Construcción de casas - Debemos respetar los límites, el vecino no

Hola a todos,

estamos planificando una nueva construcción tras la demolición de la casa actual en RLP.
En el lado norte, la casa antigua está en la línea divisoria.
Teóricamente podríamos construir nuevamente en la línea divisoria, pero como planeamos la entrada en ese lado, debemos mantener una distancia de 3 m con respecto a la línea divisoria. Lamentablemente, en la oficina de urbanismo, debido a un error del dibujante, solo tuvimos una distancia de 2,80 m, por lo que probablemente haya que replantear el proyecto.

Ahora me he dado cuenta de que el propietario en el norte construyó más cerca de la línea divisoria de lo que se ve en el plano de situación. Él ha construido mucho más ancho encima de un edificio antiguo y largo, por lo que supongo que la distancia a la línea divisoria es en parte inferior a 2,00 m.

¿Qué me recomendarían?
¿Debo aceptar la poca distancia del vecino a la línea divisoria?
Por supuesto, no quiero provocar que tenga que derribar, pero ¿se puede llegar a un acuerdo sencillo para que nosotros también podamos construir más cerca de la línea divisoria si él ya está más cerca? ¿O tiene que hacerse de manera complicada a través de la oficina de urbanismo, incluyendo servidumbres y demás?

En el lado sur no nos aprobaron una terraza, porque debido a una pendiente del terreno, ya no cuenta como terraza, sino como balcón. Aquí también serían necesarios 3 m de distancia a la línea divisoria al sur.
Podría aceptarlo de mi parte, pero el vecino en el norte también tiene una terraza en la azotea en la parte cercana a la línea divisoria.
¿Por qué él puede y nosotros no?

Por cierto: ¿cómo puedo representar gráficamente este tipo de situaciones espaciales de la mejor manera? ¿Existe alguna herramienta sencilla?

Saludos cordiales
Tito

Empieza bien. Me recuerda a mis hijos.

Hola Patrick,

pensé que se podría acordar con el vecino algo así como "Oye, veo que han construido demasiado cerca de la frontera... entonces no te importará que yo también construya 20 cm demasiado cerca..."
Fue extraño que en la primera visita el vecino dijera sin que nadie le preguntara: "Todo esto está aprobado".
Ya he conocido a los vecinos. También son bastante agradables y no quiero perjudicar a nadie.

Por un lado, me gustaría saber al 100% si el vecino construyó correctamente y si todo está aprobado, por otro lado, no quiero poner en peligro la vecindad para los próximos 30 años.
¿Cómo debería proceder?

Muchas gracias por su ayuda.

Saludos
Tito

pensaba que se podía acordar con el vecino "Oye, veo que habéis construido demasiado cerca del límite... entonces no te importa si yo también construyo 20 cm demasiado cerca..."

No, lamentablemente eso no es posible, todo debe estar regulado. Una carga de construcción en el terreno del vecino, por supuesto, reduciría la edificabilidad del terreno vecino. Si, por ejemplo, te acercas un metro más al límite, él tendría que mantener un metro más de distancia en una nueva construcción. Normalmente nadie acepta eso.

Si tu nuevo vecino es amable, simplemente intentaría hablar con él. ¿El vecino acaba de construir también? Ahora supongo que se trata de una propiedad antigua. Simplemente le contaría que están en proceso de preparar la solicitud de construcción y te gustaría saber cómo logró construir tan cerca del límite. La oficina de urbanismo te ha comunicado que los límites deben ser más amplios. Entonces puedes tomar la iniciativa y preguntarle si realmente construyó todo con permiso o si lo manejó de manera más flexible. Has oído que al solicitar tu permiso de construcción también se revisan las propiedades vecinas respecto a la distancia al límite y, por supuesto, quieres evitar que se descubra algo en la propiedad del vecino. Porque si no ha respetado completamente las distancias del límite, sería bueno que lo supieras para que puedan pensar juntos cómo evitar que su construcción ilegal sea descubierta.

De esta u otra forma podrías abordarlo sutilmente y probablemente obtendrás una respuesta honesta, ya que te verá como un aliado y no como un enemigo.

Hola titoz,

sin planos, como siempre en estos casos, es difícil responder, esto solo por formalidad.

El punto crucial para mí es la descripción de que el vecino ha ampliado una propiedad existente, es decir, ha mantenido los muros/las distancias a límites antiguos:

Él construyó mucho más ancho encima de un edificio antiguo largo y estrecho, de modo que asumo que la distancia al límite es en parte inferior a 2,00 m.

Si construye sobre los muros antiguos, pueden aplicarse otras reglas respecto a la distancia al límite; supongo que está bien, pero sin planos no se puede verificar. Pero sí, también hay constructores/propietarios que primero construyen y luego preguntan.

Sobre la distancia al límite: ¿qué significa que "asumas" que la distancia al límite es solo 2,0 m o menos? ¿Están presentes y han sido controlados los mojones? ¿Has medido tú mismo la distancia al límite, al menos aproximada al decímetro, en las zonas correspondientes o solo has hecho una estimación?

En resumen: Tu arquitecto/agrimensor debería conseguir el expediente/la licencia de construcción del vecino y comprobar los puntos que mencionas. Si realmente hay una desviación significativa respecto a la licencia de construcción, se detecta muy rápido.

Si es así, no obtendrás puntos a favor en la oficina de urbanismo para tu construcción, pero puedes reclamar la afectación de la construcción del vecino sobre tu terreno frente al vecino. Hay varios escenarios para ello. Esto será o un daño de planificación porque alguien falló en la planificación/permiso, o fue intención del constructor. En ambos casos tu lástima debería ser limitada: los planificadores están asegurados contra esto. Los constructores que lo hacen a propósito son jugadores y deben conocer el riesgo.

(Soluciones pragmáticas) en colaboración con la oficina de urbanismo aún son posibles en ese caso.

Si la solicitud y la ejecución del vecino son correctas (¡lo que puede ser posible incluso con una ampliación!), queda descartada la discusión restante, entonces solo consideras tu terreno para la planificación.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

En resumen: Tu arquitecto/topógrafo debería obtener el expediente/concesión de construcción del vecino y revisar los puntos que mencionaste. Si realmente hay una desviación significativa respecto a la licencia de construcción, se detecta muy rápido.

Gracias por la respuesta detallada.
Quiero profundizar en esto en los próximos días... pero quisiera preguntar algo rápido:
1. ¿Cómo consigue un topógrafo el expediente? ¿Tocar la puerta y decir "Buenas, quiero ver su expediente"?
2. ¿Conoces algún software con el que se puedan dibujar planos rápidamente que sean medianamente precisos?

Saludos
Tito