Demolición de casa existente - nueva construcción: ¿qué permite el plan de desarrollo?

¡Hola a todos!

Mis padres son propietarios de un terreno alquilado con una casa construida en 1960.
Mi esposa y yo estamos considerando si queremos construir una casa para nosotros allí. (Demolición de la casa existente)

Amablemente he recibido por parte del ayuntamiento el plan de desarrollo urbano. Ver anexos.
Ahora, como no experto, puedo interpretar muchas cosas del plan. Por eso sería genial si pudieran ayudarme con algunas preguntas.

En el plan de desarrollo no veo nada sobre el índice de ocupación del suelo, índice de edificabilidad, altura del alero, etc. ¿Qué otros documentos debo solicitar al ayuntamiento para tener certeza sobre más requisitos? ¿Quizás la ordenanza de uso del suelo mencionada en la declaración (ver anexo)?

¿Se puede utilizar toda el área delimitada por la línea azul como planta baja?
Un anexo muestra mi intento de estimar la superficie delimitada en azul en Google Maps.
Supongo que existe una altura máxima del cumbrero que, con una inclinación del techo de 50 grados, limita la superficie del ático para que sea considerablemente menor que el área delimitada en azul. ¿Ustedes también lo ven así?

¿Permite el plan de desarrollo que la superficie del ático sea menor que la superficie de la planta baja?
Por ejemplo, si el cumbrero va de norte a sur, pero el techo cubre solo 2/3 de la longitud norte-sur de la planta baja => ¿es posible una terraza en el lado sur del tejado?

Según entiendo, el garaje solo puede ser tan grande como indica la línea roja de trazos.
Actualmente, al garaje en dirección este se adosa un taller de afición de mampostería y a éste un cobertizo de madera hasta la casa.
Nos gusta esta estructura en forma de L que enmarca el jardín suroeste, pero en mi opinión, no está en conformidad con el plan de desarrollo.
¿Cómo de probable es que al construir una nueva vivienda se permita volver a adosar edificios auxiliares (doble garaje y taller de afición, sin cobertizo) allí?

¡Gracias de antemano por sus opiniones!

Jo

Amablemente recibí el plan de construcción de la municipalidad. Ver archivos adjuntos.

Solo se ve un pequeño fragmento de la parte visual. En este también debería haber una plantilla de uso y debería haber "disposiciones textuales".

¿Qué tiene una casa de 1960 de tan mala calidad como para pensar en demolerla?

Planta baja y ático, es decir, construcción de un solo piso.
En el plano debe haber algún esquema con letras y números. Eso es significativo.
Si el tamaño de los cobertizos y otros edificios auxiliares está exento de aprobación según la ordenanza estatal de construcción o es aprobado por la oficina de construcción, pueden construirse.
Creo que es mucho más fácil simplemente dejar estos edificios y luego, si es necesario, simplemente reemplazarlos por nuevos.

¡Gracias por sus respuestas!

Solo se ve una pequeña parte de la imagen. En esta también debería aparecer un plano de uso, y debería haber "disposiciones textuales".

No hay un plano de uso en el plano. Voy a preguntar al ayuntamiento sobre eso, junto con las disposiciones textuales. Gracias por el consejo.
Espero que en algún lugar también aparezca la altura máxima del techo.
¿Estoy en lo cierto al pensar que la pendiente del techo de 50 grados restringirá considerablemente la superficie del ático en comparación con el tamaño del recuadro de construcción?

¿Qué es tan malo en una casa de 1960 como para pensar en demolerla?

Poca superficie habitable (un niño, quizás un segundo), altura de techos baja en todas partes, problemas con salitre en el sótano, instalación eléctrica solo bifásica, sin aislamiento, piso elevado (no me gusta y si se construye, el objetivo es sin barreras). Creo que una remodelación o renovación costaría casi igual que una nueva construcción.

Creo que es mucho más fácil dejar estos edificios tal como están y luego, si es necesario, simplemente reemplazarlos por nuevos

¿Qué quieres decir con "reemplazarlos por nuevos"? ¿Te refieres a lo mismo que yo: demolición y nueva construcción en los mismos lugares con una configuración ligeramente modificada (doble cochera en lugar de cobertizo)?

Saludos cordiales
Jo

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¿Estoy en lo cierto al pensar que la inclinación del techo de 50 grados limitará considerablemente la superficie útil de la planta bajo el tejado en comparación con el tamaño del área de construcción?

Jo

¿Qué quieres decir con tu pregunta? Puedes construir de 1 planta con el ático aprovechado. Inclinación del techo aprox. 50 grados. Esto significa un zócalo muy bajo para que no sea un piso completo. No veo ninguna área de construcción. ¿Qué tal si subes todo aquí y no solo el zoom de tu terreno?

¿A qué quieres llegar en realidad? Pregúntanos directamente y no de manera indirecta; no somos la aterradora oficina de urbanismo, y tampoco se puede engañar con preguntas trampas [emoji6]

Una plantilla de uso no está en el plano.

En la parte que vemos aquí, lamentablemente no. Pero no conozco ningún plan de desarrollo que no la tenga.

¿Estoy en lo cierto al pensar que la inclinación del techo de 50 grados limitará considerablemente la superficie habitable del ático en comparación con el tamaño de la ventana edificable?

50° de inclinación del techo son realmente fuertes y los consideraría un tejado a dos aguas que requeriría licencia especial. No querría aprovecharlos al máximo. Para tu sección transversal óptima del hastial nos faltan decididamente demasiadas informaciones.