¿Construir una casa con 60 mil de capital propio es posible?

Hola a todos,

somos una familia de 4 miembros y después de largas reflexiones queremos considerar la posibilidad de construir una casa prefabricada (casa unifamiliar). Inicialmente queríamos comprar una propiedad existente, pero tampoco son mucho más baratas en la zona de Hamburgo. Si ya hay que gastar unos 700.000 EUR por una propiedad de segunda mano, entonces mejor construir... dicen muchos amigos. ¡Eso también hace que uno se lo piense! Ahora a ustedes, los experimentados: aunque ya hemos estado con un asesor bancario y él dijo que no habría problema con nuestros salarios, sigo siendo muy escéptico respecto al capital propio y al final decide el banco. ¿Podrían darme valores de experiencia sobre si un capital propio de 60.000 será suficiente para el banco para iniciar un proyecto de construcción? ¿Cuánto margen de seguridad se debería tener? ¿Es posible construir una casa con 700.000 en la zona de Hamburgo?

Muchas, muchas gracias de antemano.

Información general sobre ustedes:

[*]¿Quiénes son ustedes?
[*]¿Qué edad tienen? 34 + 36
[*]¿Hay niños? 2
[*]¿Están planeando tener hijos?
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? Ingeniero offshore + Analista de cadena de suministro
[*]¿Están empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, amos de casa, etc.? Ambos empleados + contratos fijos (Ingeniero offshore aprobó hace poco el periodo de prueba y lleva solo 3 años en la vida profesional)
[*]¿Cuántas horas trabajan?

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)? 4600 EUR neto + 2400 EUR neto
[*]¿Cuánto es la prestación por hijo? 408
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, baja por enfermedad, etc.?
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 60.000 EUR
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto de la casa? 50.000 EUR

Situación de gastos:
Los gastos que ya están incluidos en otras partidas se pueden omitir. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse a voluntad. Por favor, indiquen todos los costos mensualmente, incluso si sólo se pagan anualmente.

Costos de vivienda:

[*]Alquiler frío actual
[*]Alquiler total actual 1000
[*]Electricidad 90
[*]Gas
[*]Agua, alcantarillado, tasas de basura, limpieza de calles
[*]Teléfono, internet, móvil 60

Costos de movilidad:

[*]Abono mensual de autobús y tren (¡también para los niños!) 60
[*]Crédito del coche (o cuota de ahorro para coche nuevo)
[*]Seguro
[*]Impuestos 108 anuales
[*]Combustible 70
[*]Reparaciones 300 anuales
[*]Otros
[*]¿Hay un segundo coche, motocicleta, scooter? Por favor, indicar todos los puntos de nuevo.

Costos de seguros:

[*]Seguro privado de salud (también seguro complementario, indemnización por incapacidad temporal, etc.)
[*]Seguro de responsabilidad civil (también para animales) 100
[*]Seguro de vida de capital o riesgo 80
[*]Seguro de pensión (también Riester, Rürup, etc.)
[*]Seguro por incapacidad laboral
[*]Seguro de accidentes
[*]Seguro del hogar 40
[*]Seguro de protección jurídica 30
[*]Otros seguros (p. ej. seguro de viaje, seguro de gastos funerarios)

Costos de manutención:

[*]Alimentos 500
[*]Gastos en restaurantes 100
[*]Cuidado/droguería 200
[*]Mascotas (comida, veterinario, medicamentos, gastos de establo)
[*]Medicamentos
[*]Ropa 200
[*]Muebles
[*]Cuotas de guardería/escuela (incluido comedor) 280
[*]Clases particulares
[*]Material escolar y libros
[*]Cuotas de club/gimnasio
[*]Niñera
[*]Juguetes
[*]Limpieza 120
[*]TV/video/audio/CDs/DVD
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.)
[*]Donaciones
[*]Otros 700

Ahorros:

[*]Vacaciones 200
[*]Casa
[*]Previsión para la jubilación
[*]Hobbies / regalos
[*]Otros

Otros gastos:

[*]¿Pagos de manutención?
[*]¿Créditos?
[*]¿Otros?
[*]¿Se olvidó algo? Si es así, por favor indíquenlo aquí.

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 4.600 + 2.400 + 408 = 7408 EUR netos
[*]Gastos totales 3.300 EUR
[*]Saldo 4.108 EUR
[*]De esto, suma de alquiler frío y ahorros prescindibles (por ejemplo, ahorro para la casa)

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 440
[*]¿Qué medidas tiene?
[*]¿Cuál es el valor del suelo?
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa?
[*]¿Garajes?
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / útil) entre 120 - 140
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización?

Costos de construcción o compra:

[*]Costos del terreno
[*]Costos de urbanización
[*]Costos adicionales de adquisición (notaría, registro, impuesto de transmisiones patrimoniales, agente inmobiliario)
[*]Costos de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural)
[*]Costos de renovación o rehabilitación
[*]Costos adicionales de construcción (por ejemplo, conexiones para la casa, perito de suelo, corriente de obra, etc.)
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, cercas, etc.
[*]Costos de financiación (por ejemplo, comisiones o intereses de disposición)
[*]Costos totales

Otros costos:

[*]Costos de cocina
[*]Muebles, lámparas, decoración
[*]Otros "no relacionados con adquisición, costos adicionales de adquisición, construcción o costos adicionales de construcción"

Resumen de costos:

[*]Costos totales
[*]Capital propio deducible
[*]Monto de financiación

Los 60 TE son apenas los costes adicionales de la compra y la cocina. Es decir, están haciendo una financiación al 100%.

Con un plazo de amortización del 3% (unos 30 años de duración, 20 años de vinculación, actualmente un interés del 1,3% en el mejor caso) serían aproximadamente 2500 euros al mes para el banco sin gastos adicionales. Actualmente ustedes pagan alrededor de 800 de alquiler, es decir, 1700 más, más algunos gastos adicionales un poco más altos (entre 100 y 200 más) más entre 100 y 200 euros de reserva en efectivo para reparaciones. Eso hace 2000 euros más de lo que han estado gastando cada mes para vivienda hasta ahora. Como su saldo es de 4100 euros, esto sería factible, probablemente algún banco estará dispuesto a aceptar.

Pero: con ese supuesto excedente de 4100 euros, ¿por qué solo han ahorrado 60 TE? ¿Han ascendido profesionalmente hace poco o el cálculo no es correcto porque no incluye ninguna reserva para coche, vacaciones costosas, etc.? ¿Dónde se ha ido el dinero hasta ahora, son esos 4100 euros realistas?

Y muy importante: ¿cómo y dónde conseguirían un terreno? Eso podría ser un gran obstáculo en el área de Hamburgo, más aún que encontrar un banco.

Los 60 TE son apenas los costos accesorios de adquisición y la cocina. Es decir, están haciendo una financiación al 100%.

Con un 3% de amortización (unos 30 años de plazo, 20 años de compromiso que actualmente suponen un 1,3% de interés en el mejor de los casos) son aproximadamente 2500 euros al mes al banco en frío. Actualmente ustedes pagan unos 800 de alquiler, es decir, 1700 más, más algunos costes adicionales un poco más altos (unos 100 a 200 más) y además ahorrar entre 100 y 200 euros en efectivo para reservas de reparaciones. Esto suma unos 2000 euros más que gastaban cada mes hasta ahora para la vivienda. Como su saldo es de 4100 euros, eso es factible visto así, y probablemente encontrarán un banco.

Pero: con el supuesto superávit de 4100 euros, ¿cómo es que sólo han ahorrado 60 TE hasta ahora? ¿Acaban de ascender profesionalmente o el cálculo no es correcto porque no se incluyen reservas para coche, vacaciones caras, etc.? ¿Dónde se ha ido el dinero hasta ahora, son realistas esos 4100 euros?

Y muy importante: ¿cómo y dónde conseguirían un terreno? Esto debería ser un problema en el área de Hamburgo, incluso más que encontrar un banco.

¡Gracias por tu respuesta!

Sí, mi esposo recibió una mejor oferta de trabajo y hace poco terminó su período de prueba. Además, lleva solo 3 años en la vida laboral. Estudió mucho (dos maestrías).
En los últimos años hemos tenido unos 5000 EUR netos juntos. Gastamos 30.000 EUR en nuestra boda (sí, puede pasar) y pagamos nuestros préstamos de estudio por un total de 20.000 EUR. Nos quedan solo los 60.000 EUR.

Para vacaciones he indicado un ahorro de 200 EUR al mes y las reservas para el coche de 50 EUR al mes están incluidas en "Otros".

Sí, lamentablemente la búsqueda de terreno en Hamburgo es muy difícil.

Puedo unirme a . Con la solvencia y una amortización del 3%, deberían poder obtener una financiación. Las condiciones finales para una financiación del 100% habría que analizarlas con detalle, pero en principio es factible.

50 euros de ahorro para el coche no es realista. Con una tasa de ahorro de 200 EUR para las vacaciones familiares anuales durante las vacaciones escolares, también se vuelve ajustado rápidamente. Pero no es un problema mayor para vosotros. Solo quería señalar que no deberías maquillar vuestros gastos, sino más bien añadir un buen margen de seguridad. No obstante, veo esto como financiable para vosotros.

Lo ha resumido muy bien. Financiación al 100%, pero con 7000€ netos todo es un problema. ¿Es "Ingeniero Offshore" una profesión que se puede ejercer hasta la jubilación?

Si ya tienes que gastar alrededor de 700.000 EUR por una propiedad existente, entonces mejor construir...... piensan muchos amigos.

Eso es un dicho tonto de barra de bar. Se puede construir una buena casa, tal vez incluso con acabados de alta gama, por 400.000€. No hay problema, pero ¿en qué terreno? Allí donde las casas cuestan 700.000€ el terreno también costará varios cientos de miles. No te dejes desconcertar por esos dichos estúpidos. Mira el mercado local. Busca terrenos para construir y mira cuánto cuestan.