Cuota hereditaria, propiedad familiar, ampliar la superficie habitable

Buenos días a todos y que tengan un buen domingo. Soy nuevo aquí y tengo un montón de texto para ustedes :rolleyes:

El tema:
Queremos ampliar nuestro espacio por motivos familiares y necesitamos propuestas críticas de ideas, cuáles opciones son posibles y razonables. Por favor, también cuestionen nuevamente las posibilidades que consideramos utópicas, por si estamos en un error. Una opción es la compra de una propiedad de mi padre, si le construimos algo pequeño nuevo en el mismo terreno. ¿Qué opciones consideran razonables?

Somos nosotros:
Somos una familia de cuatro personas. M33, F33, K5, K2 y vivimos en Hesse en Gelnhausen en el MKK, en una ubicación favorable cerca de la gran ciudad Frankfurt a.M, en un piso de alquiler de 92m2 por 580€ sin calefacción. Mi esposa es funcionaria pública y trabaja a tiempo completo y yo tengo un contrato indefinido a media jornada (50%) en el servicio público. En el futuro, cuando los niños sean mayores, podré aumentar un poco mi jornada. Actualmente tenemos un ingreso neto conjunto de 4500€. Nuestra filosofía de vida es definitivamente disfrutar la vida y preocuparnos menos por el dinero. Viajamos mucho y no queremos limitarnos económicamente en el futuro por una casa o un alquiler. Esto también resulta en un capital propio relativamente bajo de unos 15000€, que preferimos mantener como reserva. Además tenemos un contrato de ahorro para la vivienda con unos 10000€, pero también un préstamo de coche de 250€/mes que seguirá durante 5 años.

Aunque nos gusta mucho nuestro piso (vivimos aquí desde hace 5 años), en el futuro nos va a faltar otra habitación para los niños. Hemos considerado hacer otra pared en el gran salón del piso y también hemos pedido permiso al arrendador. Pero esta solución no nos convence del todo, porque el piso es muy ruidoso y además queremos un jardín para los niños. Pero quedarnos aquí sería la última opción, si no hay otra.

Buscamos regularmente pisos en alquiler, casas para alquilar o comprar. La oferta es muy escasa. Cada dos semanas aparece una oferta nueva y el número de solicitantes es enorme.

Piso en alquiler: Se ofrecen regularmente algunos pisos más grandes de 100m2+, pero suele faltar espacio y se ofrecen en frío por más de 900€.

Casas en alquiler: Lo mismo para casas en alquiler. Si hay alguna, el precio ronda los 1100€+ sin calefacción.

Casas en venta: Pocas ofertas. Desde 400000€ en adelante y con necesidad importante de reformas. Como apenas tenemos capital propio, la compra de una casa parece muy utópica. Comisiones inmobiliarias, impuesto de transmisiones patrimoniales, notaría... suman 50000€ de costes adicionales. Aún sin hacer nada y la cuota mensual estimada será de más de 1600€ durante los próximos 30 años.

Compra de la casa de mi padre: Nuestra opción preferida hasta ahora sería comprar la mitad adosada de mi padre en la misma localidad. Hay una tasación independiente de más de 200000€ (100000€ casa, 900000€ terreno, 10000€ edificio auxiliar). La pega/ventaja es que mi padre quiere seguir viviendo en el terreno. Surgió esta idea porque él vive solo y la casa le resulta demasiado grande. Mi madre falleció hace 8 años y la casa ya me pertenece por herencia en una sexta parte = 33000€ (4/6 pertenecen a mi padre y 1/6 a mi hermana). Mi padre tiene una deuda pendiente de -30000€ y yo así -5000€. Por lo tanto, actualmente tenemos un capital propio adicional de 28000€.

Este es el estado actual: Compraríamos la casa completa a mi padre y a mi hermana. Luego le construiríamos una casita pequeña/anexo en nuestro terreno. Preferimos este método porque queremos evitar un pago posterior a mi hermana en caso de fallecimiento de mi padre. Él tiene casi 60 años, así que necesitará un lugar pequeño por los próximos 25 años. Vemos esta opción como una ganancia a varios niveles:
1. Conseguimos una casa con jardín sin capital propio
2. Mi padre puede reducir su espacio
3. Podemos ayudarnos mutuamente. Vacaciones, compras, cocinar, etc.
4. El abuelo puede cuidar a los nietos
5. Más facilidad para cuidados futuros

Ambos preferimos una separación clara. Lo que se construya será claramente separado, aunque nos pertenezca. Si mi padre se muda, lo alquilaríamos o lo usarían los niños o nosotros como edificio auxiliar.

¿Es posible económicamente?
Todo esto ha sido mucha introducción para involucrarlos y que nos ayuden si estamos equivocados. Imaginamos una pequeña vivienda de unos 50m2 para él que sea lo más económica posible. Porque nos parecería raro mudarnos a una casa de 100000€ y construirle a él algo nuevo por el doble. Ya sabemos que 100000 no bastan. Pero quién sabe, quizás tengan ideas.
Hemos consultado a varios bancos cuánto podríamos obtener como máximo con el objetivo adicional de que la cuota máxima sea 1000€, comparable con el alquiler y así poder mantener nuestro nivel de vida. El banco nos ofrece un crédito de 395000€ bajo esas condiciones.
172000€ para casa y terreno incluyendo la parte heredada
23000€ para reformas (baño pequeño nuevo, moqueta y papel en todas partes, posiblemente mover estufa, posible apertura de pared)
10000€ para demoler el granero
170000€ quedan para ampliación/planta base/ anexo de 50m2
=375000€ da una cuota de unos 1300€ y quedan 20000€ de reserva si algo sale más caro. Con eso estaríamos en nuestra cuota deseada de 1400€. Mi padre pagaría 450€ de alquiler, nosotros 950€ y 50€ de reserva.

Hasta aquí bien. Por favor cuestionen los números críticamente si algo no encaja.

¿Un anexo o ampliar el granero?:
Adjunto un esquema para que puedan imaginarlo mejor. También hay varias opciones. Actualmente el granero está conectado con la casa principal por una habitación suspendida.

Queremos una casa con mucha madera por dentro. Puede ser también una casa de troncos. Queremos una estufa y una habitación de invitados pequeña para cuando venga mi hermana.

Les enumero todas las ideas hasta ahora. En todas se derriba el garaje.
1. Se amplía el granero
2. Se añade al granero donde estaba el garaje
3. Se derriba el granero. La habitación suspendida queda y se integra en el anexo
4. Se derriban el granero y la habitación suspendida y se construye nuevo edificio
5. ¿Tienen ideas alternativas?

Sobre 1. Se amplía el granero:
No está en las mejores condiciones. Está muy húmedo. Habría que poner protección contra el agua desde abajo (¿planta base adicional?). Hay que quitar el techo intermedio, porque solo hay espacio para estar de pie en la planta baja. Probablemente habría que poner un nuevo techo. Cambiar huecos para ventanas, instalar agua y electricidad. Ventaja que vemos: ya está en los límites del terreno y por ello no habría que negociar de nuevo con urbanismo ni vecinos.

Sobre 2. Se añade al granero donde estaba el garaje:
Ventaja que vemos: espacio adicional de almacenamiento que queda para nosotros y para mi padre. Se podría mantener madera y taller en el granero. Desventaja: reducen el jardín. Los terrenos ya no podrían separarse claramente, porque se compartiría jardín y granero.

Sobre 3. Se derriba el granero. La habitación suspendida permanece y se integra en el anexo:
Ventaja sería espacio adicional por la habitación suspendida y su cubierta. Allí se puede dejar la ropa o estar fuera a cubierto cuando llueva. La dificultad sería integrar esa habitación suspendida en el anexo. Habría que hacer algo a medida, lo que podría encarecer. Además sería un anexo directo, porque la habitación suspendida une ambos edificios.

Sobre 4. Se derriban granero y habitación suspendida y se construye nuevo edificio:
Ventaja probablemente sería la mayor variedad en la elección del nuevo edificio. Nos preguntamos si sigue siendo un anexo entonces. Agua y electricidad serían desde la casa principal, aunque esté separado en espacios.

Sobre 5. ¿Tienen ideas alternativas?

El camino hasta ahora:
Nuestro primer paso fue contactar a un arquitecto que visitó el lugar. Además tuvimos algunas llamadas donde noté que hablábamos repetidamente de cosas ya aclaradas. Me pareció muy pesado y agotador. Ya me pregunto si esta vía con el arquitecto es la correcta o si hay otra forma más económica. Como ya dije, nuestras exigencias son bajas. Hay algunos datos que nos dio que listo aquí muy brevemente:
Dijo que derribaría el granero y la habitación suspendida de un modo intuitivo. Ve un anexo sin problemas, porque se abastece de la casa principal. La separación sería más complicada.

Preguntas abiertas:
¿Cuál es el camino correcto? (Discutir aquí en el foro cuál es la opción más sensata y luego preguntar a expertos o hay alguien que nos diga qué es lo más económico?)

¿A quién contactar? (otro arquitecto, constructora, empresa de casas prefabricadas)?

¿Quién responde nuestras preguntas sin mirar su bolsillo?

¿Qué harían ustedes?

¿Cuándo cuenta un anexo como anexo?

¿Tienen alguna pregunta más?

Cierre:
Quiero agradecer a todos los que empezaron a leer, pero especialmente a quienes llegaron hasta aquí. :) Ha sido mucho texto y probablemente daría para 4-10 temas en el foro. Decidí escribir todo junto para también ordenar mis ideas, lo cual me ha ayudado.

Muchas, muchas gracias por su ayuda y qué bueno que hay un foro tan grande y activo.
Les deseo a todos un buen domingo. ¡Manténganse sanos!

¿Cómo es la ventana de construcción? O más bien, ¿qué dice la oficina de construcción sobre lo que aún pueden construir adicionalmente? Además, si con 580 € de alquiler sin calefacción no han ahorrado realmente nada y no quieren restringirse, ¿una cuota de crédito el doble de alta está bien para ustedes? Por lo general, con la casa hay más costos adicionales...

Lo que no entiendo:
¿Por qué la casa de tu padre vale 200k y por otro lado solo hay algo desde 400k en adelante?
Lo óptimo para ustedes sería comprar una casa para ustedes mismos por 300-400k.

Ustedes deberían concederle a tu papá un derecho de vivienda vitalicio, ¿verdad? Al menos yo, en lugar de tu papá, nunca lo haría de otra forma.
No sé cómo lo valora el banco, pero eso reduce mucho el valor.
La renta de tu papá debe ser declarada o puede que el banco no la reconozca.

En general, ahora mismo no me imagino ninguna de las soluciones para ustedes, pero esa es solo mi opinión personal. Nosotros con el mismo ingreso manejamos mucho más crédito, pero tenemos un estilo de vida completamente diferente al de ustedes y queremos que sea así.
Ustedes deberían al menos pensarlo y planearlo todo con calma. La opción de construir para tu papá no se pierde, así que definitivamente yo ahorraría al menos un año capital propio para poder cubrir al menos los costos adicionales.

Cuál de tus opciones respecto al granero es conveniente solo podrá responderlo un arquitecto y probablemente solo en el lugar.
Mi prima acondicionó el granero de mi tío y fue muchísimo más barato que nuestra construcción nueva, pero eso será muy individual.

Huhu, muchas gracias por leer y por tus preguntas.
Sobre la ventana de construcción no puedo decir nada aún, eso solo sería relevante si construyéramos una ampliación en el granero, ¿verdad? Hasta ahora asumía que podríamos volver a construir donde está el granero. El contacto con la oficina de construcción fue breve y se transmitió la sensación de que no hay más restricciones en la zona. Lo mismo dijo el arquitecto.

Soy honesto. Realmente no conozco bien el procedimiento todavía. Parecía que para cada pregunta habría que enviar una consulta previa a la oficina de construcción. Esta debe ser elaborada por el arquitecto. Esto suena a mucho dinero por una idea que luego se descartaría.

Muchas gracias también por la pregunta crítica sobre la viabilidad de la doble carga y porque no hemos ahorrado nada aún. Estamos seguros de que podríamos aumentar mucho más la cuota, pero por las razones mencionadas no queremos hacerlo. No se pudo ahorrar nada porque yo todavía estaba estudiando y tuvimos dos hijos en los últimos 5 años. Así que solo hubo la prestación parental y faltaron casi 2000€ al mes en comparación con ahora. También convertimos una furgoneta de caja en una autocaravana, dinero que de otra forma seguramente se podría haber ahorrado. Pero genial que preguntes de nuevo. Porque no queremos vivir para la casa, sino que es "solo" un lugar para volver a esperar las vacaciones ;)

Lo que no entiendo: ¿Por qué la casa de tu padre vale 200k y por otro lado solo hay algo desde 400k en adelante? Lo óptimo para ustedes sería comprar una casa por 300-400k. También tendrían que concederle a tu papá un derecho de vivienda vitalicio, ¿no? Al menos yo no lo haría si fuera tu papá. No sé cómo lo evalúa el banco, pero eso reduce mucho el valor. La renta de tu papá hay que declararla o tal vez el banco no la reconoce. En general, no me imagino ninguna solución para ustedes ahora mismo, pero es solo mi opinión personal. Con el mismo ingreso nosotros conseguimos mucho más crédito, pero tenemos un estilo de vida muy diferente al de ustedes y eso queremos. Deberían pensar y planear todo con calma otra vez. La opción de construir para tu papá no se va a perder, así que definitivamente ahorraría capital propio durante al menos 1 año para cubrir al menos los costes adicionales. Qué opción de las que tienes para la cochera es razonable solo podrá responderla un arquitecto y probablemente solo in situ. Mi prima reformó la cochera de mi tío y fue mucho más barato que nuestra nueva construcción, pero será algo muy individual.

No se ofrecen casas en absoluto. Y las que están disponibles, están ahí porque son muy caras. El valor de la casa de mi padre fue elaborado por peritos, de los cuales se dice que valoran por debajo del promedio. Incluso nuestros bancos asumieron un valor más alto mediante cálculos. Pero eso es bueno para nosotros, creo. El informe pericial indica que la casa está en buen estado y que en un futuro cercano se tendrá que invertir poco. Sobre ahorrar capital propio: Necesitamos en un futuro cercano (1-2 años) un piso/casa más grande. No dentro de 10 años. Pero asumiendo que ahora ahorraríamos 600€ al mes (actualmente solo 300€ van al contrato de ahorro) para simular la futura cuota con algo de margen. Entonces tendríamos 7200€ (¿para qué costes adicionales debería alcanzar esto? Podemos cubrir los costes adicionales de la casa de mi padre) al año y en 7 años 50000€ de capital propio. En 7 años tendremos ambos 40 años y ¿los precios de las casas serán aún más altos? También el tiempo para pagar será menor. ¿Habrá entonces más casas para elegir? Con el modelo con mi padre, ya tenemos 28000€ de capital propio + nuestro contrato de ahorro. Y sabemos qué y cuánto tenemos. Mi padre venderá su casa por otro lado si no la tomamos. Solo falta saber cuándo. No está apegado, pero le gusta el terreno. Le daremos un derecho de vivienda por contrato, pero él sabe que si la vendemos, tendrá que irse. El banco también lo ha indicado. Ya he estado con el asesor fiscal. Sobre la reforma de la cochera. ¿Es el camino por el arquitecto la única opción / correcta, o se puede hacer de otra manera? Gracias también a ti por tus preguntas críticas

Lo que no entiendo del todo: le pagas a tu padre la casa completamente, le construyes una ampliación con derecho vitalicio a vivir y renta baja. Eso ya es un buen trato para él, pero para vosotros impacta bastante en los costos totales. ¿Tu padre depende de ese dinero? En mi opinión, sería más justo valorar el derecho de vivienda e, por ejemplo, pagarle solo el 50% del valor de la casa al padre. Entonces podrías omitir la renta base, y él solo asumiría los costos operativos. Pero sigo las opiniones de los demás: ¿Una casa adosada en buen estado con un terreno grande solo vale 200k, y otros inmuebles que necesitan renovación el doble? ¿O ese ya es el "precio especial familiar" que considera el derecho de vivienda, pero que perjudica un poco a tu hermana?