * 100 / (interés + amortización), interés y amortización cada uno en % anual; aquí 950*12*100/5. Se descuidan los costes de administración y los costes adicionales no repercutibles, ya que los constructores generalmente realizan una anualidad que supera el alquiler sin incluir gastos anterior. Al menos pueden permitirse eso, de dónde si no vendría el capital propio.

Siempre esos clichés generacionales... mi padre también construyó a los 24... conozco a muchas personas que construyeron temprano y fueron felices, y también con un 0% de capital propio - igualmente conozco a muchas que construyeron por primera vez a los 50 y también fueron felices. Honestamente, conozco pocas personas que hayan tenido que abandonar la casa por razones financieras - más bien siempre por separación.
Esto es algo arriesgado, pero siendo sinceros... también lo es cuando uno tiene 50.
Deberíais calcular con cuidado los niños - no significa que vayas a estar 3 años sin ingresos, pero quizá uno con ingresos reducidos y luego la guardería... simplemente planificarlo antes y ahorrar dinero.

Quizás una aclaración más: Quien ahora espera, apuesta a que sus ingresos aumenten más rápido que la inflación (no la inflación mixta oficial, sino la de la construcción). Dentro de cinco años, el creador del hilo quizá sea muy rico, pero ¿cuánto costarán entonces las casas en Stuttgart? Habría sido mejor que construyera ya en 2010, poco después de la gran crisis ...

[Dieser Beitrag enthält Polemik. Außerdem kann natürlich keine Gewähr für zukunftsgerichtete Aussagen geleistet werden.]