Decisión de compra de casa: ¿propiedad existente o construcción nueva?

Hola a todos,

mi pareja y yo llevamos tiempo buscando una propiedad adecuada (casa unifamiliar) en nuestro lugar de residencia. Ahora mismo han surgido dos posibilidades para la compra de una propiedad existente. Sin embargo, como no estamos seguros respecto al esfuerzo de renovación o rehabilitación de cada casa, quería pedir vuestra opinión:

Propiedad existente 1:
Año de construcción: 1965
Superficie habitable: 140 m2 con unos 45 m2 de superficie útil (totalmente sótano) + edificio auxiliar sólido
Tamaño del terreno: 800 m2
Orientación: terreno orientado al sur
Calefacción: calefacción de gasóleo de 2015
Clase energética: certificado energético se está tramitando (pero sospecho que peor que F)
Estructura del tejado: tejado a dos aguas clásico, 1,5 plantas. El desván está seco pero sin aislamiento
Mampostería: de doble pared, aunque no está claro si con cámara de aire o no
Valor del suelo: 150 euros / m2

En la casa sería necesario rehacer completamente las instalaciones eléctricas y de agua, así como los dos baños, el tejado (con aislamiento añadido), el sótano y las ventanas por completo (aunque hay muchas ventanas de doble acristalamiento, tienen casi 40 años). La ventaja de esta casa es que teóricamente podríamos entrar a vivir en la planta superior y primero arreglar la planta baja, aunque sé que muchos lo desaconsejan. También nos gusta mucho la orientación sur y la estructura consolidada del terreno. La desventaja aquí es claramente el considerable esfuerzo de rehabilitación y el hecho de que la casa está al borde de una zona mixta.

Propiedad existente 2:
Año de construcción: 1975
Superficie habitable: 130 m2 con unos 50 m2 de superficie útil (totalmente sótano) + edificio auxiliar sólido
Tamaño del terreno: 900 m2
Orientación: la casa está bastante centrada en el terreno, la mayor parte del jardín está al norte, además hay un poco de jardín al sur
Calefacción: calefacción de gasóleo de 2001
Clase energética: F (175 kw/h)
Estructura del tejado: tejado plano (el revestimiento se renovó por última vez hace 25 años), casa construida en niveles divididos
Mampostería: de doble pared
Valor del suelo: 180 euros / m2

También en esta casa sería necesario aislar las tuberías (eléctricas y de agua), los dos baños (principal y de invitados), el sótano y las paredes exteriores, además se necesitarían ventanas nuevas. Gracias al tejado plano existe la posibilidad de instalar un sistema fotovoltaico. Aquí también podríamos entrar a vivir en una parte de la casa... La ventaja de esta casa es que está en una zona residencial pura, la desventaja es que el jardín está mayormente al norte. Además, el tipo de construcción es para nosotros algo a lo que tenemos que acostumbrarnos.

Como ninguno de los dos somos grandes manitas, pero queremos y podemos echar una mano, nos planteamos si tiene sentido comprar una casa tan antigua y renovarla o rehabilitarla poco a poco a lo largo de los años. Además, nos preguntamos qué costes tendríamos realmente en una rehabilitación, sin pretender convertir una propiedad antigua prácticamente en una nueva construcción.

Una opción adicional sería un nuevo edificio en una urbanización nueva. Aunque disponemos de cierto capital propio (alrededor del 20 % de los costes de la construcción nueva incluyendo el terreno, es decir, unos 110.000 euros) y se podrían financiar al menos 170.000 euros mediante el KFW 300, una cuota mensual de casi 2000 euros nos causa bastante preocupación. Sin embargo, con una construcción nueva tendríamos no solo libertad de diseño, sino (esperamos) cierta seguridad en los costes para los próximos 10-15 años.

Por lo tanto, mi pregunta concreta es: ¿qué haríais vosotros en nuestro lugar? ¿Tiene sentido desde el punto de vista coste comprar una propiedad existente y la idea de una rehabilitación paulatina (planta por planta, lo más urgente antes de entrar y luego a lo largo de los años el segundo baño, el sótano, etc.)? ¿O acabaríamos posiblemente con un volumen de costes similar al de una construcción nueva, solo que una propiedad existente sigue siendo una propiedad existente? También pienso en el tema de la planificación térmica municipal y la comenzada fijación del precio del CO2...

Espero vuestras sugerencias.

mi pareja y yo hemos estado buscando desde hace tiempo una propiedad adecuada (casa unifamiliar) en nuestro lugar de residencia.

Eso está muy bien, manténganlo así. Muchos buscadores cometen el error de ampliar el radio y/o flexibilizar el perfil de requerimientos.

Muro: de doble hoja, aunque no está claro si con cámara de aire o no

Eso se puede averiguar. Aquí varias personas pueden interpretar planos, entre otras cosas, y también hacer análisis forenses.

En cuanto al segundo inmueble, me lo explico por el nivel dividido, pero también en el primer inmueble el "sótano completo" es menor que la mitad de la superficie habitable - aclara eso. En total necesitamos mucha más información sobre los inmuebles, también en imágenes.

1965 está a punto de cumplir sesenta años, y por ejemplo todavía significará tuberías de desagüe de hierro fundido (y posiblemente tuberías de agua potable de plomo). 1975 también fue antes de 1980, es decir, varias evoluciones atrás en cuanto a estándares energéticos. Habrá bastante trabajo con ambos inmuebles, no será poca cosa.

¿O al final tal vez terminaremos con un volumen de costos similar al de una construcción nueva, solo que una propiedad existente sigue siendo una propiedad existente?

Depende de lo que se quiera lograr, palabra clave "Pareto". Si se quiere recuperar totalmente la edad de la casa, costará más que una construcción nueva. Quien considere aceptable modernizar a un estado objetivo "como del año 2010" pagará menos.

Otra variante adicional sería una construcción nueva en un área de viviendas nueva. [...] Al mismo tiempo, con una construcción nueva no sólo tendríamos libertad de diseño, sino (con suerte) también cierta seguridad de costos para los próximos 10-15 años.

Creen conceptualmente una "definición positiva" del inmueble independientemente de si es existente o nuevo. A esta "casa de referencia" (no exactamente planificada al detalle) deberán adaptarse ambas variantes.

¿Cuánto deberían costar las dos casas? Toda la cuestión depende del precio. Realísticamente, de las casas solo quedarán las paredes, por lo que deberían ser baratas. En este tipo de casas se gastan rápidamente entre 200 y 300 mil en una rehabilitación. Tendría tendencia a desaconsejar hacerla poco a poco durante un montón de años. A menos que lo consideres tu hobby, después de un trabajo de 40 horas ir cada día a trabajar en la obra y quieras vivir en la obra durante los próximos años. Si vas a rehabilitar, haz todo lo que esté dentro y que ensucie antes de la mudanza. El techo o la fachada siempre se pueden hacer más adelante.

Las casas cuestan cada una cerca de 250.000 euros incluyendo los gastos de compra. Costos de la renovación por un importe de 200-300.000 euros... puf, sinceramente no lo esperaba. Con eso llegamos a costos casi idénticos a los de una construcción nueva y eso teniendo en cuenta unas condiciones de interés más favorables para el KFW 300...
¿Es posible realizar una renovación así por cuenta propia o se necesita obligatoriamente un arquitecto para la coordinación de todos los oficios, que por supuesto también quiere ser pagado? ¿Cómo afronta un proyecto así el ciudadano de a pie?
En el cálculo de la superficie habitable y útil en la casa de nivel dividido tengo que revisar de nuevo, sólo están indicadas como una superficie total de 180 m2.

Si haces todo desde cero, también tienes todos los costos de construcción. Aproximadamente, sobre la marcha, son 1500-2000€/m². Y eso da la suma, dependiendo del alcance concreto y del trabajo propio. Con 250k incluyendo los costos adicionales de compra, también se puede tomar una propiedad existente. Por 450k no te consigues una construcción nueva incluyendo terreno y áreas exteriores, y mucho menos con sótano.

Aquí un ejemplo actual de un usuario que está renovando todo:
O aquí de otro:

Las casas cuestan cada una cerca de 250.000 euros, incluyendo los costos adicionales de compra. Los costos de la rehabilitación de entre 200.000 y 300.000 euros... puh, sinceramente no lo esperaba. Así que con una construcción nueva llegamos a costos casi idénticos y eso con condiciones de interés más económicas para el KFW 300...

Con los costos de rehabilitación (300 T€ me parecen también excesivos según mi experiencia, a menos que también empieces a cambiar planos, etc. La estructura básica podría estar bastante bien considerando los años de construcción) pero también puedes hacer uso del KfW. Entonces deberías tomar al menos un
Toma el 261 - entonces actualmente recibes un máximo de 150 T€ al 1,65% así como un subsidio de amortización de hasta 37,5 T€ (aunque el KfW 40EE ya sería todo un desafío...).
Lamentablemente, las casas no parecen pertenecer también a los Worst Performing Buildings, para lo cual habría un subsidio de amortización adicional del 10%.
KfW70EE debería ser posible sin mayores problemas = 22,5 T€ de subsidio de amortización, eso equivaldría a una generosa instalación fotovoltaica como contraprestación.