Estrategia de financiación utilizando bienes inmuebles existentes como garantía

Hola querida comunidad del foro,

Primero que nada, muchas gracias por todas las contribuciones tan interesantes aquí. Ahora me atrevo a plantear una consulta al plenario.
De antemano: sé que el asunto expuesto es un problema de lujo. Simplemente espero recibir aquí en el foro más puntos de vista. Solicito respuestas objetivas.

Situación actual:

[*]Casa I: valor actual de venta aprox. 580.000 euros, completamente pagada, propiedad de mis padres
[*]Casa II (inversión): valor de venta aprox. 750.000 euros, préstamo pendiente de 305.000 euros, amortización total hasta 2040, venta para evitar impuesto sobre especulación no antes de 2025, si es posible; ingresos por alquiler 1850 euros de renta neta en frío, con ello la inversión se autofinancia
[*]Apartamento I: valor actual de venta aprox. 850.000 euros, completamente pagado

Vivimos en la ETW descrita y nos gustaría ampliarnos.
La Casa I pasará a ser de mi propiedad (herencia) en los próximos 20 años.
La situación salarial es la siguiente: como pareja (35 y 27 años) tenemos un ingreso neto de 8.000 euros. Horas extras, participaciones en beneficios y posibles aumentos no están consideradas. Con ello podemos asumir una cuota de 3.500 euros/mes.
Se dispone de un capital propio de 150.000 euros.

Para poder cumplir el deseo de ampliar nuestra vivienda, desafortunadamente necesitamos una buena suma de dinero. Aquí en las grandes ciudades del sureste de la República, las propiedades no son nada baratas.
Todos los inmuebles que nos gustan están entre 1.000.000 y 1.200.000 euros. Mucho dinero.

Claro que no sería un problema vender nuestro apartamento y así financiar algo más grande. Lo mismo ocurre con la inversión de capital. La Casa I (casa de mis padres) solo estará disponible tras el fallecimiento de mis padres y hasta entonces no debería ser hipotecada ni vendida.
Pero mi corazón está especialmente ligado al apartamento y prefiero claramente mantenerlo alquilado (ingresos estimados 1700 euros de renta neta en frío). Así la cuota mensual posible podría aumentar en consecuencia. (Máx. 4500 euros/mes)
Por supuesto, me gustaría conservar todos los inmuebles (Apartamento I y Casa II) y disponer de ellos más adelante, ya que la inversión de capital actualmente se financia sola.
Mis preguntas al respecto:

[*]¿Qué dificultades ven ustedes en una financiación al 100%? (los costes adicionales pueden cubrirse con el capital propio)
[*]Dado que mi casa familiar (Casa I) estará disponible para utilización en 15-20 años, prefiero una financiación con una deuda residual equivalente después de 20 años. ¿Conocen ustedes opciones de financiación que se especialicen en una deuda residual sin refinanciación posterior?
[*]¿Cuál es su experiencia con garantías adicionales? ¿Aceptan las entidades de crédito el segundo rango en el registro de la propiedad? Esto sería el caso con una garantía mediante la inversión de capital.
[*]¿Ven posibilidades de una financiación al 100% sin garantías adicionales?

Sé que es un caso complicado. Les pido que no juzguen ni a mí ni a mi consulta; se trata de valores que mi padre y yo hemos conseguido con trabajo.
La situación económica mundial actual contribuye a que nuestra ampliación seguramente se realice no antes de 2021, cuando tipos de interés y precios inmobiliarios se hayan adaptado al nuevo entorno, pero las preguntas me pesan en el alma.

¡Muchas gracias por sus respuestas!

Pero especialmente la vivienda me importa mucho y aquí prefiero claramente el alquiler (ingresos estimados de 1700 euros de renta neta fría).

Con un valor de 850.000€ de la vivienda y 1700€ de renta fría, eso equivale a más de 41 rentas anuales.
Eso es malo. Aumenta el alquiler notablemente o vende. Si no es posible aumentar el alquiler, existe la probabilidad de que sobrevalores el valor de mercado.

¿Qué obstáculos ven aquí en una financiación al 100 %? (Los costes adicionales pueden cubrirse con capital propio)

Tu problema fundamental es la relación entre el capital ajeno deseado y una cuota mensual de 3500€. Eso es demasiado bajo.

Como mi casa paterna (Casa I) estará disponible para su aprovechamiento en 15-20 años, prefiero una financiación con una deuda residual equivalente después de 20 años. ¿Conocen opciones de financiación especializadas en una deuda residual sin financiación adicional?

Eso es un préstamo de amortización normal. Nada especial.
Cuando finalice el periodo de interés fijo, tienes la libertad de pagar el importe restante en efectivo.

¿Cómo es vuestra experiencia con garantías adicionales? ¿Aceptan las entidades crediticias un segundo rango en el registro de la propiedad? Esto sería el caso con una garantía mediante la inversión de capital.

El segundo rango no sirve para nada.

La vivienda 1 es la solución aquí. O bien la vendes, lo que resolvería tanto la cuestión de la financiación al 100 % como el problema de la cuota deseada demasiado baja. O la conservas, la alquilas y la usas como garantía (o para obtener capital).

¿Ven posibilidad alguna de una financiación al 100 % sin garantía adicional?

Sí, ¿por qué no? Pero no 1,2 millones con 3500€ al mes.

El ingreso de 8k debería ser suficiente para 1,2 millones ya que probablemente aún entrarán ingresos por alquiler del piso I en caso de que lo alquilen. El piso también puede servir como garantía adicional para reducir el interés de la casa.

Solo que yo reconsideraría el alquilar. ¿por qué?

A los ingresos por alquiler no se oponen intereses, por lo que están sujetos a plena tributación. El nuevo préstamo no tendría nada que ver con el piso y, en mi opinión, no sería deducible para la Hacienda.

Si ustedes empeñan temporalmente el piso y luego lo venden, probablemente tendrían que pagar penalizaciones en los préstamos porque falta la garantía adicional.