¿Dividir el terreno por la mitad o cambiarlo de una casa individual a una casa doble?

Hola a todos,

tengo una pregunta general sobre terrenos y construcción.

Supongamos que se compra un terreno grande en el que fácilmente se podría construir una casa pareada o una casa adosada. Sin embargo, el permiso de construcción solo permite casas individuales. ¿Es realista lograr un cambio o será difícil?
¿Es más fácil dividir el terreno y hacer dos o tres con casas individuales cada uno? ¿O enfrentará las mismas dificultades?

Quizás una pregunta extra: ¿Se puede llegar a un acuerdo con el vecino, por ejemplo, si se divide el terreno, para no respetar las distancias a los límites de la propiedad? ¿O esto lo impone la ciudad y los propietarios no pueden acordar? Creo haber escuchado que se puede construir en el límite del terreno si el vecino no está en contra y, por ejemplo, se le paga una compensación.

Muchas gracias por su ayuda

P.D.: El título antes era más claro, pero era demasiado largo para el software del foro.

Sin embargo, el permiso de construcción solo contempla casas individuales.

¿Qué permiso de construcción? Se puede construir lo que está aprobado. Cambios menores, que según el código de construcción estatal también podrían ser aprobados posteriormente sin necesidad de permiso, son posibles sin problema; sin embargo, un cambio de casa individual a casa dúplex seguramente requiere un nuevo permiso.

¿Se puede lograr un cambio de forma realista o será difícil?

Como no conocemos la realidad local, será difícil responder.
¿Existe un plan de desarrollo?
¿Cuándo se volvió legalmente vigente?
¿Qué establece exactamente (parte gráfica y textual)?
¿Hay casas comparables en el entorno cercano?

¿Será más fácil dividir el terreno y hacer dos o tres con casas individuales cada uno? ¿O esto enfrentará las mismas dificultades?

Necesitamos hechos, hechos, hechos ... plano de ubicación, planos de planta, plan de desarrollo, explicación de tu entendimiento sobre casa individual y dúplex.

¿Se puede acordar con el vecino, por ejemplo si se divide el terreno, no respetar las distancias a los límites de la propiedad?

Sí.

¿O esto está establecido por el ayuntamiento?

Sí.

¿Los propietarios no pueden ponerse de acuerdo?

Los dueños y también los propietarios siempre pueden ponerse de acuerdo. Si este acuerdo cumple con las normativas vigentes allí, se verifica en el procedimiento de permiso de construcción o, en caso de no necesitar permiso, es responsabilidad del autor del proyecto.

Pensé que había escuchado que se puede construir en la línea límite del terreno si el vecino no se opone y, por ejemplo, se le paga una compensación.

... y que no haya contradicciones con la normativa de planificación.
Por lo tanto, primero hay que ver qué normativa de planificación aplica: plan de desarrollo (§30 Ley de Construcción), como construcción vecina (§34 Ley de Construcción) o zona periférica (§35 Ley de Construcción). Por ejemplo, si existe un plan de desarrollo relativamente nuevo que solo permite casas individuales, el acuerdo con el vecino no sirve, porque solo permite la corrección a nivel de código de construcción, p.ej. en violaciones de áreas de distancia, y es muy improbable una exención respecto a las disposiciones del plan de desarrollo. Solución popular: división ideal según la Ley de Propiedad en Condominio (WEG, por sus siglas en alemán)... pero faltan hechos, hechos, hechos.

Sin embargo, el permiso de construcción solo prevé casas individuales.

¿Quizás estás confundiendo el permiso de construcción con el plan de urbanismo?

P.D.: El título era más claro antes, pero era demasiado largo para el software del foro.

Pero en la publicación inicial podrías haber puesto el título planeado en su totalidad, la claridad nunca hace daño en una discusión.

Supongamos que se compra un terreno grande, en el que fácilmente se podría construir una casa doble o casas adosadas. Sin embargo, el permiso de construcción solo permite casas individuales. ¿Se puede lograr un cambio de forma realista o será difícil? ¿Es más fácil dividir el terreno y hacer dos o tres con casas individuales cada una? ¿O esto también enfrentaría las mismas dificultades?

Entonces has supuesto un terreno con una zona edificable para una casa doble (adosado para dos) o incluso para un adosado de tres, pero el plan de ordenación no dice E/D (y mucho menos H), sino solo E. Por ejemplo, si permitiera 2 unidades de vivienda por terreno, podrías construir una casa doble en un terreno, y para un adosado de tres la tercera tendrías que ponerla en un terreno segregado. En ese juego mental, sin embargo, ya no sería una tercera casa adosada, sino una casa doble y la tercera casa adosada estaría independiente al lado, con seis metros (o en BaWü cinco metros, más precisamente: en todos los estados federales 1/2 H y solo al menos los valores populares mencionados) de distancia de construcción entre ellas. Donde no se permite formalmente una casa doble, habría que construir una casa doble de facto (en el sentido de dos viviendas horizontales adosadas) como una casa individual legalmente (lo que no excluye una cesura como avance o retroceso en las fachadas).

Una pregunta extra quizás: ¿Se puede acordar con el vecino, por ejemplo si se divide el terreno, no respetar las distancias a los límites del terreno? ¿O esto lo decide el ayuntamiento y los propietarios no pueden ponerse de acuerdo? Creía haber oído que se puede construir hasta el límite del terreno si el vecino no se opone y se le paga una compensación, por ejemplo.

De los seis o cinco metros (o más precisamente: 2/2 H) de distancia entre las casas es indiferente si la valla del jardín está situada en medio. Lo que el vecino mantiene de distancia adicional en su lado de la valla ("asume") es negociable (entre ustedes, prácticamente libremente), solo en la suma de las distancias entre casas el municipio es estricto, eso no se puede cambiar. Lo único por lo que puedes compensar al vecino es por la parte de la obligación de distancia que tú tienes y que él está dispuesto a cumplir en su terreno, para que se considere cumplida en total. Como dije, la suma del ancho de la distancia no se reduce con eso. Por lo tanto, no pueden acordar entre ustedes renunciar completamente a las distancias, sino solo redistribuir bilateralmente la distancia total que debe cumplirse estrictamente, y incluso eso solo bilateralmente, no a tres. Si para tu terreno supuesto la afirmación "ahí caben dos o tres casas" solo es válida bajo la suposición de poder prescindir de las distancias entre ellas, entonces para una casa horizontal para dos o tres familias necesitas dos o tres unidades de vivienda permitidas en el terreno que no se divida. La diferencia entre dos casas individuales y una casa doble, en relación con el plan de ordenación, es solo que la llamada "casa doble" según el plan de ordenación reemplaza la obligación de separación habitual en el lado de la frontera común del terreno por una obligación unilateral de construcción adosada. Donde el plan de ordenación permita casas individuales (E), casas individuales o dobles (E/D) o filas de casas (H), suele ser un objetivo de planificación que perdería sentido estructural si se flexibilizara donde dos vecinos dijeran "preferimos construir ambos con un metro de más, la renuncia a una cara con ventanas nos compensaría". Allí se podría tirar el plan de ordenación desde el principio a la basura porque con los actuales precios del terreno casi todo sería deseo de construcción de casas dobles. Pero un plan de ordenación no es un programa de deseos, de lo contrario su función como elemento de control de la impermeabilización del suelo desaparecería.

Muchas gracias por vuestro feedback

Lamentablemente no tengo los documentos. La información hasta ahora solo proviene de fuentes indirectas. La afirmación es que actualmente solo se permiten construir casas individuales. Hay viviendas con varios apartamentos en el vecindario pero las casas directamente alrededor del terreno son todas casas individuales. Por supuesto que me gustaría proporcionar más datos, pero lamentablemente no los tengo.

¿No caducan automáticamente los permisos de construcción después de 3 años? Pensaba que de todas formas caducaban. ¿Un plan de desarrollo es entonces permanente? Es decir, si un terreno se va a construir, por ejemplo, después de 20 años, ¿se aplica el plan de desarrollo de hace 20 años? El terreno ha estado vacío varios años.

Si se debe respetar la suma de las distancias pero por lo demás se puede acordar bilateralmente, ¿se podrían construir las casas casi como una casa adosada, siempre y cuando por el otro lado se mantenga suficiente distancia? ¿Pero no se podría construir una casa adosada en estos dos terrenos juntos? Es decir, ¿adquirir dos terrenos y poner una casa adosada sobre ellos (pared compartida justo en el límite de la parcela) para generar más espacio en el límite opuesto?

Sin embargo, el permiso de construcción solo contempla casas individuales.

¿Qué permiso de construcción?

¿No caducan automáticamente los permisos de construcción después de 3 años? Pensaba que caducaban de todos modos. ¿Es un plan de ordenación urbanística entonces definitivo?

Entonces, si un terreno solo se va a edificar, por ejemplo, después de 20 años, ¿se aplica el plan de ordenación urbanística de hace 20 años?

Deberías pensar un poco sobre lo que escribes, aunque ya surjan preguntas sobre a qué te refieres. Estás confundiendo términos.

Un plan de ordenación urbanística establece qué está permitido y para qué se puede usar el terreno.

Un permiso de construcción se obtiene cuando se diseña una casa y se presenta la solicitud de construcción, es decir, la solicitud para construir, y luego el ayuntamiento aprueba esta solicitud, otorgando así un permiso de construcción.
En una zona de viviendas nuevas hay estructuras de casas individuales en una esquina, casas pareadas en otra, y luego en el borde edificios de viviendas plurifamiliares. Por lo general, las parcelas de las casas individuales están divididas aproximadamente según el tamaño mínimo establecido por el distrito (o similar). Por ejemplo, aquí deben tener un tamaño de 650 metros cuadrados. Solo si el uso del plan de ordenación urbanística permite casas pareadas o adosadas, se puede apartar de esto.
Por lo general, se debe construir dentro de 3 a 5 años en una zona nueva para que no moleste la construcción con ruido después de 5 años a los residentes. Si no existe esa regla y alguien quiere construir más tarde, puede presentar la solicitud de construcción más tarde, ya que la aprobación solo es válida por 3 años (aproximadamente).

Quizás deberías simplemente explicar tu problema en vez de andar con rodeos, así obtendrás buena información. Porque para saber si y cómo se puede construir en un terreno, intervienen varias normas simultáneamente.