Estafa ETW - El esquema de disolución de la empresa desarrolladora inmobiliaria

Queridos todos,

No estoy seguro de si quiero publicar esto aquí sin nombres concretos de empresas, pero personalmente no tengo todos los documentos y tampoco quiero mencionar nombres en el proceso en curso. Espero que el hilo sea aprobado de forma general, ya que considero el tema interesante y probablemente pueda ayudar a otros propietarios o interesados en la compra.
Bueno, ahora se trata de mi ETW. La compré en 2015 a un promotor inmobiliario (en adelante BT). La finalización fue en 2016, cuando me mudé.
El contrato de compra fue con una GmbH creada específicamente para el proyecto, que era filial al 100% de una conocida gran empresa de desarrollo. En realidad, la planificación y supervisión de todos los oficios la realizaba esta empresa matriz (en adelante MF), y las personas con las que se trataba estaban todas empleadas directamente por la MF (o tal vez contratadas como colaboradores externos?) y tenían, por ejemplo, direcciones de correo electrónico con el dominio de la MF.

Durante la recepción se detectaron algunos pocos defectos en mi propiedad exclusiva y la mayoría se solucionó. Lo que quedó no es mucho (aproximadamente valor de 500 EUR).
Para la recepción de la propiedad común se contrató un perito independiente (aunque contratado por el BT/MF), que descubrió tantos defectos a veces graves (entre otros, el techo), que según su declaración nos causarán problemas futuros, que la WEG rechazó la aceptación.
Luego hubo idas y venidas con notificaciones de defectos, ofertas de diálogo, abogado, etc. Entre tanto, la BT-GmbH fue disuelta y ahora el segundo sucesor legal, una sociedad de inversión, es nuestra contraparte. Actualmente hay un procedimiento de aseguramiento de pruebas con dicha sociedad de inversión, cuyo abogado solo usó tácticas dilatorias y por último un mediación ordenada por la juez se frustró por la incomparecencia del abogado.
Ahora se ha fijado una fecha para el juicio (febrero 21) y se espera que probablemente se dicte sentencia en ausencia. Dado que se trata de una suma de más de 300.000 euros, se supone que la sociedad de inversión entrará en insolvencia.
Nuestra HV y el consejo de administración, entre quienes hay un abogado inmobiliario, dicen que no se puede hacer nada.
Me imagino, espera, si es evidente que esta BT-GmbH y sus sucesores legales solo están para evitar la responsabilidad por garantía y defectos, es decir, si básicamente se acepta la liquidación y en última instancia la insolvencia de las respectivas sociedades con saldos pendientes, si no fue intencional, ¿no se podría responsabilizar personalmente a los respectivos gerentes o socios fundadores por fraude?

¿Cuál es vuestra opinión? ¿Alguien tiene experiencia con esto?

Gracias y saludos

Tolentino

¿no se puede entonces recurrir personalmente a los respectivos gerentes o socios fundadores por fraude?

Fraude significa intención. ¿Puedes probar eso? Si no (y eso es lo que asumo fuertemente), traga tu enojo contra los gerentes y dedica tu energía a la disputa judicial. P.D. ¿Qué consideras tú que fue el fraude? ¿Se tomó dinero y no se construyó el apartamento o algo así? En tu caso se trata "solo" de defectos. Es pedantería, lo sé, y tampoco te ayuda a ti ni a tu enojo.

Así que hay defectos en tu apartamento por un valor de 500 euros, pero defectos en el conjunto del complejo residencial por un valor de 300.000 euros? Fundamentalmene no está prohibido que dos GmbHs con los mismos socios y gerentes estén relacionadas en línea directa (100% filial/matriz), y las sociedades objeto en la promoción inmobiliaria están precisamente para que la posible quiebra de una comunidad de propietarios no arrastre a todas las sociedades hermanas. Yo sólo vería un fraude punible si se tratara de daños de construcción causados intencionalmente en los objetos por codicia (acero barato, hormigón pobre, ausencia de barreras de humedad). Si hay fraude, la insolvencia no protege a los responsables.

Esta pregunta deberías plantearla a un abogado especializado.

El problema siempre es la carga de la prueba y tú debes anticipar los gastos. Por eso deberías hablar con tu seguro de protección jurídica. Si tú (como yo) no tienes uno, entonces puede volverse muy caro rápidamente para ti.

La experiencia con este tipo de procedimientos es, en general, buena para los estafadores y prolongada, costosa y frustrante para los demandantes.

Aquí se trata de la propiedad común. Y sí, también creo que el problema está en la carga de la prueba. Pero no es simplemente que se haya constituido una BT-GmbH y que, tras finalizar el proyecto, se haya liquidado, sino que antes de la aceptación del edificio por terminar se liquidó la GmbH y se fusionó con una nueva GmbH, y luego sucedió lo mismo otra vez. Contra la GmbH que ahora existe como sucesora legal hay tres procedimientos en los que se trata sobre los defectos de proyectos nuevos de construcción. El procedimiento ya está en marcha, como copropietario realmente solo puedo esperar, pero se sabe que el MF ya lo ha hecho de manera similar en otros proyectos, entonces el sucesor legal fue al final una Limited británica, que simplemente también se declaró insolvente: aportación de 1 GBP. Por lo tanto, no se trata solo de una protección contra la insolvencia de la matriz, sino que parece ser un método para dilatar las reclamaciones de eliminación de defectos y que, mediante las reestructuraciones societarias, no puedan hacerse valer. Se juega con el tiempo, manteniendo la liquidez mediante pagos salariales. Solo con nuestro caso seguramente eso no funciona, pero en el conjunto quizás se pueda de alguna manera llegar al instigador. Me parece increíble que sea tan fácil, desde mi punto de vista es una laguna legal.

Aquí seguro que todos pueden sentir contigo; pero no te sirve de nada. Tener razón y que te den la razón son dos cosas muy diferentes..

Y aunque consiguieras que te den la razón; entonces ya no habrá dinero para compensarte y te quedarás con todos los gastos; las demandas por responsabilidad no solo tienen una posición difícil en Alemania. Incluso las grandes organizaciones tienen dificultades para sacar adelante sus demandas con éxito.