Financiación con niños, subvenciones, permiso parental, periodo de prueba

Hola,

estamos planeando la construcción de una casa y nos gustaría tener una valoración sobre la financiación. Aquí están los datos clave:

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Familia con 2 hijos
[*]¿Qué edad tenéis? 28 años / 26 años
[*]¿Hay hijos? 2 años / 0 años
[*]¿Están previstos más hijos? quizás un tercer hijo
[*]¿A qué os dedicáis? Ingeniero / Enfermera
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 38 h / baja por maternidad

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (netos)? 4100€ (cada uno 3) + 1500€ subsidio parental + pagos extraordinarios
[*]¿Cuánto es la ayuda por hijos? 500€
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 140.000€ + terreno urbanizado disponible
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 100.000€ a 120.000€

Costes de vivienda:

[*]Renta fría actual 960€
[*]Renta calurosa actual 1200€
[*]Electricidad 45€
[*]Teléfono, internet, telefonía móvil 50€

Costes de movilidad:

[*]Ahorro para coche nuevo 350€
[*]Combustible / taller / seguro / etc. 350€

Costes de seguros:

[*]Seguros 70€

Costes de manutención:

[*]Alimentos + restaurante + droguería 800€
[*]Ropa 50€
[*]Muebles 100€
[*]Cuotas de club/gimnasio 20€
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.) 100€
[*]Otros 75€

Ahorros:

[*]Vacaciones 150€
[*]Casa 750€
[*]Otros 100€

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 6100€
[*]Gastos totales 4210€
[*]De ello suma de renta fría y ahorros prescindibles (por ejemplo, ahorro para la casa) 960+750 = 1710€
[*]Superávit: 3600€

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 630 m²
[*]¿Qué dimensiones tiene? aprox. 25x25 m
[*]¿Cuál es el valor del suelo? aprox. 500€/m²
[*]¿Obra nueva, edificio viejo (año de construcción), tipo de vivienda? Obra nueva
[*]¿Garajes? Carport planeado
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie útil / superficie total) planeada aprox. 150 m² sobre losa de cimentación
[*]¿Cuál es el valor de mercado de terreno y casa tras su finalización? 850.000€ (?)

Costes de construcción o compra:

[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural) 500.000€
[*]Instalación fotovoltaica con almacenamiento 30.000€
[*]Costes adicionales de construcción (por ejemplo, conexiones de la casa, perito de suelos, electricidad para obra, etc.) 50.000€
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño del jardín, cercas, etc. 30.000€
[*]Costes totales 580.000€

Otros costes:

[*]Costes de cocina 15.000€
[*]Muebles, lámparas, decoración 10.000€

Resumen de costes:

[*]Costes totales 605.000€
[*]Capital propio deducible 105.000€
[*]Cantidad a financiar 500.000€

Si solo se suman los números, la financiación debería ser posible sin problemas:
3600€ superávit - 500€ gastos adicionales - 300€ reservas = actualmente 2800€ disponibles para amortización del crédito al mes.
Financiación de 500.000€ con 4% de interés y 2% de amortización = cuota de 2500€ asumible sin problema. Fácil, no tendría que crear un hilo.

PERO:
1) La mujer está de baja por maternidad -> la prestación parental es temporal y no se sabe con certeza cuánto ingreso habrá tras la baja.
2) El hombre acaba de cambiar de trabajo y todavía tiene medio año de periodo de prueba.

Así, el presupuesto familiar para el banco probablemente se verá menos favorable.
Si se descuenta la prestación parental de la mujer, quedan 2100€ al mes - 500€ gastos adicionales = 1600€ (las reservas se crearán cuando la mujer vuelva a trabajar). Con un 4% de interés y 1% de amortización (30 años de tipo fijo) la cuota sería aprox. 2100€ -> probablemente ningún banco la aceptará.

Con solo un ingreso y niños, sin embargo, algunos programas de ayuda pueden ser interesantes: KfW 300, programa bávaro de reducción de intereses + programa de construcción de viviendas.

Con estas ayudas, la situación mejora. La distribución exacta entre los créditos probablemente se pueda optimizar. Ahora he distribuido la suma del crédito equitativamente en los 4 créditos:


125.000€ banco (30 años tipo fijo)
4.0% intereses
1.5% amortización
----------------
573 €


125.000€ KfW 300 (aprox. 30 años, 10 años tipo fijo)
0.71% intereses
3.0% amortización
----------------
386 €


125.000€ reducción de intereses (amortización total en 30 años)
1.25% intereses
2.89% amortización
-----------------
431 €

125.000€ programa de construcción de viviendas (15 años tipo fijo)
0.5% intereses
1.0% amortización
---------------
156 €

Total: 1546 €

Un poco menos que los calculados 1600€.
La KfW y la reducción de intereses solo disminuyen parcialmente la cuota. El mayor ahorro viene del programa de construcción de viviendas. Sin embargo, preferiríamos mantener esa parte del crédito pequeña, porque al final del tipo fijo casi no se habrá amortizado nada. Pero entonces la contabilidad del hogar no cuadra.
Probablemente usaremos el futuro salario de la mujer para ahorrar un colchón, para que una gran parte del saldo restante pueda pagarse directamente tras 15 años.

¿Es esta planificación en general realista?

Con actualmente solo un ingreso y niños, algunos programas de ayuda también se vuelven interesantes: KfW 300

Eso lo puedes verificar bastante fácilmente en tus declaraciones de impuestos. Porque se mira hacia el pasado:



Aunque un plazo fijo de 20 años con un interés de poco más del 3% es más barato que un préstamo bancario normal, todavía se requiere una buena solvencia para poder afrontarlo.
Los intereses más bajos los "pagas" con el riesgo de cambio de interés (y puedes estar casi seguro de que después de 10 años el interés estará claramente por encima del 0,71%).

La KfW y la reducción de intereses solo bajan la cuota una pequeña parte aquí. El mayor ahorro viene del programa de construcción de viviendas. Sin embargo, preferiríamos mantener esa parte del financiamiento pequeña, porque al final del plazo fijo prácticamente no se ha amortizado nada. Pero entonces el cálculo del presupuesto ya no cuadra.
Probablemente usaremos el salario futuro de la mujer para ahorrar un colchón, de modo que después de 15 años se pueda pagar directamente la mayor parte del saldo pendiente.

¿Es esto en conjunto una planificación realista?

Si pueden aprovechar los programas de ayuda, sin duda. Pero con Baviera no tengo experiencia.

Se ve bastante sólido por ahora, especialmente con el terreno disponible; en la cocina se podrían añadir 5-10k€ más (si no se planea con Ikea).

El gran PERO es realmente el período de prueba y la baja por paternidad/maternidad. En nuestra financiación, se contó el subsidio por maternidad/paternidad si había un comprobante del empleador que demostrara que justo después del subsidio había un ingreso al menos del mismo monto (sin interrupción).
Tu período de prueba también es muy crítico desde el punto de vista de un banco.
Intentar hace sabio; simplemente habla con los bancos. En caso de duda, podría resultar que tengan que esperar 6 meses más debido a tu período de prueba.

Tu período de prueba, por supuesto, también es súper crítico desde el punto de vista de un banco.

Actualmente (y desde hace tiempo) prácticamente no (!).
Incluso los contratos de trabajo temporales se consideran sostenibles (según el tipo de trabajo/la cualificación).
Se contabiliza la prestación por maternidad/paternidad, siempre que sea previsible que después del permiso parental se gane al menos el mismo salario. Por ejemplo, si hay una confirmación del empleador de que después del permiso parental se ganará incluso más, entonces consideramos el salario futuro como sostenible.

Actualmente (y también desde hace tiempo) prácticamente no (!)
Incluso los contratos de trabajo temporales se consideran sostenibles (dependiendo del tipo de trabajo/de la cualificación).
Se tiene en cuenta la prestación por maternidad/paternidad, siempre que sea previsible que después del permiso de maternidad/paternidad se ganará al menos el mismo salario. Por ejemplo, si hay una confirmación del empleador de que después del permiso se ganará incluso más, entonces consideramos el salario futuro como sostenible.

Realmente no sé cómo evalúa el banco un período de prueba, pero desde mi punto de vista personal también lo veo como algo crítico. Teóricamente, el empleador puede despedirte directamente y entonces inicialmente estás desempleado. Y no es necesario haber cometido ningún error. En una recesión o en una situación financiera difícil, primero se ahorra en los costos donde es relativamente fácil y sin burocracia (estudiantes, período de prueba, freelancers, etc.).

Realmente no sé cómo evalúa un banco un período de prueba

Por eso también he escrito cómo un banco (tomando como ejemplo a mi empleador) lo maneja.

Teóricamente, el empleador puede despedirte directamente y entonces uno queda desempleado por un tiempo.

Pero eso ahora puede pasar casi en todas partes debido a recortes o reducción de puestos, insolvencias, etc. Sin embargo, como profesional se encuentran nuevas oportunidades rápidamente. Por eso hoy en día no es tan dramático, porque (lamentablemente) se ha vuelto normal.