¿Cómo planificar mejor la financiación?

Hola,
el siguiente proyecto está próximo a realizarse. Mi esposa y yo queremos construir una casa. Costos incluyendo terreno y gastos adicionales de construcción aproximadamente 270000,-.
Capital propio disponible aproximadamente 90000,-. Restando 10000,- que queremos mantener como fondo de emergencia, quedan 80000,-.
Sí, ahora la pregunta es cómo proceder mejor. Ingreso neto mensual en este momento aún aproximadamente 4300,-. Pero planeamos tener un hijo en los próximos 1-2 años, por lo que el ingreso podría disminuir en ese tiempo en unos 1000,- euros.
Es importante mencionar que hace aproximadamente 2 años compré un apartamento para alquilar. Valor 70000,-, financiado con 50000,-. La amortización se cubre con los ingresos por alquiler.
Como actualmente vivo bastante lejos del lugar de planificación, pero esto cambiará en el próximo medio año, quería ocuparme primero de la compra del terreno. Donde queremos construir calculo unos 50000,- euros para el terreno. Está planeado pagarlo con nuestro capital propio.
Quizás en marzo del próximo año quisiera iniciar la construcción. Creo que para entonces habrá aproximadamente 10000,- euros más de capital propio disponible.
¿Tiene sentido comprar el terreno con dinero en efectivo o es mejor financiarlo? ¿Cómo deberíamos planificar la financiación? ¿Podría ser incluso ventajoso construir antes? ¿Qué posibilidades de subsidios hay aún? ¿Cómo estiman la evolución de las tasas de interés?
Preguntas sobre preguntas... Tal vez aquí haya algunos consejos para nosotrosJ
Muchas gracias y saludos
Danny

Hola Danny,

No financiaría el terreno, a menos que puedas hacer que tu capital propio rinda a intereses más altos que los intereses de tu préstamo. Además, tendrás costos más altos con el notario. Entonces te cobrarán dos veces sus tarifas. Ni te imaginas cuánto cuesta una carta en el notario. Si no financias tu casita en el mismo banco donde posiblemente financiaste el terreno, empieza la "danza de los huevos" en el registro de la propiedad con el orden de preferencia.
¿Posibilidades de subvención? Si queréis construir en NRW, no hay fondos estatales para ti. Actualmente tenemos un ingreso de 3300,00, tenemos un hijo y mi mujer no trabaja. No recibimos nada del estado. Aunque se considera una deducción por hijo, para nosotros no fue suficiente. Quizás puedas conseguir una subvención si el próximo año son trillizos o algo así. Basta con que la pareja esté embarazada.
Pero hay subvenciones de la Kreditanstalt für Wiederaufbau. Si vuestro proyecto de construcción alcanza un cierto estándar energético KFW70, KFW 55, etc., hay préstamos subvencionados en la KFW. 50.000,00 por unidad de vivienda. Además, puedes financiar un 30% adicional de los costos de construcción en la KfW. Las tasas de interés son muy buenas allí, a veces subvencionadas por bancos directos. Así se obtienen tasas casi "imbatibles". Pero deberíais informaros primero sobre la KFW y en la "asesoría bancaria" (la siguiente broma) preguntar específicamente por ello. Los bancos a menudo se olvidan de ofrecerlo para vender sus propios créditos más caros.
Se supone que el estándar subvencionable actual KFW70 se convertirá en 2012 en el estándar normal, el cual todo constructor deberá cumplir como mínimo. No creo que entonces se subvencione tan generosamente como ahora. Deberías considerar empezar tu proyecto de construcción posiblemente en 2011.
Probablemente los intereses subirán aún más. Ni siquiera los bancos saben a qué nivel. Queda la duda de cuán independiente es realmente nuestro BCE y si se toma en serio la lucha contra la inflación. (Buena broma) Pregunta contraria. ¿Quién puede construir con un nivel de interés del 10%? Toda una rama económica se colapsaría. ¿Cómo podrían financiarse países como Portugal o Irlanda entonces? ¿O incluso Alemania? En este momento estamos viviendo bastante alarma. Como ya no creo que el BCE sea independiente, todos los países están endeudados hasta las cejas y probablemente se alegrarían incluso de un poco más de inflación, los intereses probablemente subirán un poco más, el BCE controla un poco la inflación. Pero probablemente no subirá más que eso. Pero esta es solo mi opinión. Que cada uno forme la suya.
Sobre la financiación y la "asesoría bancaria" ya me he explayado aquí en el foro alguna que otra vez. Tu capital propio parece crecer más rápido que el nivel de los intereses. Siempre y cuando no aceptes el primer tipo de interés de prueba que te intenta vender el banco, dentro de aproximadamente un año aún podrás conseguir una financiación decente. Cuanto más repita el banco la palabra "seguridad", más caro te resultará, aunque a primera vista no lo parezca. La seguridad cuesta dinero. En el término contrato de ahorro para construcción (de lo que no opino nada bueno) presta mucha atención a la amortización en la fase de reembolso. Si surge la palabra financiación puente, todas las alarmas deberían sonar. ¡Carísimo! Busca en Google el término "Riester Annuitätendarlehen". Genial, siempre que la casa sea para la jubilación. Apenas se ofrece, pero te trae más ventajas que para el banco. El banco no puede esconder comisiones en eso.
En general, infórmate por ti mismo, dile al banco qué quieres, sugiere una tasa de interés y si te quieren vender cualquier tontería, termina la consulta y ve al siguiente banco.

Que disfrutes construyendo
Ille1975

Hola Ille1975,

muchas gracias por tu respuesta tan detallada y los consejos que mencionaste. Ya me ayuda mucho.
No pensé que el tema fuera tan extenso.
Cada uno recomienda algo diferente. Solo pienso en nuestros suegros. Si dependiera de ellos, tendríamos que ahorrar un poco más. Bueno, ahora tengo 36 años. Si pienso que la casa idealmente estará lista en un año y que en el peor de los casos pagaría durante 30 años, tendría 67. Si ahora ahorro uno o dos años más, podría añadir tal vez entre 10 y 20 euros de capital propio. Pero eso solo si uno se restringe mucho. En este cálculo, por supuesto, tengo que considerar el alquiler que pagaría mientras tanto. Con unos 650 euros sin gastos, son al menos 15.600 euros. Eso significaría que tengo efectivamente 5.000 euros más y eso con grandes restricciones. Si asumo que tal vez suban los intereses y los costos de construcción, eso no me serviría de nada. Entonces sería mejor construir ahora, seguir ahorrando y aprovechar los pagos anticipados.
¿Tengo algún error de pensamiento aquí o realmente parece que debería construir ahora?
Ah, por cierto, el proyecto de construcción sería en Sajonia.

Hm, todo el tema no es nada fácil.

Saludos cordiales

Danny

Hola Danny,

tu ratio de capital propio es muy buena. Al principio queríamos comprar de segunda mano. Tras varias ofertas de chatarra, pasamos a investigar una construcción nueva. Después de varias ofertas competitivas de proveedores "económicos", finalmente terminamos con un arquitecto. Dos amigos también construyeron con él y confirmaron el precio y la calidad. Eso compensó con creces el resto. Nuestros costes siempre han sido más altos. Sin embargo, los costos adicionales futuros, ya que construimos una casa Kfw70, han ido disminuyendo y con la subvención KFW también la carga mensual. Al final, (en realidad tuvimos que) llegar a nuestro límite y aportar cada vez más capital propio para que la relación capital propio-crédito fuera correcta. Tuvimos que financiar 170.000,00 de un coste total de 220.000,00. Por suerte, firmamos el contrato de préstamo dos días antes del aumento de intereses KFW. En total, 120.000,00 con KFW a 3,6, 3,8 y 4,25 el resto. Esos son los tipos de interés subvencionados KFW descritos. La carga es de 761,00 EUR. Con costes adicionales, eso son quizás 200,00 más que mi alquiler caliente actual. Incluso mi esposa como educadora puede sostener eso sola. Con tu ratio de capital propio, 5.000,00 no es tan importante, especialmente porque todavía tienes 10.000,00 en reserva. Nuestra reserva es mucho más modesta. Al final, tendrás que decidirlo por ti mismo.
Y no estoy pagando la casa durante 30 años. Hay derechos de amortización anticipada y cambios de amortización. Pero eso también debe decidirlo cada uno por sí mismo. Coche grande, vacaciones lujosas o todo un poco más modesto y tal vez destinar 2000 o 3000 a la amortización anticipada.
¡Cuestión de perspectiva!

Saludos Ille1975

Si construyes en Sajonia, quizás haya en cuanto a subvenciones algo como una prima por mudanza o algo similar. Los nuevos estados federales luchan con la disminución de población. Los consejos que todos dan son sin duda buenos argumentos. La generación mayor ciertamente no está equivocada cuando dice: "Joven, ahorra un poco más, así tendrás que pagar menos crédito". Los bancos seguramente te aconsejarán construir de inmediato. Ellos quieren 1. vender y 2. ciertamente no están equivocados si temen que suban los intereses. Según tus datos, te aconsejaría construir. Tienes suficiente capital propio para obtener una financiación decente. Aunque el crédito es muy alto, también generas un valor enorme a cambio. Siempre que no construyas tu casita en una zona de inundaciones o de terremotos, deberías en esta operación salir prácticamente siempre +/- cero. Entonces, tu capital propio podría desaparecer, pero muy probablemente podrías empezar de nuevo sin deudas. Los precios de las propiedades realmente no pueden caer tanto, a menos que tengas pensado dejar tu casita deteriorarse desde el principio. Quizás también tengas algún seguro de vida que permitiría a tu pareja mantener la casa. En ciertas circunstancias, ella podría incluso sola pagar las cuotas, en caso de que tú, por el motivo que sea, dejaras de percibir ingresos. Es tranquilizador tener un plan B y C en la recámara. Por cierto, son argumentos bastante buenos cuando se debe negociar con el banco. A la mayoría no les interesa eso. Pero no tienen que hacerlo. A ti te basta con un banco que te escuche y que te facilite condiciones en cuanto a la tasa de interés y la probabilidad de impago. Tómate una semana de vacaciones y visita varios bancos. También puede ser divertido interrumpir las conversaciones y rechazar las súper ofertas. Por cierto, en los créditos KfW tienes al menos un año sin amortización, es decir, una carga menor. Creo que puedes tomarte hasta cinco años. Puedes utilizarlos para amortizar los créditos caros en el banco principal o para volver a acumular reservas. Una reserva de 10.000 euros ya es algo seguro. Pero quizás también basten 5.000 o 6.000. Es una cuestión de evaluación del propio riesgo.

Hola ddanny,
justo estamos ante la misma pregunta de si pagar el terreno "cash" o financiarlo. En nuestro caso parece que vamos a financiar el terreno y nos dejarán disponer del resto del préstamo usado sin intereses durante 12 meses. Esperamos que todo se resuelva en estos meses ya que el BCE seguramente aumentará la tasa de interés principal. Claro que nadie puede predecir cómo evolucionarán los intereses, pero yo espero tasas en aumento durante los próximos años, que seguro no llegarán a un nivel del 10%, pero podrían ir hacia seis o siete (mi opinión). Tampoco puedo estar completamente de acuerdo con ille1975 respecto a las asesorías bancarias. Nosotros tuvimos muy buenas conversaciones de asesoramiento donde no sentí que intentaran venderme algo a la fuerza ni que el asesoramiento fuera malo. Simplemente uno no debería acudir a estas conversaciones sin conocimientos básicos para quitarle un poco de ventaja al "vendedor".