Construcción de viviendas: ¿Qué seguros son necesarios? Costos y asesoramiento

Buenas noches,

queremos construir una casa. El terreno ya ha sido adquirido. Hasta ahora todo ha ido bastante bien, pero ahora tenemos la sensación de que algunas cosas están saliendo mal y no podemos intervenir porque no tenemos experiencia en este campo.
Por supuesto, el constructor nos aseguró que todo el proceso estaría organizado por su parte. Igualmente, el vendedor del terreno nos aseguró que de su parte daría toda la ayuda necesaria, pero como dije, en este momento simplemente sentimos que ya no funciona.

El constructor nos envía una carta en la que nos comunica que nuestro proyecto de construcción se retrasa porque para la financiación es necesario un establecimiento de hipoteca y, relacionado con esto, una inscripción en el registro de la propiedad. Y como esto puede tardar varias semanas, el proyecto también se retrasa.
Pero el notario ya ha inscrito en el registro la suma total, es decir, por el terreno y la casa, y con eso el asunto está resuelto, ¿o estoy equivocado?

Hoy llegó un informe geotécnico que indica que es necesario un intercambio de suelo y la instalación de una capa de cimentación. Se deben planificar gastos adicionales elevados. Pero, por supuesto, no se especifica cuánto costarán exactamente estos gastos.

El vendedor del terreno nos dice de paso que todavía debemos contratar algunos seguros.

Me temo que así no puede continuar. Necesitamos a un experto que no solo dé declaraciones vacías, sino que realmente nos guíe a través de este proyecto de construcción.

Ahora tengo muchas preguntas y espero que alguien aquí pueda darme algunas respuestas.

¿Se considera que con la inscripción de la suma total en el registro de la propiedad se cumple simultáneamente el establecimiento de hipoteca exigido por el constructor?

¿Con cuánto aumento de costos, aproximadamente, se debe contar por el intercambio de suelo y la instalación de una capa de cimentación? La superficie habitable será de aprox. 80 m² en la planta baja.

¿Qué seguros son necesarios?

¿Existen profesionales de la construcción, jefes de obra o consultores de construcción que se encarguen del proyecto? ¿Dónde se pueden encontrar y con qué costos hay que contar?

¿Podremos colocar la losa de cimentación probablemente este año o es poco probable debido al clima?

Muchas gracias de antemano a quienes respondan mis preguntas.

Jaimee

Sobre los seguros: Se debería contratar un seguro de responsabilidad civil para constructores. Así como un seguro de obra en construcción, donde especialmente debería estar integrado el seguro contra incendios. Esto es importante para no quedarse con los costos en caso de que ocurra algún imprevisto.

Como asesor de construcción, puedo recomendar ya sea la [Verband Privater Bauherren] (como acompañamiento/supervisión de la construcción) o buscar regionalmente a través de la guía telefónica/Páginas Amarillas (anticuado, pero aún útil) o mediante Google/Bing, etc.; Recomendaría que el contrato de construcción y todo el proyecto de construcción sean revisados y supervisados externamente.

Hola,

¿Se considera que con la inscripción de la suma total en el registro de la propiedad se ha terminado simultáneamente el establecimiento de la hipoteca requerida por el constructor de la casa?

Después del establecimiento de la hipoteca ante el notario, la acreedora recibe una copia. Después de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad, la acreedora recibe la notificación de la inscripción y, por lo general, un extracto del registro de la propiedad. Generalmente, solo entonces es posible el desembolso del préstamo; por lo tanto, la solicitud del establecimiento de la hipoteca debe hacerse con suficiente antelación ante el notario antes de la fecha deseada de desembolso. Si la hipoteca se establece en relación con un contrato de compraventa
- la financiación debería haber sido aclarada previamente
- la hipoteca puede ser formalizada simultáneamente con el contrato de compraventa, si los documentos hipotecarios se envían oportunamente al notario con antelación

Si tienes el extracto modificado del registro de la propiedad conforme a lo anterior, esta afirmación de tu proveedor queda descartada y él puede comenzar con la construcción.

¿Con cuánto sobrecoste – naturalmente aproximado – se debe contar por el cambio del suelo y la instalación de una capa de cimentación? La superficie habitable será aproximadamente de 80 m² en la planta baja.

Nadie aquí te puede responder esto porque no conocemos las condiciones del suelo encontrado; ¿qué tipo de suelo se encontró?

Un subsuelo blando e insuficientemente resistente normalmente no es adecuado como terreno de construcción. Las capas de cimentación se utilizan donde hay suficiente tiempo para la consolidación del subsuelo. Además, es necesaria una permeabilidad al agua adecuada del suelo. Se evita la salida lateral del material granular, logrando así una capa de suelo resistente y casi rígida a flexión. La ventaja de la capa de cimentación es su asentamiento uniforme, lo que evita daños como grietas en una construcción erigida sobre ella o hundimientos en una calzada.

Esta capa de cimentación puede estar hecha, por ejemplo, de grava o basalto. Dado que los costos varían regionalmente, solo puedo darte como referencia un valor para el basalto aquí en Renania: suministro e instalación de grava mineral con granulometría 0/45, basalto a € 32,50 / metro cúbico. Llama a la planta de residuos más cercana a ti y averigua los costos exactos según el material de reemplazo recomendado en el informe geotécnico. Así tendrás un punto de partida seguro para las negociaciones con tu proveedor.

¿Qué seguros son necesarios?

Siempre que tu proveedor no ofrezca un seguro como parte de su servicio: seguro de construcción, seguro de responsabilidad civil del propietario y un seguro contra incendios para el edificio. Estos deben contratarse _antes_ del inicio de la construcción; el seguro contra incendios para el edificio generalmente se ofrece sin primas hasta la ocupación de la casa por parte de las aseguradoras.

¿Existen expertos en construcción, jefes de obra o consultores de construcción que se encarguen del proyecto? ¿Dónde se pueden encontrar y con qué costos se debe contar?

Échale un vistazo a la página de la Asociación Federal de Peritos y Expertos Técnicos de Alemania (Bundesverband deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V.). Los costos por contratar a un perito dependen del alcance del servicio contratado. Puedes contratar servicios fijos o contratar acompañamiento por horas. La hora / perito es, en mi opinión, del orden de € 135,00 más IVA; nuevamente, aquí en Renania.

¿Es probable que podamos colocar la losa de cimentación aún este año o es más bien improbable debido al clima?

Teniendo en cuenta que todavía debe realizarse el cambio del suelo, lo considero un deseo. Aunque las condiciones climáticas han sido inusualmente buenas hasta ahora, las noches se tornan poco a poco visiblemente más frías, acercándose a la helada del suelo. Para fundar la losa de cimentación debe garantizarse que no se espere helada en el suelo durante al menos 3 días seguidos. Incluso si esto fuera cierto para Berlín, pronto llegan las vacaciones navideñas de los artesanos y el período de heladas. En mi opinión, tendría más sentido comenzar el proyecto de construcción en primavera y así poder construir sin contratiempos meteorológicos (que en abril aún pueden ocurrir debido al clima proverbial) ;)

Saludos cordiales