¿Primero un préstamo variable, luego financiación para la construcción?

Buenas noches a todos,

nosotros, de 26 y 31 años, hemos reservado un terreno directamente con el municipio y ahora buscamos una buena oferta para la financiación de construcción. Primero, una breve información sobre el crédito deseado (primero aproximado):

Financiación al 100 % (es decir, los costes adicionales los pagamos de nuestro bolsillo, terreno y casa por el banco)
Costes del terreno incluyendo conexión al alcantarillado, etc.: 75 T€
Costes estimados de construcción de la casa (acabados, resto como aportación propia): 180-200 T€ (si es KFW o no depende de los costes)
Crédito total: 255-275 T€
Cuota mensual de amortización: 1000 €

Vivimos en un piso de alquiler y, por tanto, mientras se construye la casa, tendríamos que pagar el alquiler y el crédito paralelamente. Eso no es posible para nosotros.

Conozco las siguientes opciones en estas situaciones:
1. Se toma el crédito total con periodo de carencia en la amortización, se paga, mientras se construye la casa, "solo" los intereses de disposición.
2. Se toma un préstamo variable para el terreno y se paga paralelamente junto con el alquiler. Cuando el plan de la casa esté definido, se toma el crédito total con periodo de carencia en la amortización y los intereses de disposición.
3. Se toma un préstamo fijo con interés fijo por X meses para el terreno y se paga paralelamente junto con el alquiler. Cuando el plan de la casa esté definido, se toma el crédito total con periodo de carencia en la amortización y los intereses de disposición.

Dado que la demanda de los terrenos es enorme y todos ya están asignados, solo tenemos hasta la próxima semana para solicitar un crédito. Por lo tanto, el escenario 1 queda descartado porque aún no se conoce un plan exacto, ¿verdad?

El escenario 3 tiene, en mi opinión, la desventaja de que durante el periodo de interés fijo no podemos tomar el crédito para la casa o, si lo hacemos, solo en ese banco. Es decir, la construcción probablemente no pueda empezar antes de un año, asumiendo que la oferta total no es adecuada, ¿correcto?

Entonces solo queda el escenario 2. ¿Existen bancos que ofrezcan periodo de carencia sin intereses de disposición?

¿O existen mejores soluciones para resolver el asunto de manera efectiva?

No tengo ni idea de financiamientos y lo he aprendido en una semana, por eso espero sinceramente que puedan aclararme algo más aquí.

Muchísimas gracias

Eso se llama intereses de construcción y la conocida doble carga. En vuestro caso, financiera pero también física y nerviosa gracias a la ampliación. ¿Cuánto tiempo habéis previsto para la ampliación para poder estimar el período? Si aparecéis con 2 años de suspensión de amortización, va a estar difícil... ¿no tenéis nada de capital propio para afrontar el alquiler más los intereses?

Solo terminaremos lo imprescindible, es decir, las instalaciones sanitarias (+ 1 mes) y luego nos mudaremos a la casa en estado para terminar la construcción desde allí. Ya tenemos familiares que lo han hecho así, funciona, aunque es físicamente y mentalmente difícil.

No entiendo muy bien la pregunta sobre pagar renta e intereses. Según mi comprensión, los intereses son los intereses de disposición. La suma del préstamo no se reduce con el pago de intereses. Y eso es lo que también planeamos, solo que preferiría destinar el dinero al crédito, por eso la pregunta de si hay bancos que no cobren intereses de disposición, al menos por un cierto período. ¿O estoy entendiendo algo mal?

Tampoco planeamos un período de suspensión de 2 años, el asesor simplemente lo asumió así. Probablemente porque es solo un borrador, mientras no hayamos ido al arquitecto.

Un proceso típico es el siguiente:
- Firma del contrato de préstamo. No se pagan intereses de disposición, ni intereses del préstamo, ni amortización, pero sí alquiler.
- Comienzo de la construcción, se pagan las primeras facturas, para lo cual se desembolsa una parte del préstamo cada vez. Sobre la parte desembolsada del préstamo se pagan a partir de entonces intereses de préstamo ("intereses de tiempo de construcción"). Se sigue pagando alquiler, pero sin amortización.
- Tras el fin del periodo sin intereses de disposición (según acuerdo ...), se pagan intereses de disposición sobre la parte del préstamo aún no desembolsada.
- Cuando el préstamo está completamente desembolsado, comienza (en el siguiente mes completo) la amortización. Entonces se pagan intereses + amortización. Normalmente, ya no se paga alquiler.

En detalle, por supuesto, depende del contrato de préstamo. El inicio de la amortización también puede fijarse en una fecha determinada independientemente del desembolso (KfW, préstamo del banco estatal, ...), en cualquier caso después del desembolso completo.

¿Qué asesor? ¿El asesor financiero? De lo contrario, Bieber lo ha explicado muy bien. A 0 intereses (es decir, los intereses acumulados se suman al préstamo) no encontrarán nada en el mercado.

¡Exactamente este procedimiento me ha faltado! ¡Muchísimas gracias!

Pero todavía tengo una pregunta al respecto. Primero tenemos que ir al arquitecto antes de solicitar un crédito. Y el pago del arquitecto debe incluirse en la financiación del 100%. ¿Cómo se procede en ese caso? El crédito aún no está solicitado, pero el arquitecto quiere su honorario en muy poco tiempo.

¿O los costos del arquitecto se consideran costos adicionales como los honorarios del notario, de modo que realmente tenemos que aportar el capital propio (que actualmente solo alcanza para los costos adicionales de compra del terreno) para eso?