Compra de casa o construcción nueva - ¿Qué es financiable?

Buenas noches a todos,

nosotros, a mediados de los 30, con dos hijos (0+3), estamos actualmente explorando las posibilidades de comprar/construir una casa.
Actualmente vivimos en una ubicación céntrica en una gran ciudad, tenemos todo al alcance, distancias cortas, un piso genial (4 habitaciones, 130 m²). Lo que nos/falta a mí es el jardín para poder pasar el poco tiempo que queda fuera después de largas jornadas de trabajo en la oficina y también para enseñarles a los niños algo de trabajos manuales.

El ingreso neto (tras finalizar el) permiso de paternidad/maternidad es de unos 8.300 €/mes (él 6.300 €, ella (60-70%) 2.000 €). Ambos recibimos ajustes anuales por inflación del 2-4 %.
No vivimos de forma derrochadora, pero disfrutamos las posibilidades de la vida (2 coches, uno de ellos de empresa, 2 vacaciones largas al año, alimentos de alta calidad). Al año nos quedan unos 10-20 mil €.

Actualmente habitamos un piso en propiedad con financiación a un interés favorable del 1,1 % (cuota 1.500 €/mes). Con la venta del piso dispondríamos de un capital propio de unos 300 mil €. Antes de la venta solo tenemos unos 50 mil € de capital propio. No hay apoyo financiero familiar. La herencia será aproximadamente 0 €.

Pensaba que con 300 mil € de capital propio y buen ingreso sería factible construir una casa sin problemas. Pero en las últimas semanas y con muchas conversaciones con empresas constructoras y agentes inmobiliarios, me han hecho aterrizar con mi sueño de casa nueva.

560 mil € costes de construcción (3.500 €/m² * 160 m²)
400-500 mil € terreno de 500-700 m² en ubicación top (casi nada disponible), a 5-10 km del centro de la ciudad
o
250 mil € terreno de 500-700 m² fuera de la ciudad, a 10-20 km del centro
50 mil € costes adicionales de compra
100 mil € pavimentación, valla, terraza, cocina, algunos arbustos

Con esto llego a casi un millón en el cinturón suburbano, donde siempre dependo del coche, o 1,2 millones en una buena ubicación en la ciudad.
Las financiaciones de entonces 700 a 900 mil € con los intereses actuales ofertados del 3-3,1 % tienen cuotas de 2.900-3.800 €. Esto representa entre el 35 y 47 % de nuestros ingresos. Para ambos escenarios tenemos ofertas concretas de nuestro banco incluyendo la financiación intermedia.

Las casas existentes tienen precios de compra + reformas de 600-800 mil €, a un nivel similar. Pero siento que compro “gato por liebre” y no 100 % acorde a mis deseos, aunque suele ser en mejor ubicación/terrenos mejores.

Aunque obviamente tenemos problemas privilegiados, me frustra la idea de no poder justificar financieramente el valor añadido de la casa. ¿Tengo algún error de pensamiento o esta es la realidad actual del mercado? ¿Cómo afrontasteis psicológicamente ese desafío? Veo difícil la aportación propia. Después de 11-12 horas de trabajo + desplazamientos, también quiero tener algo de tiempo para mi esposa e hijos.

¿Tenéis algún consejo o experiencia sobre cómo conseguir terrenos buenos a precios no totalmente desorbitados?

Para una nueva casa en una zona A con un bonito terreno, tendrías que ganar aún más o haber ahorrado más.
Mis compañeros de trabajo que ganan parecido, al principio construyeron en la ciudad más bien sobre 300m². Para mí no sería, pero lo entiendo.

Tenerlo todo (2x vacaciones grandes, 2x coche incluyendo coche de empresa caro (suposición)) lamentablemente ya no funciona debido a que la fase de bajos intereses ha terminado.

Nos decidimos por la casa existente. Pero para dejar todo en orden tengo que (de hecho es divertido y es un buen equilibrio con el trabajo) también trabajar muchos fines de semana. Hoy, por ejemplo, terminé de colocar el adoquinado alrededor de la casa. Lo hago todo antes de que nazca nuestro primer hijo, con vosotros ahora obviamente es más difícil.
En cuanto al precio, estamos en una región similar a la que describes. 800k incluyendo gastos de compra, 140k de renovación hasta ahora y aún queda bastante por hacer en los próximos años ;-).

Aunque por supuesto tenemos problemas privilegiados, me frustra la idea de no poder justificar financieramente el valor añadido de la casa. ¿Tengo algún error de pensamiento o es esta la realidad actual del mercado?

Bienvenido a la vida. Así es el mercado actualmente - y ya se ha vuelto más barato.
Vuestro problema son vuestros vuestros deseos - estilo de vida y construir al mismo tiempo a precios altos. También se puede hacer más barato, pero fracasará por vuestros deseos...

Consejo: Transfiere la financiación del 1% a la nueva casa. Eso ya ayuda algo.

¿Tenéis quizás más consejos o experiencias sobre cómo habéis conseguido buenos terrenos a precios no completamente exagerados?

Mientras se paguen los precios, no están exagerados. Tenéis que aguantar eso. O mudaros al campo

Buenos terrenos por no mucho dinero o desde tu punto de vista probablemente incluso muy poco dinero hay en el campo en diversas regiones de Alemania. Pero probablemente no quieran ir allí. Lo que me sorprendió un poco al leer... escribes de más de 8000€ netos y luego "solo" 10-20 mil al año ahorrar, con una tasa moderada para vuestro apartamento. ¿A dónde va todo el dinero? ¿O cuánto tienen realmente actualmente neto?

Buenos terrenos por no mucho dinero, o desde tu perspectiva probablemente incluso muy poco dinero, hay en el campo en diversas regiones de Alemania. Pero supongo que no querréis ir allí.
Lo que me sorprendió un poco al leer... escribes de más de 8000€ netos y luego "solo" ahorrar 10-20 mil al año, con una cuota moderada para vuestro apartamento. ¿A dónde va todo ese dinero? ¿O cuánto tenéis realmente ahora neto?

Mi esposa ha trabajado solo un año en total en los últimos 3 años debido a los dos niños. Yo también he tomado permiso parental. Por eso menos. Antes también se ahorraban hasta 35 mil € al año.

Como llevo un libro de cuentas detallado, aquí resumo las categorías principales para 2023:

5.800€ coches
500€ burocracia
1.300€ salud/médico/gafas
20.300€ hogar (comestibles 8300/ adquisiciones 3000/ ropa 1500 / regalos 950/ peluquería 500/ guardería 2200/ contratos TV/música/streaming/móvil 1350)
20.000€ vida (de los cuales 18.000€ el año pasado en vacaciones, desproporcionado debido a 9 semanas de vacaciones en permiso parental. Con 4 personas probablemente se estabilice en 12-15.000€ al año para un total de 4 semanas de vacaciones por año)
2.800€ seguros (contenido del hogar, responsabilidad civil, seguros de vida, seguros por incapacidad laboral)
27.000€ vivienda (cuota+costes adicionales 6.200+muebles 1.500+reparaciones internas)

77.700€ gastos en 2023 con 89.500€ ingresos reales, aunque mi esposa solo ha tenido ingresos efectivos durante 5 meses y yo permiso parental. Por eso faltan algunos miles de ingresos. Lo veo solo como un asunto secundario, porque con 2 hijos nuestra planificación está completa y los ingresos se estabilizarán pronto.

Con una cuota de 3.000€ al mes nos afectaría 18.000€ más al año. Se puede lograr con ambos ingresos y un presupuesto normal de vacaciones. Pero entonces no quedaría nada ahorrado. Eso realmente no es efectivo.

Entonces no queda nada. En realidad, eso tampoco es efectivo.

Bueno, entonces uno tendría que limitarse en algún aspecto... por ejemplo en las vacaciones. Ahí me quedé pensando: ¿cuántos días de vacaciones tienen ustedes, que en el futuro planifican 4 semanas de vacaciones juntos, si en 3 años tienen un niño en edad escolar y entonces deben cubrir unas 12-13 semanas de vacaciones más días puente y similares? Con los habituales 30 días de vacaciones, ni siquiera con horas extras salen 4 semanas juntos... normalmente.
En general, encuentro tu aporte un símbolo de lo que se acusa a la generación actual de propietarios: se quejan de que no pueden permitirse una casa, pero el problema son las expectativas que no encajan: mejor ubicación, casa grande y al mismo tiempo ninguna restricción en el estilo de vida anterior.
Lo digo muy claramente: ustedes gastan mucho dinero en vacaciones y luego se sorprenden de que necesiten un crédito tan alto, que los intereses convierten todo eso en una carga mensual desagradable.
Tendrán que ajustar alguna palanca o renunciar a una casa. No es con mala intención... solo lo digo claro.