Financiar una casa con ingresos por alquiler

Hola a todos,
hasta ahora no me he ocupado mucho del tema de la vivienda propia y financiación de la construcción. Sin embargo, mi novia y yo nos gustaría mudarnos a una casa propia en un futuro cercano y, en su caso, también vincular una inversión para la jubilación con ello.

Nos gustaría construir un edificio de apartamentos (con 4 unidades de vivienda de aproximadamente 90 m2 cada una), de las cuales ocuparíamos una nosotros mismos.

Ambos ganamos aproximadamente 2500 € netos al mes. Yo mismo soy funcionario y, por lo tanto, tengo un empleo seguro.

Suponiendo que no tenemos capital propio. ¿Es este proyecto financiable con nuestros ingresos y los ingresos adicionales por alquiler (3 x)?

Hola toweigert,

con costos totales, dependiendo del precio del terreno, estimados entre 500 y 700k, estamos hablando de un pago mensual de 2500-3500 €, así que no es algo que tu sueldo pueda cubrir. El banco probablemente querrá ver unos 100k de capital propio, además deberías aclarar con tu banco si los ingresos por alquiler en la magnitud necesaria son siquiera alcanzables y si serán tenidos en cuenta. Dejando de lado eso, ¿qué harás si sólo se pueden alquilar 2 de los 3 apartamentos, o si llegan inquilinos desordenados o morosos o...?

No están casados, entonces ¿todo se financiaría con un sueldo? Realistamente, tal vez una propiedad usada de aproximadamente 120-150k sería viable, todo lo demás me parece una ruina a plazos.

Gracias por la respuesta.
Ya me he informado en nuestro municipio. Actualmente se puede calcular un precio del terreno de aproximadamente 250 €/m2 incluido urbanización.
También se espera que la ocupación de los apartamentos sea relativamente rápida, ya que se trata de un municipio en las afueras, con una infraestructura óptima, y en la administración municipal hay una lista interminable de solicitudes de vivienda.
Los precios de alquiler para un apartamento de 100 m2 están alrededor de 800 € sin incluir gastos.
La boda tampoco tardará mucho en llegar.

¿Cómo se puede evaluar la situación ahora?

Muchas gracias de antemano por la respuesta.

Hola,

una boda también cuesta dinero ^^.

Sin capital propio seguro que no funciona o el banco querrá asegurar el riesgo con un interés aumentado (desde un 5 % aprox.).

Los ingresos por alquiler no valen mucho para el banco.

Lo de los ingresos por alquileres es algo complicado. La renta no es igual a lo que puede destinarse al pago del crédito.
De la renta aún se descuentan los gastos corrientes. Además, reservas para reparaciones, modernizaciones y renovaciones (también una parte considerable, ya que actualmente el propietario tiene que hacerse cargo de casi todo). Participaciones del seguro para los otros apartamentos, etc.

Después de haber tenido algunas experiencias propias, también haría una reserva de capital de riesgo por si acaso te encuentras con un inquilino problemático. Hasta que realmente se logre el desalojo, puede que te falte la renta por un año. Además, se suman los costos para dejar el inmueble habitable de nuevo / renovación - el suministro de agua durante ese tiempo, etc. Eso puede llevarte a la ruina.

No es para alarmar, pero cada vez ocurre con más frecuencia.

Por las razones mencionadas arriba, yo no planearía la financiación demasiado ajustada y mantendría una proporción bastante alta de capital propio para equilibrar las fluctuaciones.

De unos 2400€ de ingresos por alquiler en el mejor de los casos, consideraría para la financiación un máximo de 1200€. El resto tendrían que cubrirlo ustedes mismos.

Actualmente, los bancos son bastante reticentes con financiamientos al 100%. Yo explicaría el caso a varios bancos. Así se puede ver hacia dónde va la cosa. Si te desaconsejan, deberías tomarlo en cuenta.

PD: No me gustaría vivir en una casa con los inquilinos. Hay caracteres que tienen que contar todo y encuentran cada pequeña cosa extremadamente importante. Eso puede volverse bastante incómodo.

Lo que Jörg dice sobre los ingresos por alquiler me parece coherente (no planear todo como cuota al banco). Y en todo caso, contratar un seguro de vida a término recíproco, para que si uno de ustedes fallece prematuramente, el otro no quede financieramente en aprietos. Si uno aún es relativamente joven, no es tan caro. Yo hice eso en su momento con mi primera casa y mi primer marido, es simplemente más seguro.
Mis dos cuñados tuvieron muy malas experiencias con inquilinos en pisos heredados: se perdió mucho dinero y hubo muchos problemas. Al parecer ocurre más a menudo de lo que se piensa.
Nosotros acabamos de decidirnos por la construcción de una casa pareada nueva; también se consideró comprar una casa pareada en venta y alquilar una mitad. Buena ubicación, etc., similar a la tuya. Pero luego pensamos que si algo falla con los inquilinos, estaríamos inmediatamente en problemas serios. Dos o tres meses sin ingresos por alquiler pueden provocar noches muy inquietas. A mi parecer, la presión y la dependencia son simplemente demasiado grandes. Muchas cosas deben funcionar bien, y sobre eso casi no se tiene control.
Y por qué —disculpa la pregunta— están pensando justo en un edificio de cuatro familias? ¿Tiene razones especiales?
Y vivir con los inquilinos en una misma casa también puede ser muy molesto, creo. No se debe subestimar. La mayoría de los inquilinos tratan los pisos de forma diferente que un propietario, y su comportamiento no se puede prever con certeza. Yo sería muy cauteloso en eso.
¡Mucha suerte con la toma de decisiones!