Resumiendo: Para la compra ya tenemos que indicar las relaciones de propiedad en el registro de la propiedad, y si es necesario adjuntar una declaración de división. Pero sin un plano de construcción no podemos preverlo. Y sin el terreno no podemos elaborar un plano de construcción....
Me parece que hay un malentendido. Una "declaración de división" no es una declaración sobre quién aportó qué partes del precio de compra y por ello quiere derechos de habitación o participaciones en el edificio. Las relaciones de propiedad sobre el terreno no pueden ser registradas como divididas mientras el terreno sea un
solo objeto registral. Es decir, un
solo objeto
completo no puede tener propietarios de partes individuales. En la compra será por lo tanto inicialmente un
solo terreno y un
solo objeto registral. Este, sin embargo, puede tener varios propietarios, por ejemplo, 7/10 pueden pertenecer a los esposos Rubiwan y 3/10 al hermano. O bien completamente a vosotros, y el hermano inscribe una hipoteca según su parte en el precio de compra. Probablemente aún no se puede inscribir un derecho de habitación, ya que el edificio todavía no existe.
Si realmente se quiere optar por la vía en la construcción de convertir la unidad habitacional del hermano en una cuota de propiedad,
entonces se hace primero la declaración de división. Tras esta declaración de división se crean las subunidades como propios objetos registrales, por ejemplo, 1. vuestro piso (completamente en propiedad vuestra), 2. el piso del hermano (completamente suyo) y 3. la superficie de terreno circundante, caminos, plazas de aparcamiento (por ejemplo, 7/10 pertenecen a vosotros y 3/10 al hermano). Tras la entrega de su unidad de vivienda, él hace cancelar su inscripción hipotecaria (o su cuota de copropiedad, según el camino elegido) en la hoja registral del terreno completo actual.
Antes de la planificación, por lo tanto, no tenéis que explicar (poder o querer) a nadie cómo debe dividirse la propiedad más adelante, ni material ni jurídicamente. Sino que vosotros, esposos, y tu hermano sois conjuntamente
una parte compradora frente al vendedor del terreno completo actual, que materialmente aún no tiene partes. Quién aporta qué billetes del precio de compra no interesa: hay
un precio de compra. Lo que aporta el hermano lo asegura por uno de dos caminos (teóricamente también combinados): a) Seréis conjuntamente nuevos propietarios, inscritos con las participaciones como se describió arriba, o b) en el registro de la propiedad entrarás tú y tu esposa solos, y el hermano inscribe el dinero aportado como vuestra hipoteca a su favor sobre el terreno completo actual.
Probablemente yo, porque los valores de las unidades habitacionales aún no pueden determinarse con claridad, inscribiría la parte del hermano de tal forma que el valor de su unidad habitacional exceda ese porcentaje del terreno completo actual en caso de duda, de ahí la indicación de combinar los dos caminos si fuera necesario -
pero un asesor empresarial no es abogado, por lo que habría también que consultar a este último.
Tu supuesto problema de "el gato se muerde la cola" es por tanto un malentendido; la declaración de división solo se necesita en un paso posterior - y solo si realmente queréis dividir según la Ley de Propiedad en Condominio (WEG). Para la compra en sí no tenéis que demostrar todavía (poderlo) a quién le debe pertenecer cuánto del "producto final casa con varias unidades de vivienda", y - aparte del tema de la ley anti-lavado de dinero - no hay que rendir cuentas sobre quién pone qué billetes sobre la mesa. La cuestión es por ahora solo entre vosotros y tu hermano: si él quiere/debe entrar como copropietario o como acreedor hipotecario en la hoja registral actual del terreno completo. Lógicamente, las hojas registrales de los pisos aún no pueden existir ahora.
Suponiendo que deseéis realmente dividir más tarde según la WEG y que la cuota de valor del piso del hermano en el objeto total sea, por ejemplo, el 28%, entonces la pregunta al experto es: ¿debe el hermano entrar ahora con 1/4 = 25% en el registro (y vosotros pagarle el 3% restante al comprar el piso más allá de su hipoteca cancelada) o debe entrar con 3/10 = 30% en el registro y después recibir el 2% de vosotros? Yo preguntaría a un experto que sea a la vez abogado y asesor fiscal - así
un experto tiene
ambas opiniones especializadas.