Procedimiento general para un proyecto de construcción en el área de Potsdam

Hola a todos,

Estamos al comienzo de nuestro proyecto de construcción de una casa, ya hemos firmado por el terreno.
Queremos construir una villa urbana con sótano en él.
Ahora nos preocupa la cuestión del enfoque general.
Esperamos ahorrar costos mediante la autoejecución de los siguientes trabajos:

[*]Trabajos de tierra (buen contacto con el constructor local de excavaciones)
[*]Sótano de hormigón prefabricado
[*]Acabados interiores como revestimientos de suelo, trabajos de pintura y puertas interiores (también queremos hacer parte por cuenta propia)
[*]Instalación fotovoltaica

A un contratista general (GU) queremos encargarle todo desde la parte superior del sótano incluyendo calefacción, electricidad y sanitarios.
Mi plan actual es este:

[*]Reunirme con un arquitecto para la planificación.
[*]Planificar con el arquitecto hasta la fase del servicio 3 (planificación del proyecto).
[*]Solicitar a constructor de excavaciones, proveedor del sótano, GU y proveedor de fotovoltaica con los documentos de la planificación del proyecto.
[*]Al mismo tiempo que la planificación del proyecto, iniciar una consulta previa de construcción (el terreno está en una zona interior no planificada según §34 del Código de Construcción para edificación).

Entonces creo que se presentan tres variantes:

[*]Realizar con el arquitecto todas las planificaciones y adjudicaciones del propietario constructor.

O

[*]Basándose en la planificación del proyecto, realizar con el GU todas las planificaciones y la construcción del propietario.
[*]Realizar con el arquitecto todas las planificaciones y encargar al mejor GU la ejecución.

Ahora me surgen las siguientes preguntas sobre las dos variantes:

[*]¿Proporciona el GU en la variante 2 los documentos de planificación del sótano al constructor del sótano que yo contrate?
[*]¿Corro el riesgo en la variante 3 de pagar honorarios dobles por las adjudicaciones (1x arquitecto y luego el GU que adjudica a subcontratistas)?
[*]¿Existe la posibilidad de diseñar la planificación del proyecto de modo que se pueda solicitar tanto a constructor de obra maciza como a de estructura de madera (por ejemplo Kampa)?
[*]¿Han construido de forma similar y pueden darme algunos consejos?
[*]¿Cómo ven estas planificaciones, notan errores graves en mis explicaciones?

Un saludo, Tim

Yo haría la planificación previa en la fase en la que se define el tipo de construcción, y también en la fase en la que se presenta la consulta previa de construcción.

No elegiría un contratista general (GU) de forma específica, sino que haría la licitación junto con el arquitecto, en la que simplemente no se excluya al GU. Luego le dejaría al contratista general de la obra gruesa decidir si quiere construir él mismo el sótano o comprarlo como módulo a un proveedor previo. OKKD es un punto de corte delicado, no haría un juego de alto riesgo con eso.

La determinación de las bases del arquitecto ya revelará si siquiera se puede seguir con el deseo de la forma de la casa "villa urbana". Por cierto, siempre haría que el arquitecto también dirija la construcción, ya que el empleado del GU que también se llama "director de obra" tiene una tarea claramente distinta.

Venimos de la región de Potsdam-Mittelmark y presentamos nuestra solicitud de construcción hace más de 6 meses.

Realizar la planificación con el arquitecto es una muy buena idea, lamentablemente no lo hicimos, aunque estamos muy satisfechos con el resultado.

Procedimos de la siguiente manera:
1. Terreno adquirido hace 3,5 años con mucha suerte y a buen precio. Tamaño: aprox. 73 m de largo, 20 m de ancho.
2. Desde el principio teníamos claro que sería un bungalow. El ancho máximo de construcción es de 14 m (20 m - 2x 3 m límite de construcción con los vecinos).
3. Se estableció una superficie máxima. Deberían ser unos 140 m², la casa también debería tener una terraza cubierta. Así se generó un tamaño de construcción de 13,5 m x 13,5 m.
4. Habitaciones organizadas según la orientación. Sala de estar/dormitorio/niños en el sur, cocina/cuarto de lavado en el norte, etc.
5. Rebuscamos en revistas de proyectos polacas (2,5 € por unos 200 proyectos de casas) y montamos nuestra casa.
6. Contactamos con BUs (unos 10) y también les pedimos que nos hicieran planos con los respectivos requisitos.
7. Luego los incorporamos a nuestro proyecto, eligiendo el BU que a) tenía la descripción de servicios adecuada y b) nos daba la mejor sensación.
8. Firmamos un contrato de planificación con el BU. Hasta la solicitud/permiso de construcción, el 5% del coste de construcción. Se deducen con el contrato de obra.
9. Revisamos y optimizamos el boceto básico con la planificadora del BU.
10. Durante la solicitud de construcción se eligieron todos los acabados. Puertas interiores y exteriores, baño y cocina vienen de Polonia, el resto del GU.
11. Ahora estamos esperando el permiso de construcción.

Si queréis construir más caro, entonces id a Kampa. Fue nuestro primer BU. En aquel entonces nos dijo que por menos de 3.000 € apenas sería posible.

Yo haría la planificación previa en la fase en que uno se aclara sobre el tipo de construcción, y también en la fase en la que se presenta la solicitud preliminar de construcción.

Seguro que es una buena sugerencia, me la quedo tal cual.

Entonces le dejaría al contratista general de obra en bruto decidir si quiere construir el sótano él mismo o adquirirlo como módulo de un proveedor previo. OKKD es una interfaz delicada, no haría un juego arriesgado con eso.

Como la planificación de todas formas viene del arquitecto, no debería importar mucho si contrato yo mismo al constructor del sótano (probablemente será un sótano prefabricado WU debido a las filtraciones) o si lo hace el contratista general, ¿o no?
De todas formas, el responsable de la planificación es el arquitecto y para la ejecución, el constructor del sótano.

Por cierto, siempre haría que el arquitecto también dirija la obra, el empleado del contratista general que también se llama "jefe de obra" tiene una función completamente distinta.

Pero eso significa que pago tanto la fase 8 de servicios al arquitecto como al jefe de obra del contratista general. ¿Crees que también es posible recurrir aquí a un perito de construcción en lugar de la fase 8 del arquitecto para acompañar las fases de recepción? Me preocupa que, de lo contrario, los costes adicionales se disparen.

Saludos cordiales, Tim

OKKD es una interfaz en la que lo importante es el encaje y echar la culpa no está programado para cuando no encaja. En la casa maciza construida en la obra esto es un poco menos crítico que en la casa prefabricada (equivalente ya sea de piedra o de estructura de madera). No quiero decir directamente que el "jefe de obra" del contratista general sea tu enemigo, pero sirve a otro señor y no hay que dejarse engañar por la "coincidencia de nombres". Si bien construyes según planos detallados de arquitecto pero sin dirección de obra del arquitecto, necesitas urgentemente al perito. Un mismo contratista general construye de manera diferente según si trabaja con tu arquitecto o no. Puedes creerlo o aprenderlo ;-)

La variante que elijas también tiene que ver con el tiempo que dediques y con tu disposición para adentrarte en la temática. Cuanto más tiempo y posibilidades de dedicación tengas, más libre podrás combinar soluciones con el arquitecto y la empresa constructora. Desde mi punto de vista, es importante llegar a un diseño adecuado, por lo que realizaría la arquitectura hasta la planificación detallada y la aprobación con una persona de contacto, por ejemplo, un arquitecto. En la adjudicación, desde mi perspectiva, es importante que las empresas contratadas puedan colaborar bien para minimizar el riesgo de caer en una problemática de interfaces como la que describió . Cuantos más prestadores de servicios contrates, más flexible podrás ejecutar los oficios individuales; esto requiere tiempo y compromiso y demanda un esfuerzo considerablemente mayor de coordinación. Precisamente este último punto requiere buenas habilidades de gestión de proyectos y conocimientos especializados, por lo que es bueno contar con una persona de confianza que se encargue o al menos apoye en esto. Que sea el arquitecto, una persona del círculo de las empresas contratadas o un perito es secundario, siempre que no escatimes en el pago por este servicio. En nuestro caso, esta función la tuvo uno de los carpinteros: una persona simpática, competente y responsable, alguien con—suena casi anticuado—decoro. Muchos caminos llevan a Roma; lo más importante es que el camino se adapte a ti y a tus contratistas, más que filosofar abstráctamente sobre las ventajas y desventajas principales de un modelo u otro de procedimiento. No me ha quedado claro por qué no quieres definir ya en la planificación qué tipo de construcción tendrá tu casa. Si se trata de costos, las comparaciones pueden estimarse con suficiente precisión de antemano.