Plan de construcción de la casa incluyendo subvenciones (KFW, L-Bank) de manera sensata

Hola querido foro,

como seguidor silencioso, he decidido abrir también un hilo para nuestro proyecto de construcción con el fin de conocer vuestras opiniones, consejos y también críticas constructivas.

Sobre nosotros:
- ambos (31), empleados, mujer en permiso de maternidad (máx. aún 2 años), luego a tiempo parcial. Tenemos 2 hijos (2 años y 1 mes).

Aspectos básicos:
- El terreno nos fue asignado por el municipio. Zona de nueva construcción totalmente urbanizada y que cumple completamente con nuestras expectativas. No lo hemos comprado aún. Aunque existe la obligación de construcción, que dentro de 2 años debe haber una casa lista para habitar, actualmente estamos negociando ampliar esto a mínimo 5 años.
- Nuestro deseo es construir una casa unifamiliar con aproximadamente 130-140 m² de superficie habitable.
- Planeamos empezar la construcción dentro de 1-2 años.

Finanzas:
- Contamos con capital propio, pero no es suficiente para pagar el terreno completo, por lo que necesitaremos un crédito.
- Para la construcción queremos solicitar también el crédito de fomento de la L-Bank. Según las primeras revisiones (también con asesor financiero) somos fundamentalmente elegibles para la ayuda.

Nuestro plan para el proceso:
- Financiar el terreno por separado (con tasa fija o préstamo variable), aún tenemos que solicitar ofertas de financiamiento.
- Realizar la medición del terreno y un estudio del suelo.
- Contratar a un arquitecto para la fase 1-2 para elaborar un anteproyecto.
- Con los resultados del anteproyecto, la medición del terreno y el estudio del suelo, solicitar ofertas a empresas constructoras y paralelamente consultar a una empresa de excavación para presupuesto (excavación, depósito, etc.) para poder planificar. (Soy consciente de que los gastos adicionales de construcción son mayores, pero aquí veo la partida de mayor coste que quiero planificar lo mejor posible con este paso).
- Tras la confirmación de que somos elegibles para la ayuda y comparadas las ofertas, elegiríamos una empresa constructora.
- Paralelamente, gestionar el resto de la financiación.

- ¿Cuándo deberíamos o podríamos presentar la solicitud para la L-Bank? ¿En qué paso la incluiríais?
- ¿Creéis que el procedimiento es en general razonable?

Os agradezco de antemano.
Saludos, LetsBau24

Solo unas preguntas:
1. ¿Por qué quieres hacer medir el terreno otra vez?
2. ¿Por qué la fase de servicios 1+2 con el arquitecto y luego con la "Hausbaufirma"?
3. ¿Qué entiendes por "Hausbaufirma"?
4. ¿Por qué un constructor de obra civil ("Tiefbauer"), si vas a la "Hausbaufirma"?
5. ¿Cómo vais a comparar objetivamente ofertas de "Hausbaufirmen"? No hay nadie en vuestra planificación que haga un concurso. Y cada "Hausbaufirma" también debería elaborar con vosotros un plano, que puede ser completamente diferente en cada caso.

Con el L-Bank no tengo experiencias.

- ¿Cuándo deberíamos/podríamos presentar la solicitud para el banco L? ¿En qué paso la incluiríais?

Depende de las condiciones de financiación de vuestro programa. Normalmente tenéis ciertos requisitos y al mismo tiempo hay cosas que no deben haber ocurrido. Pero todo es específico del programa concreto. Aquí debéis prestar especial atención a las trampas. Deberíais financiar el terreno de forma flexible. Una fijación prolongada impide que otro banco os financie.

Solo unas preguntas:
1. ¿Por qué quieres que vuelvan a medir la parcela?
2. ¿Por qué la fase de servicios 1+2 con el arquitecto y luego con la empresa constructora?
3. ¿Qué entiendes por "empresa constructora"?
4. ¿Por qué un excavador si vas a la "empresa constructora"?
5. ¿Cómo vais a comparar objetivamente las ofertas de las "empresas constructoras"? No hay nadie en vuestra planificación que haga una licitación. Y cada empresa constructora debería además elaborar junto con vosotros un plano que puede ser completamente diferente en cada caso.

No tengo experiencia con el L-Bank.

Gracias por las preguntas,
1. Todavía está por aclarar si los límites de la parcela ya han sido medidos.
2. y 3. No quiero firmar aún un contrato de obra con un contratista general y comprometerme antes de haber recibido la aprobación fundamental para las subvenciones (lo cual, según las condiciones, no debo). "Empresa constructora" = contratista general o proveedor de viviendas, perdona por la expresión.
4. Ya hemos solicitado ofertas a proveedores de viviendas y contratistas generales y en ellas los costos de las obras de tierra son solo estimados. También ocurre que el estudio geotécnico se realiza solo después de firmar el contrato de la vivienda. Al financiar la parcela por separado (cómo lo hago lo dejo de momento de lado) y encargar el estudio geotécnico, intento limitar lo máximo posible los costos de las obras de tierra. Por eso un excavador me hace un presupuesto.
5. Queremos acercarnos a los proveedores de viviendas con el plan preliminar elaborado en la fase de servicios 1+2 y pedirles que nos hagan una oferta exacta basada en estos planos.

No sé si tengo un error de pensamiento o si me estoy expresando mal.

Depende de las condiciones de financiación de vuestro programa. Normalmente tenéis ciertos requisitos, al mismo tiempo ciertas cosas no deben haber ocurrido. Pero todo es específico del programa concreto. Aquí hay que prestar mucha atención a las trampas.

Deberíais financiar el terreno de forma variable. Una fijación a largo plazo impide que otro banco os financie.

Eso es correcto, ¡gracias por la información!
Financiar el terreno de forma variable también estaba en mis pensamientos. También tenemos un piso de propiedad que estamos vendiendo en paralelo, los ingresos los usaríamos entonces para cancelar el préstamo (terreno).

Gracias por las preguntas,
1. Aún está por aclararse si los límites del terreno ya han sido medidos.

LOL - a aclararse. O compras un terreno ya medido (= propio registro de la propiedad con polígono y parcela) o un terreno que debe ser medido en el marco del contrato de compra, marcado con los puntos A-D y con un tamaño aproximado de x m². Esto se medirá en el proceso de formalización del contrato de compra.
No puedes ser propietario de un terreno no medido ni puedes simplemente medir un terreno no medido – eso no tiene sentido o no es posible.

2. y 3. No quiero firmar aún un contrato de casa con un GU y comprometerme antes de haber recibido la aprobación básica para las subvenciones (lo cual, según las condiciones, no debería hacer) "empresa constructora" = GU o proveedor de casas, disculpa la expresión.

Ok. Entonces quieres una casa personalizada de arquitecto, pero que la obra la realice un GU y no el arquitecto. Esto será interesante. No vas a obtener ninguna oferta comparable ya que solo les presentas un plano general.
- Materiales
- Equipamiento
- Eficiencia energética
etc.
Cada GU te ofrecerá esto de forma individual. El GU menos bueno calculará con mucha precisión y te dará una oferta imbatible, pero luego, durante la construcción, habrá diversas modificaciones (ya que nadie hizo un concurso para las posiciones de cada gremio).
¿Y el GU también debe hacer las fases 3-X y presentar la solicitud de construcción?
Lee algo sobre esto en el foro. seguramente añadirá su opinión ;-)

4. Ya hemos solicitado ofertas de proveedores de casas y GU, y allí los costos para los trabajos de tierra son solo estimados. Igualmente, el estudio geotécnico se realizará solo después de firmar el contrato de la casa. Al financiar el terreno por separado (cómo lo haré lo dejo por ahora de lado) y encargar el estudio geotécnico, intento limitar lo máximo posible los costos para los trabajos de tierra. Por eso un constructor de tierras me hace un presupuesto.

Hacer un estudio geotécnico es excelente. Pero, ¿sobre qué base debería el constructor de tierras –¿por qué no lo hace el GU?– hacer una oferta? ¿Sabe ya de antemano el constructor de tierras qué GU obtendrá el contrato y cómo ese GU realizará, de las tal vez tres recomendaciones de cimentación, cada una? ¿Pides al constructor de tierras una oferta para un gran cambio de suelo o para zapatas corridas? ==> ¿qué quiere el GU?

5. Queremos presentar el plan preliminar elaborado en las fases 1+2 a los proveedores de casas y pedirles que nos hagan una oferta exacta basada en esos planos.

OK. Para tu comprensión:
Hablas con un experto en autos que te recomienda comprar un familiar con un maletero grande y diésel (esa es la fase 1-2 del arquitecto). Luego vas a Dacia, VW, Mercedes y Bentley. Los cuatro te ofrecen exactamente ese coche que quieres – pero no les has dicho qué equipamiento, color y extras necesitas o quieres. Eso sería la fase 6 del arquitecto. Por lo tanto, tienes que ver bien qué debe hacer el arquitecto o qué necesitas razonablemente para comparar correctamente las ofertas de los proveedores. Con los constructores de casas habituales, es la descripción de construcción y prestaciones, que te falta en tu enfoque.