Financiación como autónomo

Buenos días,

tengo la intención de adquirir un objeto para renovar en una ZV. En cuanto al tema de la financiación para la compra de inmuebles, casi no tengo conocimientos.

Llevo solo 4 años siendo autónomo, al principio la etapa de desarrollo se financió con fondos propios. La independencia es más o menos segura frente a crisis y tiene más bien la apariencia de un empleado. La ventaja aquí es claramente que se conocen los ingresos futuros en un 95 %. La desventaja es que los ingresos también son limitados, en el rango de un empleado. Sin embargo, ya puedo decir qué ingresos tendré en 2020, con un 0% de probabilidad de impago (solo el momento del pago se retrasa "un poco" a veces, lo que significa que necesito siempre una suma X en la cuenta bancaria del negocio). Hasta ahora he valorado un equilibrio entre vida y trabajo, con foco en la vida, lo que significa que aún tengo potencial de expansión que no he utilizado hasta ahora porque realmente no doy tanta importancia al "dinero", hasta ahora ha sido más que suficiente. Como profesional independiente, actualmente (y retrospectivamente en 2018) gano aproximadamente 3.900 €/mes menos seguro médico e impuesto sobre la renta, quedando alrededor de 2.600 € después de impuestos y seguro médico. Los gastos (incluidos impuestos y seguro médico) son actualmente 2.200 €. Quedan 1.700 €. Las expectativas de pensión son bajas, planeo seguir trabajando hasta que no pueda más (posible y si todavía es divertido, mejor que estar en casa viendo la televisión). Lamentablemente ya soy mayor y no tengo descendientes a quienes dejar algo, por eso planifico pasar un buen tiempo en la casa y luego venderla en 15-20 años.

El potencial de ahorro con la mudanza sería de 360 €, así como posiblemente unos 5.000 €/año para la oficina alquilada actualmente (considerando trasladar la oficina al inmueble).

Como no puedo evaluar en absoluto la propiedad ni el comportamiento de oferta de la competencia, estoy pensando cuál debería ser mi oferta máxima definitiva. Oscilo entre la sensatez (ofertar un poco más del valor de mercado con suficiente reserva para los costos de renovación) y la insensatez (usar el presupuesto de renovación). La casa es realmente una "ruina" (años 70 con un evidente atraso en renovaciones), la ubicación es un sueño para mí y realmente no encuentro un objeto comparable. Me atrae mucho embarcarme en la aventura de "renovación de casa". Tengo que hacer casi todo solo o bien organizar ayuda. Sin embargo, confío en poder hacerlo.

Sobre la financiación y en general también tendría algunas preguntas.

Actualmente la situación es:
- Capital propio aprox. 60.000 €
- Reserva de emergencia aprox. 20.000 €
- Propiedad tal vez 260-270.000 € !?

Estuve en una de estas empresas consultoras...

Se calculó un precio de compra de 280.000 €, costes de modernización 26.000 € incluyendo trabajo propio, gastos de adquisición 20.000 €, saldo 50.000 €
Una oferta (no vinculante) es así:
KfW 0,50 % 50.000 € con 10 años de compromiso de interés
Banco 1,40 %/1,42 % 226.000 € con 15 años de compromiso de interés, duración calculada 38 años, 5 % amortización especial

Con estas ofertas llegaría a aproximadamente 900 € al mes, más los costes adicionales de la casa, que sería bastante más barato que alquilar un objeto comparable. Ahora a todas mis preguntas:

1. En el foro leí que desde el 01.10.2019 KfW otorga hasta 100.000 €. ¿Valdría la pena aumentar la parte de KfW? Al fin y al cabo, aquí solo están seguros 10 años.
2. ¿15 años o mejor 20 años de compromiso de interés?
3. Aquí, en otras consultas sobre financiación, leí que el trabajo propio se cuenta como capital propio. No lo entiendo muy bien. ¿Qué se contabiliza ahí, el marco monetario puro o el trabajo realmente realizado como “ventaja monetaria” (por ejemplo, se ahorraron 3.000 € por alicatador)?
4. Quiero ser flexible con la oferta, ¿el banco acepta si, por ejemplo, en vez de 280.000 € ofrezco 310.000 € y por ello gasto una parte considerable del presupuesto de renovación? ¿O podrían entonces negar el préstamo?
5. Si consigo el objeto más barato, por ejemplo por 240.000 €, ¿el límite de crédito cambiaría a la baja? ¿O recibiría igualmente los 276.000 €? Esto último llevaría a mayores gastos de renovación (por ejemplo, sistema VT, etc.).
6. ¿Cuándo necesito la aprobación definitiva a más tardar para poder ofertar sin riesgos?

En el mercado libre no hay nada que realmente me interese, especialmente por los precios acordados que me horroriza. La región, en mi opinión, está en declive (salvo el objeto, como un pequeño oasis). Si no estuviera tan ocupado profesionalmente, quizá ya me habría ido (pero a dónde). Me he enamorado del objeto, todo encaja para mí y el requisito de renovación me atrae, para poder montar casi todo según mis ideas. Espero que esto también disuada a muchos otros interesados. En realidad no tenía en mente "propiedad" con deudas. Sin embargo, las condiciones han cambiado (molesto por la búsqueda constante de aparcamiento frente al apartamento, quiero un animal doméstico, el garaje para el vehículo de ocio está en otro distrito, subidas de alquiler, problemas con el casero, etc.), que por casualidad me ha picado la curiosidad. Pero ni siquiera otro apartamento es posible ahora, si se consideran los precios de la buena vivienda, entonces prefiero comprar la "ruina".

Muchas gracias por vuestra atención

Con los autónomos no estoy muy familiarizado, pero lo importante es cómo han sido los últimos años, no lo que piensas que podría traer el futuro.

Bien que ya hayas estado con un intermediario, así que parece que va a funcionar.

Pero me preocupa que estés valorando completamente mal el proyecto de rehabilitación. Si rehabilitas por cuenta propia, igual tienes que comprar material. ¿Puedes vivir ya en la casa mientras haces la rehabilitación o cuánto tiempo planeas rehabilitar? ¿Qué es lo que hay que hacer exactamente? Definitivamente te falta un plan.

¿Qué excedente después de deducir todos los costos y impuestos has tenido en los últimos 3 años? Los 400€ por mes no son suficientes. Además, tú (comprensiblemente) te has calculado como si tuvieras pocos impuestos.

¿Qué superávit has tenido en los últimos 3 años después de deducir todos los costos e impuestos?

2017, 2018 y 2019 tengo aproximadamente las cifras mencionadas arriba. En 2016, en cambio, aún no estaba "presentable" debido al desarrollo de la actividad independiente. La declaración de impuestos de 2019, comprensiblemente, aún no está disponible. Los ingresos recibidos + facturas pendientes + facturas que se emitirán y pagarán antes de fin de año muestran la evolución mencionada arriba.

Los 400 € al mes no son suficientes.

¿Por qué llegas a los 400 €? Queda un superávit de 1700 €. El alquiler actual es de 360 €, que ya no debe pagarse, lo que da un superávit de 2000 €, de los cuales la cuota de 900 € y los 400 € de gastos adicionales dejan aún 700 € de superávit al mes. Con la compra del inmueble aumentará la disposición a generar más facturación (es posible).

Además, por supuesto, te has calculado pobre para pagar menos impuestos.

Bueno, no es tan sencillo calcularse pobre. Hago la contabilidad yo mismo, ya que todo es bastante manejable. Lo único que podría parecer un cálculo para pagar menos impuestos es el coche de empresa, que reduce mi beneficio (depreciación, gastos de operación), que otros tienen que pagar. Claro, el año pasado me compré algunos bienes de bajo valor que “estropearon” el resultado anual. Por lo demás, no hay nada de reducción fiscal. Sin embargo, con el inmueble surgen otras posibilidades...

No conozco mucho a los autónomos, pero lo importante es cómo han ido los últimos años, no lo que piensas que podría traer el futuro.

Para el año actual sería también un pronóstico, ya que aún falta la declaración de ingresos y gastos (EÜR). Además, las cuentas por cobrar aún no se han cobrado. Una previsión plausible para el futuro seguramente no será nada irrelevante, aunque los últimos años hayan estado bien. Como fabricante de televisores de tubo con excelentes ventas en el pasado, hoy seguramente no conseguiría ni un céntimo de préstamo. Con la actividad independiente tengo una posición monopolística, similar a la de un médico autorizado, aproximadamente.

Bien que ya hayas ido a un intermediario, entonces parece que va a funcionar.

La conversación me pareció bastante bien. También me dijeron en qué bancos ni siquiera vale la pena preguntar y cuáles no consultan esos parámetros y existen posibilidades de éxito.

Pero me preocupa que estés valorando completamente mal el proyecto de rehabilitación. Si haces la rehabilitación por cuenta propia, igual hay que comprar materiales. ¿Puedes ya vivir en la casa mientras haces la rehabilitación o cuánto tiempo planeas rehabilitar? ¿Qué es exactamente lo que hay que hacer? Definitivamente te falta un plan.

¿Cuánto tiempo? Hasta que esté terminado, sería una buena respuesta. Creo que todos se equivocan en eso. Desafortunadamente, no lo valoro erróneamente, sé lo que me espera. Especialmente con un trabajo de 60 horas, sin vacaciones. Ya sé que hay que comprar material. Pero hay una gran diferencia si pones el suelo con el alicatador o lo haces tú mismo. Igual el baño, se pueden gastar fácilmente 20.000 € o más si lo hace alguien, pero puedes gastar solo una fracción de eso si no eres muy torpe.

Ya sería posible vivir allí, estoy bastante relajado y puedo vivir incluso en una obra a medias (el copropietario actual todavía vive allí), especialmente sin hijos ni esposa que me dé la lata *jaja*. Y según el presupuesto que quede para la renovación, también puedo delegar con gusto. Tengo un experimentado restaurador de edificios que seguro me enseñará.

1. en el foro dejo que a partir del 01.10.2019 la KfW otorga hasta 100.000 €. ¿Valdría la pena un aumento de la participación de la KfW? Después de todo, aquí solo están garantizados 10 años.

Si quieres tomar un préstamo KfW, también tienes que construir con KfW.
Creo que existe la KfW para modernización, tienes que buscarlo en Google.
La KfW para aislamiento y calefacción, es decir, según KfW 55, no la haría debido a las exigencias si quieres hacer mucho por ti mismo. En mi opinión, en una renovación se necesita algo más que "habilidad" y dos manos derechas. Con cierta habilidad se pueden renovar suelos y pintar paredes... pero no la electricidad ni la fontanería.

En cuanto a los puntos 4-6 deberías hablar con el banquero.
No habría pensado que siquiera obtuvieras un crédito con tus 2600 € de salario siendo autónomo. Eso debería estar seguro si quieres hacer una oferta.
Si ganas la subasta, tienes que presentar un cheque inmediato del 10 %. Quizás ahora también se pueda hacer con tarjeta de débito... no tengo ni idea... el dinero tiene que estar disponible de inmediato, luego tienes 2 o 3 meses de plazo.
Así era al menos "hace un tiempo"... ejem, cómo pasa el tiempo
La subasta generalmente se "negocia" antes, luego se hace una oferta excesivamente alta o se llega a un acuerdo previo.

Si quieres tomar un préstamo KfW, entonces también debes construir KfW.

KFW 124 también podría ser una opción.