Construcción de un apartamento anexo, financiamiento + beneficios fiscales, ¿cómo proceder?

Hola a todos,

Estamos construyendo una casa unifamiliar con un apartamento independiente. Entonces, ¿cómo puedo aprovechar al máximo las ventajas fiscales (dejando de lado la depreciación)? Hasta ahora ya he leído bastante sobre el tema y también he ido al asesor fiscal. Solo tuve la sensación de que él también estaba inseguro en algunos puntos y de alguna manera ahora yo también estoy un poco inseguro.

50% capital propio, 50% capital ajeno
Superficie habitable casa 200m² (80%)
Superficie habitable apartamento independiente 50m² (20%)

Si financiamos todo con un solo crédito y no con facturas separadas, ¿solo podemos deducir proporcionalmente a la superficie habitable el 20% de todos los intereses del crédito?

¿Un crédito separado para el apartamento independiente solo trae ventajas si también existen facturas específicas para el apartamento independiente? No se puede simplemente calcular el apartamento independiente proporcionalmente a la superficie total con XXX € y tomar un crédito aparte, ¿verdad?

Para lograr ventajas fiscales, se debería financiar el apartamento independiente preferiblemente con 100 % de capital ajeno y usar el capital propio disponible para la casa. Si entendí bien, para eso necesito un crédito propio y también una cuenta de construcción separada. Para el apartamento independiente debería haber facturas separadas/propias durante la construcción. Supongamos que hay facturas propias emitidas para el apartamento independiente por un importe de 70.000 €.
Además, hay trabajos que son difíciles o imposibles de separar, como calefacción, garaje, estructura, etc. Supongamos que proporcionalmente a la superficie habitable se suman otros 50.000 € para el apartamento independiente. ¿Cómo funciona esto ahora?

¿Puedo solicitar un crédito separado para el apartamento independiente por un importe de 120.000 €? ¿O solo es posible por 70.000 € y los otros 50.000 € deben financiarse mediante el crédito de la casa? Si es así, puedo deducir totalmente el crédito de 70.000 €. ¿Pero qué pasa con los 50.000 €?

Seguramente no soy el primero en construir con un apartamento independiente, ¿verdad? ¿Cómo lo hicieron ustedes y qué experiencias tienen?

¡Gracias a todos!

No puedo decirte con exactitud qué se puede incluir.

Pero puedes deducir:
anualmente 2% del valor de adquisición
intereses
Sin embargo, debes contabilizar los ingresos por alquiler.

No creo que realmente valga la pena.

Básicamente, ya lo has entendido correctamente.

Tiene sentido tener dos préstamos separados, uno asignado al área privada (con mucha aportación de capital propio y amortización rápida) y otro al área alquilada.

La separación real de los costos funciona solo de forma limitada, como tú mismo ya has observado. No se pueden separar la estructura, la calefacción, etc., y aunque la separación del acabado interior funcionaría, a menudo el área privada está equipada con materiales de mayor calidad que el área alquilada, por lo que una separación no suele valer la pena para el contribuyente, y tiene más sentido hacer una distribución basada en metros cuadrados. Al final, simplemente se divide el costo del terreno por m² y el costo total de la casa por m², y así se obtienen los costos de adquisición y construcción para la parte alquilada. Por lo tanto, en mi opinión, una cuenta de construcción propia no tiene sentido.

Para el garaje se podría intentar aplicar un criterio de distribución diferente, por ejemplo dividir en tercios, si la vivienda principal usa dos garajes y el apartamento anexo uno.

En cuanto a la cocina empotrada del apartamento anexo, probablemente tenga sentido asignarla directamente.

Por supuesto, solo se pueden amortizar los objetos depreciables. La casa, incluidos los costos accesorios de construcción, con un 2% anual y la cocina/muebles según las tablas de amortización (supongo alrededor de 10 años). Sin embargo, los costos del terreno y los costos accesorios de adquisición del terreno no pueden deducirse. El monto del crédito para el área alquilada no debería superar, por supuesto, los costos proporcionales de adquisición y construcción.

Dado que hace casi 10 años que no preparo declaraciones de impuestos sobre la renta salvo las mías propias, quiero señalar que todo esto es una opinión de un no experto y no constituye asesoramiento legal.

Si el apartamento anexo se alquila a familiares a precios reducidos, debe considerarse que una renta demasiado baja puede limitar la deducibilidad de los gastos. En ese caso, por favor consulte de nuevo con el asesor fiscal.

Actualmente tenemos consideraciones similares y lo mencionaremos al tratar el financiamiento.

También teníamos previsto obtener un préstamo separado para el apartamento adicional, para que pueda separarse. Pero aún tenemos que aclarar si eso es tan sencillo.

Si, por supuesto, se pueden calcular los costos simplemente de manera porcentual, eso facilitaría mucho. Ya se propuso que en el catálogo de servicios sean requeridas facturas detalladas de las empresas correspondientes.

Opinión de un banquero aficionado que lleva 15 años haciendo su declaración de impuestos incluyendo [V+V] / comercio, etc., por su cuenta y conoce suficientemente las explicaciones de los clientes empresariales.
1. Desglose de costos del arquitecto, dividido según uso propio + alquiler
==> así ya tienes la base de depreciación para el apartamento independiente (el equipamiento como la cocina, por supuesto, debe valorarse de forma diferente)
2. Financiación separada por el importe de los costes de la unidad de alquiler + costos adicionales
==> inclusión de los intereses de deuda en la declaración de la renta
Eso es todo. En el funcionamiento ordinario, por supuesto, puedes deducir fiscalmente los costes atribuibles al apartamento independiente.

El banco, por supuesto, debe colaborar, pero realmente les da igual para qué se use el préstamo.

Lo que no se debe olvidar es la segunda subvención KfW a la que tienes derecho.

Para el apartamento independiente hemos pedido 100k, probablemente lo ocupará mi suegra y mantendremos el alquiler bajo para la Agencia Tributaria... dentro de lo razonable.