Aumentar el coeficiente de ocupación del suelo según el §19 de la Ordenanza de Uso del Suelo

Hola querida comunidad,

vamos a recibir un terreno para construir (área de nueva construcción) de una municipalidad en Baviera (aún no confirmado notarialmente).
El terreno tiene una superficie de 820 m², índice de ocupación del suelo 0,4 e índice de edificabilidad 0,8.
Tenemos el siguiente problema:
En el plan de ordenación urbana no hay ninguna restricción sobre las unidades de vivienda, pero hay una anotación que indica que se deben demostrar 2 plazas de estacionamiento por unidad de vivienda. Ahora hemos planeado varias unidades de vivienda y superamos nuestro índice de ocupación del suelo respecto a las plazas de estacionamiento.
Nuestro arquitecto llamó a la municipalidad y encontró resistencia.

Según el §19 de la Ordenanza de Uso del Suelo, es posible superar el índice de ocupación del suelo en un 50 % (en nuestro caso hasta un índice de 0,6) y con eso estaríamos contentos. En el plan de ordenación urbana este párrafo no está excluido.

Nuestra primera pregunta
1. ¿Puede la municipalidad rechazar nuestro aumento en este caso (índice de ocupación del suelo 0,6) o la solicitud de construcción o la consulta previa de construcción?
si es así, ¿deben justificarlo?

2. ¿Se puede actuar legalmente en contra o la municipalidad está por encima del párrafo?

Gracias de antemano

Me pongo en el punto de vista de la administración municipal.

La excedencia es una disposición facultativa, si existen razones comprensibles para ello.
¿Qué encontramos en tu caso?
1) Un coeficiente de ocupación del suelo muy generoso 0,4 (en SH son normales 0,2 o 0,25)
2) 820 m² de terreno. Por lo tanto, se pueden construir 328 m².
3) Una zona de nueva construcción en la que mayoritariamente se espera una edificación de casa unifamiliar o vivienda adosada
4) Observación: Si el solicitante no llenara su terreno tan completamente, tal vez con una vivienda menos, sería más que suficiente. Aquí se supone que aprobemos su codicia de dinero.
5) Conclusión: No existe una razón imperativa para aplicar esta disposición facultativa. En 820 m² con coeficiente de ocupación del suelo 0,4 es posible una planificación razonable incluso para más de una unidad de vivienda
6) Si al solicitante no le parece bien, otros aceptan el terreno encantados.
7) El carácter de una urbanización de casas unifamiliares o viviendas adosadas se mantiene y no se ve perturbado por bloques de viviendas o conjuntos de [ETW].

Así podrían pensar ellos más o menos. ¿Cuáles son tus argumentos? ¿Demandas? Entonces realmente debes tener buenos argumentos. K.

La superación es una disposición opcional

No, no es una disposición opcional. Está permitida en principio, siempre que el plan de ordenación no disponga otra cosa.
... La superficie permitida puede ser superada por las superficies de las instalaciones mencionadas en la oración 1 hasta en un 50 por ciento ...
La disposición opcional sigue solo después de esta oración:
se pueden permitir superaciones adicionales en una medida insignificante

Me pongo en el punto de vista de la administración municipal.

La superación es una disposición opcional, si existen razones comprensibles para ello.
¿Qué encontramos en tu caso?
1) Un coeficiente de ocupación del suelo muy generoso de 0,4 (en SH lo normal es 0,2 o 0,25)
2) 820 m² de terreno. De ellos se pueden edificar 328 m².
3) Una zona de nueva construcción, en la que se espera mayoritariamente una edificación de casas unifamiliares o viviendas pareadas
4) Constatación: Si el solicitante construyese un poco menos en su terreno, quizá una vivienda menos, sería suficiente. Aquí se supone que debemos aprobar su avaricia.
5) Conclusión: No existe una razón imperiosa para aplicar esta disposición opcional. En 820 m² con un coeficiente de ocupación del suelo de 0,4 es posible un plan suficiente incluso para más de una unidad de vivienda.
6) Si al solicitante no le parece bien, otros tomarán el terreno encantados.
7) El carácter de un asentamiento de casas unifamiliares o pareadas se mantiene y no se ve perturbado por bloques de viviendas o edificaciones plurifamiliares.

Así podrían pensar aproximadamente. ¿Cuáles son tus argumentos? ¿Demandas? Entonces debes tener argumentos realmente buenos. K.

Hola Nordlys,
¿podrías enviarnos un mensaje privado, por favor? Lamentablemente no puedo contactarte.
Tengo algunas preguntas.

Gracias

¿Desde cuándo está vigente el [Bebauungsplan]?

¿No deberían estar incluidos cuatro estacionamientos en 328 m² de 820 m² x 0,4 de índice de ocupación? (tres unidades residenciales / seis estacionamientos tampoco los consideraría apropiados en el sentido de una zona residencial unifamiliar). En Baviera, en mi opinión, hay dos caminos: permisos exentos (queda descartado aquí si se supera el marco del plan) y solicitud que es decidida por la autoridad del distrito, la cual generalmente sigue el voto del municipio. Así que o permisos exentos (si el abogado de construcción está de acuerdo) o llegar a un acuerdo con el municipio.