Desviación o exención del BPL según el §31 del Código de Construcción, cómo proceder...

  • Erstellt am 08.09.2019 15:41:08

Subwkloofer

08.09.2019 15:41:08
  • #1
Hola,
como ya describí en mi primer hilo, nuestro BPL (de 1979-1982) debido a la construcción trasera solo contempla la construcción de 1 planta. Además, se especifica una altura incómoda del muro de remate de máx. 0,50 m, lo que dificulta enormemente un buen aprovechamiento de la superficie edificable sellada.
https://www.hausbau-forum.de/threads/schmales-Grundstück-Max-moeglichkeiten-efh-mit-niedrigen-Drempel.32134/

Después de consultar con la oficina de urbanismo, el municipio está dispuesto a considerar una desviación respecto a una construcción de 2 plantas.
Ahora, por supuesto, espero algo de apoyo por parte del personal experto del "foro".

Las siguientes cosas han cambiado desde la elaboración del BPL:
- El pequeño camino privado de adoquines se convirtió en una glorieta pública de la ciudad (tema: ¿sigue existiendo una construcción trasera?)
- Las parcelas originales se dividieron y ya no ofrecen las posibilidades de superficie como antes. Para alcanzar la superficie habitable necesaria, se abriría una superficie sellada innecesariamente grande en la planta baja.
- Todas las casas circundantes, que están en la misma calle o en una calle pública contigua, están según el BPL autorizadas para la construcción de 2 plantas.
- Una villa urbana de 2 plantas sería más baja que una casa con techo a dos aguas y 1,5 plantas
- Debido a la dirección del alero especificada en el BPL, una instalación solar/fotovoltaica sería mucho menos eficiente. Un techo piramidal planeado en la casa de 2 plantas también aportaría ventajas energéticas y ecológicas.
- Como ya exigió la oficina de urbanismo, los vecinos de la derecha e izquierda darían su "OK".

Esos fueron los primeros puntos que me rondaban por la cabeza.

¿Quizás alguien más tiene una idea / consejo o comentario?
 

Escroda

09.09.2019 22:48:27
  • #2

Bueno, formular razones para desviaciones ya forma parte del arte de un diseñador. En el mercado, probablemente será difícil encontrar algo adecuado, ya que se requiere demasiado conocimiento especializado.
Aunque parece que tu oficina de construcción te tiene en buena estima, me pondré en el papel del gruñón que dice que no. Quizás eso ya ayude.

¿Se supone que eso es un argumento? Si es así, ¿a favor de qué?

¿Quién lo planteó? ¿Con qué intención?

¿Por qué la maximización privada de beneficios debería tener impacto en el derecho de planificación vigente? El propietario no fue obligado a dividir los terrenos tan pequeños.

Y el siguiente vecino se basa en la permitida construcción de dos plantas y, dada la falta de coeficiente de área de suelo/coeficiente de área construida, utiliza una superficie fundamenta enorme, de modo que se crea un volumen de construcción gigantesco. La exención de la altura tendría un efecto ejemplar, que aquí no se desea.

Eso es incorrecto. El área interior del bloque, que se accede por la calle sin salida, está completamente establecida para una planta. ¿En esta área ya hay tres casas (o incluso más ahora)? ¿Cuántas plantas tienen?

El terreno está girado 45° respecto a la dirección norte. Las pérdidas con el sol sureste en lugar de suroeste, si es que las hubiera, no justifican la pérdida urbana de una desviación.

No entiendo esta exigencia, ya que en derecho urbanístico los vecinos normalmente quedan excluidos.
 

Subwkloofer

10.09.2019 11:56:27
  • #3
Oh hombre, a ti tampoco te gustaría tenerte como jefe de departamento en la oficina de construcción.

La idea de la construcción trasera vino de la misma oficina de construcción, ante la pregunta de por qué la parte interior solo podía ser de un piso. Según la oficina, estaba pensada como construcción trasera y por eso se planificó más pequeña. Pero dado que desde 1969 o 1982 han ocurrido cambios fundamentales, se podría reevaluar.

La situación actual del terreno y los precios extremos de los terrenos obligan a las familias jóvenes a reducirse para poder cerrar espacios vacíos, lo cual también estaría en el interés de las ciudades.
En este caso, el plan de construcción anticuado afecta a los nuevos constructores con una "dureza" innecesaria.

Todos los propietarios de terrenos en el bloque interior o constructores están de acuerdo por las razones mencionadas y quieren conjuntamente la misma desviación hacia la construcción de dos pisos.

Las propiedades aislantes peores así como el ángulo alto del techo a dos aguas significarían pérdidas energéticas.

Según la oficina de construcción, se quiere excluir una posible futura vía de demanda mediante el consentimiento de los vecinos circundantes.
 

Escroda

11.09.2019 20:21:14
  • #4

¡Eso sería divertido!

Extraño. La etiqueta se aprobó recién en 2006.

Bueno, entonces todo estará bien. Pero una municipalidad actuaría correctamente si modificara eso de manera razonable - después de un examen más detenido el término plan de ordenamiento urbano sería demasiado halagador. La imagen que se publicó debe ser desechada.

... evadir responsabilidad.
 

bafische

11.09.2019 20:51:19
  • #5
Hola Subwoofer,
acabamos de terminar la desviación del BPl de techo a dos aguas a villa urbana.
Tarda mucho, todos te desaconsejan, al final valió la pena. ¡Podemos construir una villa urbana!

Sobre el procedimiento:
Los argumentos son inicialmente secundarios, cualquiera puede inventárselos.
Lo importante es saber: la decisión a favor o en contra de la aprobación no la toma la autoridad de construcción, sino el órgano político del municipio/ciudad. Normalmente es el comité de construcción quien formula una recomendación para el comité principal o de finanzas. Los representantes municipales deciden sobre tu solicitud.

Los BPl suelen ser tan antiguos que nadie sabe con exactitud por qué se establecieron así. Generalmente, la limitación de pisos debería restringir la altura del edificio. Por eso tu argumento - que también fue el nuestro - de que la villa urbana es más baja que una casa con techo a dos aguas, es valioso. Todo lo demás es adorno.

Paso 1 - intenta ganar al departamento de construcción para el proyecto, porque este presenta la solicitud al órgano decisor y también se le pide su opinión.

Paso 2 - invierte mucho trabajo en la formulación de la solicitud. Haz bocetos, comparaciones de altura, busca ejemplos, etc.
Evita recurrir a arquitectos/abogados.
Nosotros presentamos personalmente nuestro caso ante el comité de construcción con una presentación ppt de 15 páginas y obtuvimos la aprobación unánime.

No tienen nada que perder, la persistencia y el compromiso valen la pena.
 

Subwkloofer

18.09.2019 16:17:11
  • #6
Primero muchas gracias. Hoy tenemos una reunión con todos los vecinos que quieren construir y luego veremos.
 

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