¿Financiar la construcción de la casa / Terreno (autofinanciado) está sobrevalorado?

Hola a todos,

hemos avanzado un paso en la búsqueda de terreno.
Actualmente tenemos en vista un terreno en los alrededores de Berlín con conexión al transporte público. El valor del suelo es de 320€/m² para una superficie de 1500 m², está edificado con una casa (con sótano, aprox. 60 m² de superficie habitable). Esta, así como un cobertizo, una fosa séptica y posiblemente una piscina empotrada (90 m3) deben ser eliminados. Podríamos financiar esto por 440,000€ (es decir, 293€/m²) más los costos adicionales de compra con capital propio + crédito a plazos.
La construcción de la casa solo sería posible dentro de aproximadamente 2 años, ya que el propietario quiere mudarse entonces (por lo tanto, no hay financiamiento conjunto para terreno y casa, el crédito a plazos estaría pagado para entonces).
En ubicaciones similares, los precios por m² de venta están actualmente más bien entre 350 y 400€/m² (sobre terrenos de aproximadamente la mitad de tamaño).

Sin embargo, ahora estamos un poco inseguros después de haber pedido a Dr. Klein una valoración del terreno y del capital propio que se podría computar a partir de este.
Supuestamente ese ya sería un precio alto si se considera el derribo.
¿Es objetivamente un precio demasiado caro?

Además, para la construcción futura de la casa solo se nos ha prometido un capital propio de 350,000€ proveniente del terreno.
¿Alguien puede explicar de dónde viene la diferencia de 90,000€ (o 130,000€ si se toma el valor actual del suelo)?
Además, Dr. Klein nos dijo que los costos de derribo no pueden financiarse con un crédito de construcción, sino que deben cubrirse con capital propio. ¿Es eso cierto?
¿Qué otros costos adicionales de construcción no pueden financiarse mediante un crédito hipotecario?
Por ejemplo, ¿el jardín y la cocina también pueden financiarse con el crédito de construcción?

¿Es demasiado ajustado el cálculo si queremos hacer el proyecto con un promotor o arquitecto para construir una casa lista para habitar (es decir, con un precio total fijo) y queremos financiar el terreno como capital propio?

Muchas gracias por una primera valoración
Stephan

Hola, ¿cuesta la casa con terreno y costos de demolición 440k o se añaden los costos de demolición aparte? Si los terrenos puros cuestan desde 350 m² y vuestro terreno más la casa está muy por debajo de este valor, ya es extraño.

La discusión sobre el valor del terreno ya la tuvimos hace un momento. Los terrenos demasiado grandes no se valoran completamente como suelo urbanizable (= valor estándar del suelo). Normalmente son, por ejemplo, 600 o 800 m². O el ancho del terreno por 30 o 40 m de profundidad. El resto se considera terreno de jardín no edificable, que por tanto tiene un valor claramente inferior. Las excepciones son, por ejemplo, las zonas de villas, donde se espera un terreno adecuado para la casa. Esto como una pequeña excursión sobre por qué el Dr. Klein valora el terreno más bajo.
También ves que los terrenos más pequeños son proporcionalmente más caros (allí las relaciones casa-terreno también son diferentes).

Ejemplo de cálculo para ti: 800 m² de terreno a 400€ = 320 mil € + 700 m² de jardín a 200€ = 140 mil € menos demolición 20 mil € = precio de compra 440 mil €

Además, Dr. Klein nos dijo que los costes de demolición no pueden financiarse con un crédito hipotecario, sino que deben financiarse con capital propio. ¿Es eso cierto?
¿Qué otros costes adicionales de construcción no pueden financiarse con un crédito inmobiliario?
¿Se pueden financiar, por ejemplo, el jardín y la cocina también a través de la financiación de la construcción?

En principio todo es representable a través de la financiación de la construcción. Es cuestión del índice de endeudamiento y de la presentación. La demolición no aumenta el valor de la casa. La cocina tampoco.
Para simplificar, simplemente digan que aportan 60 mil € menos de capital propio y así pagan la demolición y la cocina. Es lo mismo que si aportaran el capital propio directamente a la construcción y luego quisieran que el banco les devolviera esos 60 mil €.

La discusión sobre el valor del terreno ya la tuvimos hace un momento.

... curiosamente también en los alrededores de Berlín. ;)

¿Es un precio objetivamente demasiado caro?

También es una pregunta que aquí últimamente surge cada vez más. Se encuentran ustedes en un MERCADO, que según la definición económica nacional es el lugar (ideal) donde se encuentran la oferta y la demanda. Actualmente la demanda supera a la oferta por mucho (casi en toda Alemania), por lo que se exigen y se pagan precios más altos, por eso la respuesta a su pregunta solo puede ser: si PARA USTEDES el terreno vale ese precio y pueden pagarlo (incluyendo derribo y la construcción posterior), entonces no es demasiado caro. De lo contrario, mejor manténganse alejados.

¿Está algo demasiado ajustado el cálculo si queremos realizar el proyecto de construcción con un promotor o arquitecto como casa lista para entrar (es decir, precio total fijo) y financiar el terreno como capital propio?

Eso depende mucho del proyecto de construcción que tengan planeado, pero desde la perspectiva actual esperaría que dentro de dos o tres años por 350.000 EUR todo incluido no haya una casa unifamiliar independiente demasiado grande con buen equipamiento.

Hola, ¿cuesta la casa con el terreno y los costos de demolición 440k o los costos de demolición se suman aparte? Si los terrenos puros cuestan desde 350 m² y vuestro terreno con casa está muy por debajo de este valor, ya es extraño

Los costos de demolición se suman aparte, sí. Pero de algún modo ahora en casi todos los terrenos de construcción alrededor de Berlín hay algo que hay que demoler...

La cuestión es qué sería demasiado caro. Aparentemente no hay una alternativa más económica. Por lo tanto, la pregunta es más bien hacerlo o dejarlo. Eso se responde con vuestro cariño por este terreno y las posibilidades financieras. No me preocuparía por un sobreprecio y aprovecharía la oportunidad si quisiera el terreno. En lugar de poner todo el capital propio en la compra, financiaría un poco más para conservar fondos líquidos para la demolición. Con las tasas de interés actuales tampoco es un problema. Eso te da la flexibilidad de no tener que pensar en cómo se financiará la demolición cuando llegue el momento.