Viabilidad Financiación Propiedad de vivienda

Hola a todos,

somos una pareja joven de Baden-Württemberg y nos gustaría cumplir el sueño de tener una vivienda propia en una zona tranquila. Para ello, buscamos una propiedad especialmente en nuestro municipio natal (3.000 habitantes), con el que estamos estrechamente vinculados a través de familia/amigos/club. Esto limita bastante la selección de posibles inmuebles.

Nuestra investigación hasta ahora se ha centrado principalmente en inmuebles existentes. Hemos notado que la mayoría de las casas ofertadas son de los años 50/60 y, a pesar de necesitar renovación (baño, calefacción, techo, etc.), cuestan más de 400.000 euros. Las pocas propiedades más nuevas que salen al mercado suelen costar a partir de 650.000 euros.

Ahora hay 3 parcelas en venta en este municipio, y nos interesa concretamente un terreno para una casa adosada (más detalles sobre el terreno abajo). Ya hemos descartado otra parcela para una casa unifamiliar independiente debido a los altos costes (terreno más grande, terreno en pendiente) y el plan de desarrollo desfavorable.

Ahora estamos ante la decisión de si comprar el terreno para la casa adosada. El terreno totalmente urbanizado cuesta, con gastos accesorios de compra, 190.000 euros. Podemos imaginar construir la casa adosada en unos 3-4 años, no hay obligación de construcción. El objetivo es haber pagado completamente el terreno antes de la construcción.

Debido a los costes y la situación de intereses actuales, nos gustaría conocer vuestra opinión sobre si consideráis realista nuestro proyecto.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? pareja joven: él 27 / ella 29
[*]¿Tenéis hijos? sí, 1 hijo (5 meses)
[*]¿Planeáis tener hijos? 1 hijo más planeado
[*]¿A qué os dedicáis? él empleado a tiempo completo, ella funcionaria en permiso parental

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? él 4.200 euros netos mensuales / ella a tiempo completo 3.500 euros (actualmente ElterngeldPlus)
[*]¿Cuánto es la prestación por hijos? 250 euros mensuales
[*]¿Otras prestaciones como Elterngeld, subsidio por enfermedad, etc.? 400 euros ElterngeldPlus
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 140.000 euros

Situación de gastos:
Costes mensuales resumidos: 3.200 euros, incluyendo seguro privado de salud, vacaciones, ahorros (coche, hogar, etc.)

Otros gastos:

[*]No hay otros créditos ni similares

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos actuales: 4.850 euros, previsión en 3-4 años: 6.500 euros (uno a tiempo completo, otro a tiempo parcial)
[*]Gastos actuales 3.200 euros (+ previsión de cuotas de guardería de aprox. 400 euros)
[*]Saldo actual: 1.650 euros, saldo previsto: 2.900 euros
[*]de esto, suma de alquiler en frío y aportaciones prescindibles al ahorro: 400 euros

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuánto mide el terreno? 366 m²
[*]¿Cuáles son sus dimensiones? aprox. 11mx33m
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 300
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? nueva construcción planificada, casa adosada
[*]¿Garajes? no hay garaje, posiblemente carport y caseta de jardín
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? 2 plantas completas (aprox. 135 m² de superficie habitable) + ático acondicionado para oficina/habitación de invitados (aprox. 70 m²), no se planea sótano

Costes de construcción o compra:

[*]Costes del terreno: 175.000 euros + gastos accesorios de compra, total: aprox. 190.000 euros
[*]Costes de urbanización: totalmente urbanizado
[*]Para la casa adosada sin costes adicionales de construcción, exteriores, muebles y cocina estimamos 400.000 euros (equipamiento estándar, trabajos propios previstos en pintura y suelos). ¿Lo consideráis realista?

Datos necesarios sobre el crédito:
Está previsto financiar de forma variable los 50.000 euros que faltan para el terreno y amortizarlos completamente antes de la construcción. Para la construcción en 3-4 años planeamos un préstamo de 450.000-500.000 euros.
¿Consideráis viable la financiación en 3-4 años o lo valoráis como demasiado arriesgado, teniendo en cuenta la evolución incierta de los tipos de interés y costes de construcción?

Gracias por vuestra opinión y ¡felices Pascuas!

Creo que financieramente están bastante sólidos, lo que sin embargo me llama la atención es el corte del terreno. ¿Tienen una calle hacia el lado estrecho? Solo entonces pueden disminuir la distancia mínima de 3 m al límite del terreno y realmente solo si no hay ya una línea de edificación de casas vecinas que lo impida. De lo contrario, su casa tendría solo 5 m de ancho si resto las dos áreas de distancia.

De lo contrario, vuestra casa solo tendrá 5 m de ancho si resto las dos zonas de separación.

Se trata de un terreno de casa adosada, por lo que será probablemente que en un lado se construya otra casa adosada.
Eso es lo que más me preocuparía: si compráis el terreno y lo dejáis sin construir durante mucho tiempo, en caso de duda la otra mitad se construirá mientras tanto. Construir juntos (o al menos con el mismo constructor) entonces casi no se puede. Se puede hacer todo, pero hay que tener más en cuenta factores y es menos libre que con una casa independiente. Probablemente tendréis que adaptaros mucho más a lo que la otra mitad decida y algunas cosas podrían ser más caras (por ejemplo, si queréis construir un sótano, probablemente tengáis que apuntalar la otra mitad, etc.). Para los vecinos tampoco es genial que pongáis la obra años después... ¿Estáis conscientes de eso y estáis de acuerdo? Creo que si yo quisiera dejar un terreno de casa adosada sin construir durante años, tendría que ser una ubicación realmente soñada y estar muy, muy, muy seguro de que realmente quiero construir ahí. (De lo contrario, probablemente seguiría buscando, ya que no hay una gran presión de tiempo).
No puedo decir realmente cómo se desarrollarán los precios. Si pienso simplemente en cómo han cambiado aquí en el foro las estimaciones desde que estoy (3 años)... (hace 3 años las cifras generales eran alrededor de 2-2,5k por metro cuadrado, hoy muchos ponen más bien unos 3k, con tendencia al alza... -> obviamente siempre hay variaciones hacia abajo y hacia arriba), mi instinto sigue siendo “si es posible, construiría antes”, pero también veo que ahora, con los intereses actuales durante la baja por paternidad, no es tan favorable.

Creo que están bastante sólidos financieramente, pero lo que me llama la atención es la forma del terreno. ¿Tienen una calle hacia el lado estrecho? Solo entonces pueden reducir la distancia mínima de 3 m al límite del terreno y realmente solo si no se interpone ya una línea de construcción de casas vecinas. De lo contrario, su casa solo tendría 5 m de ancho si resto las dos áreas de distancia.

Como se trata de una casa pareada, podemos construir hasta el límite del terreno en un lado, por lo que se planean 7,50 m de ancho para la casa y 3,50 m para el carport.

Eso sería también lo que más me preocuparía: si compráis el terreno y lo dejáis sin construir durante mucho tiempo, en caso de duda la otra mitad se construirá durante ese tiempo. Algo como construir juntos (o al menos con el mismo constructor), entonces probablemente quedaría descartado. Todo es posible, pero hay que tener más cosas en cuenta y es menos libre que en una casa independiente. Probablemente tendréis que adaptaros mucho más a lo que la otra mitad haya decidido y algunas cosas podrían ser más caras. (Por ejemplo, si queréis construir un sótano, puede que tengáis que apuntalar la otra mitad, etc.). Para los vecinos tampoco es muy agradable que pongáis la obra unos años después... ¿Sois conscientes de eso y está bien para vosotros? Creo que si yo quisiera dejar un terreno de una mitad de casa adosada sin construir durante años, tendría que ser en una ubicación realmente de ensueño y estar muy muy muy seguro de que realmente quiero construir ahí. (Si no, probablemente seguiría buscando porque no hay una gran presión de tiempo)

Muchas gracias por la valoración. Eso es un buen argumento que hasta ahora no habíamos considerado. Fundamentalmente, el terreno está para nosotros en una ubicación de ensueño (municipio deseado, ubicación tranquila en una calle sin salida, no una zona de obra nueva típica, trabajo/familia/asociación muy cerca). Hasta ahora, el terreno contiguo de la otra mitad de la casa adosada aún no se ha vendido, por lo que para nosotros es difícil valorar el tema. En general, los terrenos libres en este municipio son muy escasos, por lo que tememos no encontrar nada comparable en los próximos años. Somos conscientes de que dejar un terreno sin construir durante mucho tiempo no es lo óptimo. Esa es una de las razones por las que la decisión no nos resulta fácil actualmente.

Adelante. Si no son ustedes, entonces ¿quién más para los deseos realistas?